Transaktionsrecht M&A

Zur Abzinsung künftiger Cashflows auf den heutigen Wert. 

Eigenkapital auf Basis Marktwerte der Immobilien minus Verbindlichkeiten & latente Steuern.

Latente Steuern & steuerliche Risiken bleiben in der Gesellschaft.

• Wandelung (Rückabwicklung des Kaufs)

• Minderung (Preisreduktion)

• Schadenersatz, sofern Verschulden des Verkäufers vorliegt

• Nachbesserung, sofern vertraglich vereinbart (bei Grundstücken selten)

Da es sich um einen Mangel an einem Bauwerk handelt, gilt die 5-jährige Verjährungsfrist (Art. 219 OR) → der Anspruch besteht noch.

1. Sofortige Mängelrüge („unverzüglich“) gemäss Art. 201 OR

2. Dokumentation: Fotos, Expertenbericht, Schadenanalyse

3. Frist zur Verbesserung / Minderung setzen

4. Beweissicherung durchführen

Zeitliche Aspekte:

• Unverzügliche Rügepflicht nach Entdeckung

• 5-jährige Verjährungsfrist bei Baumängeln ab Eigentumsübergang (Art. 219 OR)
  → 4 Jahre = innerhalb Frist → Rechte bestehen.

Ja, das ist zulässig, da:

• Art. 199 OR erlaubt einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung,

• sofern kein absichtlich verschwiegener Mangel (Absicht) vorliegt.

Bei absichtlicher Täuschung wäre der Gewährleistungsausschluss unwirksam.

K hätte folgende Risikominimierungsmassnahmen treffen können:

• Technische Due Diligence durch Fachperson

• Dachgutachten oder Gebäudezustandsanalyse

• Garantie-/Gewährleistungsvereinbarungen im Kaufvertrag

• Einsicht in Wartungsprotokolle & Unterlagen des Verkäufers

Nein, D benötigt keine Bewilligung, weil:

• D wird in der Schweiz eine Arbeitsstelle antreten → er erhält eine Aufenthaltsbewilligung B.

• Personen mit B-Bewilligung zur Erwerbstätigkeit gelten nicht als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG).

• Erwerb von Wohnimmobilien ist somit bewilligungsfrei.

• Asset Deal: Direktkauf des Grundstücks → Eigentümerwechsel im Grundbuch.

• Share Deal: Kauf der Aktien der Grundstückgesellschaft → kein Grundbuchwechsel, Eigentümerin bleibt die AG.

• Bilateraler Verkauf

  • Direkte Ansprache eines Wunschkäufers

  • Exklusive Verhandlungen

• Diskret kompetitiver Prozess

  • Einladungsprozess mit mehreren Bietern

  • Wettbewerb erhöht den Preis

• Öffentliche Auktion

  • Offene Marktansprache

  • Ziel: maximale Preisfindung durch breite Nachfrage

• Vorkaufsrecht:
  Recht, ein Grundstück zu kaufen, wenn der Eigentümer es verkauft → Eintritt in einen Drittvertrag.

• Kaufrecht:
  Einseitiges Recht des Berechtigten, das Grundstück zu vorgegebenen Bedingungen zu erwerben.

Definition:
Übertragung eines Vermögens oder Vermögensteils nach Fusionsgesetz (FusG) durch öffentlichen Vertrag → Eintrag ins Handelsregister.

Vorteile:

• Gesamthafte Übertragung ohne Einzelverträge

• Grundstücke gehen automatisch über

• Effizient bei grösseren Portfolios

Nachteile:

• Nur für HR-pflichtige Unternehmen möglich

• HR-Eintrag zwingend

• Offenlegung durch Registereintrag

Durch Einzelübertragungen jedes Grundstücks:

• Einzelner, öffentlich beurkundeter Kaufvertrag pro Grundstück

• Separater Vollzug in jedem Kanton

• Asset Deal: Eigentum am Grundstück wechselt → Bewilligungspflicht nach Altlastenrecht.

• Share Deal: Eigentümerin bleibt die gleiche Gesellschaft → es findet keine Übertragung des Grundstücks statt → keine Bewilligung nötig.

damit

• ein Zahlungsverzug bei irgendeinem anderen Kredit automatisch

• eine Kündigung oder Fälligstellung dieses Kredits auslöst.

→ Das reduziert das Risiko, dass ein Kreditnehmer andere Gläubiger bevorzugt.

Kauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft → kein Eigentumswechsel im Grundbuch.

Verkauf mehrerer Grundstücke/Objekte in einem gebündelten Transaktionspaket.

Vertragliche Berechtigung, ein Grundstück zu kaufen, bevor es ein Dritter darf (zu gleichen Bedingungen).

Hypotheken, Kreditsicherheiten, Covenants, Cross-Default-Klauseln

Öffentliche Beurkundung nach Art. 216 OR

Direktkontakt mit einem einzigen Käufer, exklusive Verhandlung

Limitierter Kreis von Käufern wird eingeladen → Offerten → Wettbewerb

Offene öffentliche Ausschreibung zur Preismaximierung.

Asset Deal, Share Deal, Vermögensübertragung, Portfolioverkauf, Asset Swap, Fusion/Spaltung.

Übertragung eines gesamten Vermögens (inkl. Grundstück) nach FusG; Eintragung ins HR nötig.

Grundbuch, Pläne, Mietverträge, Versicherungen, technische Berichte, Finanzunterlagen.

Markt-, Objekt-, Rechts- und Steuerinformationen sowie Prozessvorgaben.

Vorvertragliche Absichtserklärung mit wesentlichen Eckpunkten.

 Grundpfandverschreibung und Schuldbrief (Papier-/Register-Schuldbrief). Übertragung je nach Art durch Zession, Indossament oder Registeranpassung.