Bewirtschaftung Mietliegenschaften 3

Für das Eigenkapital wird der Jahresdurchschnitt genommen. In der Regel den Anfangsbestand plus den Endbestand dividiert durch zwei. – Für den Endbestand ist eine allfällige Amortisation der Hypothek und auch der Jahresgewinn zu berücksichtigen (das Eigenkapital am Ende enthält den Jahresgewinn!!).

Der Bundesgerichtsentscheid von Oktober 2020 besagt, dass die Nettorendite 2% über dem Referenzzinssatz liegen darf, so lange dieser unter 2% liegt. Liegt er allenfalls über 2% gilt der alte Zuschlag von 0.5%.

Sie werden jährlich im Dezember jeweils für das kommende Jahr festgelegt. Der Prozentsatz 2025 beträgt 10.60%. 50/50 zu Lasten AG/AN.

Wie bei der AHV wird der Satz für die Arbeitslosenprämie Ende Jahr bestimmt. Für das Jahr 2025 gilt ein Prozentsatz von 1,1% Arbeitgeber und 1,1% Arbeitnehmer = insgesamt 2,2%. Hier aber mit einer Jahresobergrenze von CHF 148‘200.00 Lohn.

8 Stunden regelmässige Arbeit pro Woche

Nein. Die Betriebsunfallversicherung ist obligatorisch für alle Betriebe. Jeder Mitarbeitende ist gegen Betriebsunfall versichert.

Wenn ein Pensionär weiterhin über das Pensionsalter hinaus arbeitet, bezahlt er über ein Monatseinkommen von CHF 1‘400.00 (Rentnerfreibetrag) weiterhin die normale AHV (Jahresfreibetrag CHF 16‘800).

Die Pensionskassenbeiträge werden auf 12 Monatstranchen umgerechnet. Der 13. Monatslohn kann in der Jahreslohnsumme eingerechnet werden, die Abzüge für das BVG erfolgen aber nur 12 x.

Für diesen geldwerten Vorteil wird ein Privatanteil von 0,9% pro Monat, bzw. 10,8% pro Jahr auf dem Kaufpreis bzw. dem Leasinggrundpreis (ohne MWST) angerechnet. Dieser Lohnbestandteil ist auch AHV- und ALV-pflichtig. Der errechnete Betrag versteht sich immer inkl. MWST. Es erfolgt ein Kreuz im Feld F des Lohnausweises (unentgeltliche Beförderung). – Der Mindestbetrag für diesen Privatanteil beträgt CHF 150.00/Mt. oder CHF 1‘800 pro Jahr.

Die Sozialversicherungsanstalten der Kantone und Verbandseinrichtungen erhoben von den Firmen eine Arbeitgeberprämie für die Familienzulage (FAK). – Das ist die Quelle für die Ausschüttung der Kinder- und Ausbildungszulagen an die Firmen, die diese Beträge an die Mitarbeitenden weiterleiten.

Niemals! – Kinderzulagen werden von der Sozialversicherung an die Firma überweisen.

Kinder- und Ausbildungszulagen gehören zum Bruttolohn in Ziffer 1 des Lohnausweises.

Sie werden in einer separaten Zeile 3 unter Angabe der Spezifikation erfasst.

Die Spesen werden in der Ziffer 13 im Lohnausweis und getrennt nach effektiven Spesen und Pauschalspesen erfasst.

Hinweise auf einen abweichenden Arbeitsort, das Arbeitspensum, das genehmigte Spesenreglement, die Prozente für den Aussendienst etc.

Erfassung aller Geschäftsvorfälle und Sachverhalte, die für eine Darstellung der Vermögenslage (Aktiven), der Finanzierungslage (Passiven) und der Ertragslage (Erfolgsrechnung) relevant sind.

Als Investitionsseite werden die Aktiven der Bilanz bezeichnet. Neben dem Umlaufvermögen (Flüssige Mittel, Forderungen, Vorräte) handelt es sich auch um das Anlagevermögen (Mobilien, Immobilien, Immaterielle Werte).

Die Finanzierungsseite bezeichnet die Passivseite der Bilanz. Das Fremdkapital (kurz- und langfristig) und das Eigenkapital definieren die Finanzierungsseite.

Darstellung der Vermögens- und Finanzierungslage; Darstellung des Erfolgs; Rechenschaftsablage gegenüber Eigentümer; Kontrolle des Geschäftsganges; Informationsmittel für Interessierte; Information für Gläubiger (Gläubigerschutz: Wie steht es um diese Gesellschaft?); Grundlage für die Steuerveranlagung; verschiedene weitergehende Auswertungen, wie Kalkulation, Geldflussrechnung, Kennzahlenauswertung, Planungs- und Investitionsrechnung u.a.m.

ACHTUNG: Nicht die Rechtsform allein entscheidet, sondern die relative Grösse der Unternehmung. Allerdings sind alle juristischen Personen grundsätzlich den Normen des OR 957 ff. unterstellt. Einzelunternehmen und Personengesellschaften unterliegen den Vorschriften erst mit einem Umsatz ab CHF 500‘000 pro Jahr.

Einzelunternehmen und Personengesellschaften unter einem Jahresumsatz von CHF 500‘000 können eine einfache Einnahmen- / Ausgabenrechnung erstellen. Im Prinzip wäre dies der Kontoauszug des Post- oder Bankkontos.

VORSICHT: Die MWST-Pflicht beginnt bei einem Umsatz von CHF 100‘000. Hier sind Feinheiten in der Verbuchung zu beachten (Bsp. Bezüge und Einschüsse Unternehmer, Verzinsungen, Amortisationen). Eine reine «Milchbüchleinrechnung» kann eine re- gelkonforme Buchhaltung nicht ersetzen!

Jahresumsatz CHF 500’000

Nein. Alle juristischen Firmen, unabhängig von der Rechtsform und der Grösse sind ab erstem Franken Umsatz denm Regeln des OR 957 ff. unterstellt.

• Die Buchhaltung muss:

  - klar und verständlich sein (in Bezeichnungen und Texten)
  - sie muss vollständig sein (Alle Geschäftsfälle im entsprechenden Jahr)
  - sie muss verlässlich sein (Erstellt nach immer gleichen Grundsätzen)
  - sie muss das Wesentliche enthalten (und auch ausweisen)
  - sie muss vorsichtig in den Bewertungen sein (Abschreibungen, Rückstellungen)
  - sie muss transparent sein, d.h., Aktiven und Passiven, sowie Aufwand und Ertrag dürfen nicht miteinander verrechnet werden («artreine» Kontoführung).

In Art. 959 a ist die Struktur der Bilanz mit den einzelnen Titeln vorgeschrieben. Wenn sich die Firma an diese Titel hält, können die einzelnen Konten individuell gewählt werden. So viele Konten, die zu einer klaren Darstellung der Vermögens- und Finanzierungslage ausreichen und die auch alles wesentlichen Positionen enthalten.

Es werden artreine Konten verlangt, also pro Buchungsart ein separates Konto:

- Mieterdebitoren (Guthaben von Mietern) und Mietervorauszahlungen
- Kursgewinne und Kursverluste
- Gewinne aus Wertschriften und Verluste auf Wertschriften

- Bankzinsen und Spesen (Aufwand) und Zinserträge
- Reparatur- und Unterhalt und Ertrag aus Verrechnungen mit Mietern - Reparatur und Unterhalt und Leistungen von Versicherungen
- Mietaufwand (Raumaufwand) und Ertrag aus Untermiete

Die Pflichtinformationen des Anhangs sind in OR 959 c umschrieben. Im Anhang werden wesentliche Informationen für den Leser eines Abschlusses erwähnt, die nicht direkt aus der Bilanz und der Erfolgsrechnung abgelesen werden können:

Beispiel: Leasingverbindlichkeiten, langfristige Mietverträge, Änderungen in der Abschreibungssystematik, Anzahl der Mitarbeitenden zu Vollzeitäquivalenten etc.

- kurzfristig ist alles, was innerhalb 12 Monaten (1 Jahr) fällig wird)
- langfristig ist alles, was länger als 12 Monate (> 1 Jahr) zur Verfügung steht.

Das «Imparitätsprinzip» besagt, dass unter den Regeln des OR die Anlagen nicht aufgewertet werden dürfen (Die Immobilie hat einen latenten Mehrwert auf dem Markt, der aber noch nicht realisiert ist). – Verliert die Liegenschaft an Wert, muss sie grundsätzlich abgeschrieben werden. ALSO: Abschreiben muss man; aufwerten ist verboten!