Immobilienkaufrecht / Aspekte der Due Diligence
Dr. Sibylle Schnyder
Dr. Sibylle Schnyder
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 25 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 04.12.2025 / 04.12.2025 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20251204_immobilienkaufrecht_aspekte_der_due_diligence
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Was ist der Unterschied zwischen obligatorischen und dinglichen Rechten?
Obligatorische Rechte wirken nur zwischen Vertragsparteien (z. B. Kaufvertrag), während dingliche Rechte gegenüber jedermann wirken (z. B. Eigentum, Dienstbarkeiten).
Was ist der Unterschied zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft beim Grundstückkauf?
Das Verpflichtungsgeschäft ist der Kaufvertrag; das Verfügungsgeschäft ist der Eigentumsübergang via Grundbuchanmeldung und -eintrag.
Welche Formvorschriften gelten für Grundstückkaufverträge?
Öffentliche Beurkundung gemäss Art. 216 OR; bei Nichteinhaltung: Nichtigkeit (Art. 11 OR).
Welche Vertragselemente müssen öffentlich beurkundet werden?
Alle wesentlichen Elemente: Parteien, Kaufgegenstand, Preis & Tilgung, besondere Bestimmungen (z. B. Zusicherungen).
Wann geht das Eigentum an einer Immobilie über?
Mit Eintrag ins Hauptbuch; rechtliche Wirkung zurück auf Tagebucheintrag.
Was bedeutet der Zug-um-Zug-Mechanismus?
Kaufpreiszahlung gegen Eigentumsübertragung bzw. Grundbuchanmeldung.
Welche Mängelrechte hat der Käufer bei Grundstückkauf?
Wandelung, Minderung, evtl. Nachbesserung; verschuldensunabhängig.
Pflicht: Prüfen und Rügen (Art. 201 OR).
Wie lange beträgt die Verjährungsfrist für Mängel bei Grundstücken?
5 Jahre (Art. 219 Abs. 3 OR).
Ist eine Freizeichnungsklausel zulässig?
Ja, ausser bei arglistig verschwiegenen Mängeln; muss öffentlich beurkundet sein.
Wann liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor?
Bei Kenntnis oder Verdacht des Verkäufers und bewusstem Verschweigen wichtiger Umstände, insb. bei Informationsgefälle oder Überraschungsmängeln.
Was gilt beim Übergang bestehender Mietverhältnisse?
"Kauf bricht Miete nicht": Mietverträge gehen automatisch über. Ausnahme: Kündigung wegen Eigenbedarf (Art. 261 Abs.2 OR).
Welche Verträge gehen bei einem Asset Deal nicht automatisch über?
Sämtliche Verträge ausser Miet-/Pachtverträgen und Versicherungsverträgen.
Welche Steuern fallen beim Grundstückkauf an?
Grundstückgewinnsteuer, in einigen Kantonen Handänderungssteuer; dazu Notariats- und Grundbuchgebühren
Was ist der Zweck einer Due Diligence?
Risiken und Chancen erkennen, relevante Informationen sammeln, Entscheidungsgrundlage schaffen, Mängelkenntnis dokumentieren.
Welche Arten der Due Diligence gibt es?
Market, Legal, Financial, Tax, Technical, Environmental; zusätzlich Buyer vs. Vendor DD.
Welche Punkte umfasst die rechtliche Due Diligence?
Grundbuch, Planungsrecht, Altlasten, Lex Koller, Verträge, Baurecht, Streitigkeiten, Share-Deal-spezifische Elemente.
Was bedeutet „Vergangenheit wird mitgekauft“ beim Share Deal?
Die Gesellschaft bleibt dieselbe – alle Verträge, Haftungsrisiken, Steuern bleiben bestehen.
Welche Personen gelten nach Lex Koller als bewilligungspflichtige Ausländer?
Ausländer mit Wohnsitz im Ausland; Nicht-EU/EFTA mit B-Bewilligung; ausländisch beherrschte juristische Personen.
Welche Grundstücke können bewilligungsfrei erworben werden?
Betriebsstätten, betriebsnotwendige Wohnungen, gewisse Landreserven.
Welche Immobilien gelten als bewilligungspflichtig?
Wohnungen, Einfamilienhäuser, Bauland für privaten Gebrauch, Ferienwohnungen.
Welche vertraglichen Formulierungen sind wichtig für die Lex Koller?
Bestätigung über Nicht-Unterstellung, Erklärung Erwerb als Betriebsstätte, FINMA-Bestätigung bei Fonds etc.
Welche Formvorschriften gelten für Vorkaufs-, Kauf- und Rückkaufsrechte?
Beurkundungspflicht, ausser unlimitiertes Vorkaufsrecht (einfache Schriftlichkeit). Maximale Dauer: 25 Jahre (Vorkauf/Rückkauf), 10 Jahre (Kaufsrecht).
Was ist bei „Kauf ab Plan“ besonders zu beachten?
Bonität Verkäufer, hohe Anzahlungen, Gewährleistung analog Werkvertrag, Problem Abtretung der Mängelrechte.
Was ist eine Vermögensübertragung nach FusG 69 ff.?
Ein einziger beurkundeter Vertrag über alle Aktiven und Passiven; Eigentumsübertragung aller Grundstücke mit HR-Eintrag.
Prüfungsfrage: Kann Frau Weiss aus einem Reservationsvertrag zurücktreten?
Reservationsverträge sind grundsätzlich vorvertragliche Vereinbarungen; ohne öffentliche Beurkundung besteht kein gültiger Kaufvertrag.
→ Die Reservation ist rechtlich oft unverbindlich, ausser es bestehen klare Rücktrittsregelungen
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