Stockwerkeigentum

Nein. Der Eigentümer im EG kann den Lift benutzen, wenn er will (z. B. für den Zugang zum Keller oder zur Garage etc.). Die geringere Nutzung kann durch einen entsprechenden Kostenverteilschlüssel berücksichtigt werden.

Der Erneuerungsfonds wird für grössere Renovations- und Sanierungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen eingesetzt und nicht für den laufenden Unterhalt.
Beispiele: Fassadensanierung, Flachdachsanierung, Ersatz Lift, Renovation Treppenhaus etc.

Über die Verwendung der Gelder aus dem Erneuerungsfonds entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Nein, es gibt keine gesetzlichen Vorschriften. Oft findet man aber im Reglement entsprechende Bestimmungen.

Die jährliche Fondseinlage sollte 3 bis 5 o/oo der Gebäudeversicherungssumme betragen, damit für spätere grössere Sanierungen das nötige Geld zur Verfügung steht.

Die beiden gesetzlichen Sicherungsmittel sind: Gemeinschaftspfandrecht (gesetzliches Pfandrecht) und Retentionsrecht.

Nach Art. 807 ZGB gilt: Die Forderungen, für die ein Grundpfand eingetragen ist, unterliegen keiner Verjährung.

Der Bewirtschafter oder ein Stockwerkeigentümer, welcher durch Mehrheitsbeschluss oder durch den Richter ermächtigt ist. Ebenfalls berechtigt ist der Gläubiger. (Art. 712i Abs. 2 ZGB).

Mahnen, Einleitung Retention, Beantragung gesetzliches Pfandrecht (Gemeinschaftspfandrecht). Retentionsablauf analog zu Geschäftsliegenschaften.

Gemeinschaftspfandrecht gemäss abgegebener Zusammenfassung der Präsentation.

1. Sanitärfirma mit der Suche des Lecks beauftragen, gleichzeitig Schaden bei der Gebäudesachversicherung anmelden.

2. 

• Anmeldung bei der Versicherung (eventuell Besichtigung durch einen Schadenexperten).

• Parallel: Suche und Reparatur der Schadensursache.

• Behebung der Folgeschäden.

• Zahlung der Rechnungen.

• Abrechnung mit der Versicherung. Erstattung des versicherten Betrags durch die Versicherung, meist unter Abzug des Selbstbehalts.

3. Gebäudeversicherung der Gemeinschaft

4. Die Hausratversicherung des Stockwerkeigentümers. Wenn die Wohnung vermietet ist, die Hausratversicherung des Mieters.

5. Die Gemeinschaft nach Massgabe der Wertquoten, wenn es sich um eine gemeinschaftliche Leitung handelt. Falls die Leitung zum Sonderrecht gehört, der entsprechende Stockwerkeigentümer.

Achtung: Verschiedene Versicherungsgesellschaften bieten heute auch Policen an, in welchen die Reparatur der Leitungen enthalten ist und vom Versicherer übernommen wird.

Durch Vertrag, bestehen nicht von Gesetzes wegen.

Jeder, der im Zeitpunkt des Vorkaufsfalls Stockwerkeigentümer ist. Wollen mehrere Stockwerkeigentümer das Vorkaufsrecht ausüben, erwerben sie die Stockwerkseinheit im Miteigentum, und zwar im Verhältnis ihrer Wertquoten (anderslautende Vereinbarungen möglich).

Kaufvertrag, Kaufrechtsvertrag, Freiwillige Versteigerung, Verkauf infolge eines Ausschlussverfahrens.

Schenkung und gemischte Schenkung, Einbringung in eine Gesellschaft, Errichtung einer Stiftung, Leibrenten- oder Verpfründungsvertrag, Erbgang, Wohnungszuweisung infolge Scheidung, Enteignung, Zwangsverwertung, Urteil.

Rechtsgültiger Beschluss der Versammlung und Vorliegen eines wichtigen Grundes.

Mit dem Eintrag ins Grundbuch.

Sonderrechte und gemeinschaftliche Teile.

Der Grundsatz, dass das Gebäude untrennbar mit dem Grund und Boden verbunden ist (Akzessionsprinzip), wird durchbrochen.

Die Räumlichkeiten, die zu Sonderrecht ausgeschieden werden, müssen:

• in sich abgeschlossen sein,
• über einen eigenen Zugang verfügen und
• eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Die Wertquoten müssen in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben werden. Über die Art und Weise der Berechnung hat das Gesetz keine Vorschriften erlassen. In der Praxis werden bei der Berechnung folgende Faktoren berücksichtigt:

• Grundfläche
• Nebenräume, die ausschliesslichen Benutzungsrechte
• Lage des Stockwerks im Haus
• Aussicht
• Lärmimmissionen
• Zugang/Benutzbarkeit
• Besondere Eignung der Stockwerkeinheit
• Grösse und Aufteilung der Einheit

Durch Rechsgeschäfte:

• Veräusserung einer Stockwerkeinheit
• Verzicht auf eine Stockwerkeinheit
• Enteignung einer Stockwerkeinheit
• Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit
• Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft
• Aufhebung der Stockwerkeinheit

Meist durch Gründe, welche die Stockwerkeigentümer nicht beeinflussen können. Beispiele: Untergang der Liegenschaft (z. B. Erdrutsch, Erdbeben, Absinken der Liegenschaft in einen See, Explosion),

• Untergang des Baurechtes,

• Aufhebungsvereinbarung, Aufhebungserklärung,

• Aufhebungsklage,

• Willentlichen oder vom Grundbuchverwalter angeordneten Umwandlung von Stockwerkeigentum in gewöhnliches Miteigentum,

• Zwangsverwertung der Stammliegenschaft,

• Enteignung der Stammliegenschaft.

Das einzige vom Gesetz vorgeschriebene Organ einer STWEG ist die Versammlung der Stockwerkeigentümer.

• Bewirtschafter. Vertreter der Gemeinschaft nach aussen, ausführendes Organ, im Rahmen der erteilten Kompetenzen.

• Ausschuss (Delegierte) – Bindeglied zwischen Gemeinschaft und Bewirtschafter, beratende Funktion – Kompetenzen nur, wenn sie durch die Versammlung erteilt werden.

• Revisoren: prüfen die Abrechnung auf Vollständigkeit und Plausibilität und empfehlen der Versammlung die weiteren Schritte.

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann nach den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer (mindestens 2) mit der Hälfte aller Wertquoten anwesend oder vertreten ist.

Es können keine Beschlüsse gefasst werden – alle Anwesenden nach Hause schicken, eine neue Versammlung einberufen, die nicht vor Ablauf von 10 Tagen stattfinden darf – Einladungsprozedere etc. wie bei der ursprünglichen Versammlung.

Einladungsfrist für die Versammlung ist gesetzlich nicht geregelt, sie steht in den meisten Reglementen – falls nicht, sollte die Frist von 10 Tagen nicht unterschritten werden (Antragsmöglichkeit für den Eigentümer, analog Frist für 2. Versammlung, wenn die 1. nicht beschlussfähig ist).

• Notwendig: z. B. Reparatur einer defekten Fassade
• Nützlich: z. B. Isolation der Fassade oder Verbesserung der Isolation der Fassade
• Luxuriös: z. B. Ausschmückung der Fassade mit einem Mosaik oder Marmor

Jeder Eigentümer hat eine Kopfstimme, egal wie viele Stockwerkeinheiten ihm gehören. Das Kopfstimmenprinzip kommt zum Zug, wenn im Reglement/Begründungsakt nichts anderes steht.