Droit commercial - la location gérance

Cadre juridique : la location gérance est régie par le Code de commerce aux article sL144-1 et suivant, ces règles sont d’ordre publiques, les parties ne peuvent pas déroger à ses dispositions même d’un commun accord.

Les objectifs du bailleur, la location gérance permet au propriétaire d’un FDC :

• De se décharger du souci de sa gestion (préparé le départ à la retraite).
• Et de s’assurer des revenus grâce aux redevances perçues.

La location gérance offre également la possibilité :

• De réaliser la vente du fond au moment le plus adéquat.
• De maintenir l’activité en cas de redressement judiciaire.
• De bénéficier d’un régime fiscal de faveur.

Les objectifs du locataire gérant, la location gérance permet au locataire gérant : 

• D’évaluer les potentialités du fond, ces perspectives de rendements etc…
• De réunir les fonds nécessaires à son acquisition, sans pour autant être tenu de s’investir immédiatement dans l’achat des éléments du fond.
• De bénéficier d’une clientèle fidélisée et constitué lorsque le loueur a exploité le fond avant la location gérance.

Elle n’est pas sans risque pour les parties. Pour le locataire gérant, par son activité il accroit la valeur d’un fond dont il n’est pas certain de devenir propriétaire, il n’a droit à aucune indemnité à la fin du contrat.

Pour le loueur, une mauvaise gestion du locataire gérant entrainera la dépréciation de son fond.

Location gérance et bail commercial, lorsque les locaux font l’objet d’un bail commercial, il faut vérifier les clauses du bail, le bail peut en effet interdire la location gérance du fond, notamment à travers l’interdiction de sous-louer ou exiger l’exploitation personnelle du loueur.

Dans ce cas, le loueur devra obtenir l’accord écrit du bailleur.

La fin du contrat de location gérance ;

• Au terme du contrat, c’est un CDD, à son terme s’il n’y a pas eu de renouvèlement, rien n’oblige le bailleur à renouveler le contrat. A la fin du contrat de location gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d’exploiter le fonds de commerce.

Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation même s’il a contribué à renforcer la valeur du fond.

Si le contrat est résilié de manière unilatérale par l’une des parties, un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois.

Ex : en cas de non-paiement de la redevance par le locataire gérant.

Les parties à l'acte 

La durée du contrat 

La redevance 

Les obligations des parties 

Le locataire gérant doit avoir le statut de commerçant et doit être immatriculé au RCS. Il doit remplir les conditions juridiques pour exercer une activité commerciale.

Le bailleur titulaire d’un bail commercial sans être propriétaire doit obtenir l’autorisation explicite du propriétaire des locaux.

Le montant de la redevance est fixé librement par le contrat et peut être révisé à la demande d’une partie par lettre recommandé. La redevance doit être fixé à un montant normal et déterminé de façon objective, elle doit être réel et sérieuse. Elle ne doit pas être trop elevé afin que le locataire gérant puisse la régler sans mettre en jeu la survie de son activité et pas trop faible car elle risquerait d’être analyser en une dissimulation partielle du prix de location.

La redevance peut adopter une forme variable, il peut ’agir du paiement d’une somme fixe, du paiement d’un pourcentage sur le bénéfice, du paiement d’un pourcentage sur le CA ou du paiement d’un % sur les deux (B / CA).

La périodicité du paiement peut être mensuel, trimestriel, annuel, le bailleur doit déclarer la redevance en tant que bénéfice d’exploitation dans la catégorie des BIC.

Pour le locataire gérant, la redevance est déductible de l’IR ou de l’IS en tant que charge de son commerce.

Le montant de la redevance peut être assortie d’une clause d’indexation.

Le paiement du loyer du bail commercial, de certaine charge, impôt et taxe inhérente à l’exploitation du fond incombe généralement au locataire gérant et doivent être précisé dans le contrat.

Le loueur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie destiné à assurer le paiement des redevances et l’exécution des charges et conditions du contrat.

• Les obligations légales.

Le locataire gérant doit notamment respecter les obligations légales suivantes :

• Le locataire gérant doit exploiter le fond conformément à sa destination.
  • Il ne peut modifier l’activité ou adjoindre au fond loué une activité nouvelle sans l’accord du bailleur.
• Le locataire gérant est tenu d’entretenir le fond en état d’être exploité, remplacer le matériel hors d’usage entretenir les locaux etc…
  • Il est tenu de restituer tous les éléments du fond, y compris les améliorations et les éléments nouveaux qu’il a pu apporter.
• Le locataire gérant est tenu de payer la redevance dans les conditions prévues au contrat.

Le locataire doit également respecter les clauses qui figurent le plus souvent dans le contrat de location gérance, il s’agit principalement de la clause de non-concurrence, elle limite le droit de rétablissement du gérant, après la fin du contrat pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé, il peut s’agir également des clauses interdisant toutes cessions ou sous location de la location gérance.

L’obligation de délivrance 

L’obligation de garantir une exploitation paisible du fond :

La garanti d’éviction 

Le fond doit aussi répondre aux normes d’hygiène et de sécurité

La clause de non concurrence

• L’obligation de délivrance – le bailleur doit délivrer tous les éléments nécessaires à l’exploitation du fond, clientèle, enseigne et nom commercial, brevet, licence nécessaire à l’exploitation, mobilier, stock, matériel etc…

• L’obligation de garantir une exploitation paisible du fond :
  • La garantie des vices cachés – par définition il s’agit de la garantie contre un défaut rendant la chose impropre à l’usage auquel elle est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou à moindre prix s’il en avait eu connaissance.
  • Cette obligation n’est pas d’ordre public – le loueur peut valablement stipuler au contrat une clause y dérangeant sauf en cas de dol ou de faute lourde.

• La garanti d’éviction – par définition, il s’agit de la garantie contre les troubles de jouissance émanant d’un tiers ou du bailleur lui-même.

• Le fond doit aussi répondre aux normes d’hygiène et de sécurité, le bailleur doit mettre à disposition du locataire gérant un fond correspondant aux norme légal de sécurité, à défaut lors de la conclusion du contrat, il devra en avertir le locataire gérant sous peine de DI.

• Aucune clause de non garantie ne peut l’exonérer de son obligation.

• La clause de non concurrence, elle interdit au bailleur pendant le contrat d’exploiter un fond conçurent dans un secteur géographique déterminé – cette obligation légale de non concurrence se traduit par une obligation de non rétablissement pendant toute la durée du contrat – le bailleur doit s’abstenir de tout détournement de clientèle, notamment en installant une autre exploitation similaire à proximité du fond donné en location gérance et cela indépendamment de toute stipulation d’une clause de non concurrence.

Cette interdiction ne l’empêche pas cependant d’installer une exploitation portant sur une activité accessoire de celle du fond.

Le manquement à cette obligation entraine la fermeture de l’établissement sous astreinte ou le paiement de dmg et intérêt ou la réduction du montant de la redevance, si une clause de non-concurrence était prévu dans le contrat, la responsabilité du loueur pourrait être directement mise en œuvre par le locataire gérant sans que celui-ci n’est à invoqué un trouble quelconque.

Les obligations contractuelles :

Le bailleur doit également respecter les clauses qui figurent le plus souvent dans le contrat de location gérance : 

Par exemple : une clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.