Transaktionsrecht M&A

Preis = Transaktionsbetrag

Wert = geschätzte ökonomische Nutzung/Marktwert.

Unterschiedliche Standorte, verschiedene Kantonsregeln, unterschiedliche Mietersituationen.

Verkauf mit gleichzeitigem langfristigem Rückmietvertrag.

Zur Abzinsung künftiger Cashflows auf den heutigen Wert. 

Eigenkapital auf Basis Marktwerte der Immobilien minus Verbindlichkeiten & latente Steuern.

Latente Steuern & steuerliche Risiken bleiben in der Gesellschaft.

• Wandelung (Rückabwicklung des Kaufs)

• Minderung (Preisreduktion)

• Schadenersatz, sofern Verschulden des Verkäufers vorliegt

• Nachbesserung, sofern vertraglich vereinbart (bei Grundstücken selten)

Da es sich um einen Mangel an einem Bauwerk handelt, gilt die 5-jährige Verjährungsfrist (Art. 219 OR) → der Anspruch besteht noch.

1. Sofortige Mängelrüge („unverzüglich“) gemäss Art. 201 OR

2. Dokumentation: Fotos, Expertenbericht, Schadenanalyse

3. Frist zur Verbesserung / Minderung setzen

4. Beweissicherung durchführen

Zeitliche Aspekte:

• Unverzügliche Rügepflicht nach Entdeckung

• 5-jährige Verjährungsfrist bei Baumängeln ab Eigentumsübergang (Art. 219 OR)
  → 4 Jahre = innerhalb Frist → Rechte bestehen.

Ja, das ist zulässig, da:

• Art. 199 OR erlaubt einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung,

• sofern kein absichtlich verschwiegener Mangel (Absicht) vorliegt.

Bei absichtlicher Täuschung wäre der Gewährleistungsausschluss unwirksam.

K hätte folgende Risikominimierungsmassnahmen treffen können:

• Technische Due Diligence durch Fachperson

• Dachgutachten oder Gebäudezustandsanalyse

• Garantie-/Gewährleistungsvereinbarungen im Kaufvertrag

• Einsicht in Wartungsprotokolle & Unterlagen des Verkäufers

Nein, D benötigt keine Bewilligung, weil:

• D wird in der Schweiz eine Arbeitsstelle antreten → er erhält eine Aufenthaltsbewilligung B.

• Personen mit B-Bewilligung zur Erwerbstätigkeit gelten nicht als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG).

• Erwerb von Wohnimmobilien ist somit bewilligungsfrei.

• Asset Deal: Direktkauf des Grundstücks → Eigentümerwechsel im Grundbuch.

• Share Deal: Kauf der Aktien der Grundstückgesellschaft → kein Grundbuchwechsel, Eigentümerin bleibt die AG.

• Bilateraler Verkauf

  • Direkte Ansprache eines Wunschkäufers

  • Exklusive Verhandlungen

• Diskret kompetitiver Prozess

  • Einladungsprozess mit mehreren Bietern

  • Wettbewerb erhöht den Preis

• Öffentliche Auktion

  • Offene Marktansprache

  • Ziel: maximale Preisfindung durch breite Nachfrage

• Vorkaufsrecht:
  Recht, ein Grundstück zu kaufen, wenn der Eigentümer es verkauft → Eintritt in einen Drittvertrag.

• Kaufrecht:
  Einseitiges Recht des Berechtigten, das Grundstück zu vorgegebenen Bedingungen zu erwerben.

Definition:
Übertragung eines Vermögens oder Vermögensteils nach Fusionsgesetz (FusG) durch öffentlichen Vertrag → Eintrag ins Handelsregister.

Vorteile:

• Gesamthafte Übertragung ohne Einzelverträge

• Grundstücke gehen automatisch über

• Effizient bei grösseren Portfolios

Nachteile:

• Nur für HR-pflichtige Unternehmen möglich

• HR-Eintrag zwingend

• Offenlegung durch Registereintrag

Durch Einzelübertragungen jedes Grundstücks:

• Einzelner, öffentlich beurkundeter Kaufvertrag pro Grundstück

• Separater Vollzug in jedem Kanton

• Asset Deal: Eigentum am Grundstück wechselt → Bewilligungspflicht nach Altlastenrecht.

• Share Deal: Eigentümerin bleibt die gleiche Gesellschaft → es findet keine Übertragung des Grundstücks statt → keine Bewilligung nötig.

damit

• ein Zahlungsverzug bei irgendeinem anderen Kredit automatisch

• eine Kündigung oder Fälligstellung dieses Kredits auslöst.

→ Das reduziert das Risiko, dass ein Kreditnehmer andere Gläubiger bevorzugt.

• Grundpfandsicherheiten (hypothekarische Besicherung)
• Abtretung (Zession) der Mietzinsforderungen
• Abtretung (Zession) von Versicherungsansprüchen
• Abtretung (Zession) von Forderungen des Käufers aus dem Aktienkaufvertrag
• Abtretung (Zession) von Aktionärsdarlehen
• Verpfändung / Abtretung (Zession) von Kontoguthaben
• Verpfändung der Aktien (regelmässig beim Share Deal)

1. Besicherte Gläubiger (Sicherheitsverwertung, z. Grundpfandrecht) 
2. Gläubiger 1. Klasse (Lohnforderungen) 
3. Gläubiger 2. Klasse (Sozialabgaben) 
4. Gläubiger 3. Klasse (Banken, Steuern, Lieferanten) 
5. Aktionäre 

Kauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft → kein Eigentumswechsel im Grundbuch.

Verkauf mehrerer Grundstücke/Objekte in einem gebündelten Transaktionspaket.

Vertragliche Berechtigung, ein Grundstück zu kaufen, bevor es ein Dritter darf (zu gleichen Bedingungen).

Hypotheken, Kreditsicherheiten, Covenants, Cross-Default-Klauseln

Öffentliche Beurkundung nach Art. 216 OR

Direktkontakt mit einem einzigen Käufer, exklusive Verhandlung

Limitierter Kreis von Käufern wird eingeladen → Offerten → Wettbewerb

Offene öffentliche Ausschreibung zur Preismaximierung.

Asset Deal, Share Deal, Vermögensübertragung, Portfolioverkauf, Asset Swap, Fusion/Spaltung.

Übertragung eines gesamten Vermögens (inkl. Grundstück) nach FusG; Eintragung ins HR nötig.

Grundbuch, Pläne, Mietverträge, Versicherungen, technische Berichte, Finanzunterlagen.

Markt-, Objekt-, Rechts- und Steuerinformationen sowie Prozessvorgaben.

Vorvertragliche Absichtserklärung mit wesentlichen Eckpunkten.

 Grundpfandverschreibung und Schuldbrief (Papier-/Register-Schuldbrief). Übertragung je nach Art durch Zession, Indossament oder Registeranpassung.

Klausel, die Kredit kündbar macht, wenn der Schuldner anderswo in Verzug ist.

Grundpfand, Solidarbürgschaft, Schuldnerwechsel, Negativverpflichtungen

Weil die operative Gesellschaft Kreditgeber der Tochter zuerst befriedigt – die Holding erhält erst danach Vermögenswerte

Bei hoher Fremdfinanzierung durch Ausländer wird die Immobilien-AG als „Person im Ausland“ qualifiziert.

• unwiederrufliches Zahlungsversprecen
• Treuhandabwicklung
• Escrow-Agreement