Mietvertrag

Befristeter und unbefristeter Mietvertrag

in unbefristeter Mietvertrag kann nur mittels ordentlicher oder ausserordentlicher Kündigung oder mittels Aufhebungsvertrag beendet werden. Der befristete Mietvertrag endet mit Fristablauf, durch ausserordentliche Kündigung oder durch Aufhebungsvertrag. 

Mietvertrag über Wohn- & Geschäftsräume

Zahlreiche Bestimmungen gelten nur für Wohn- und/oder Geschäftsraummiete, namentlich die Vorschriften über:

• Missbräuchlichkeit des Mietzinses (OR 269-270e); und
• Kündigungsschutz (OR 271-273c)

Als Wohnraum gilt jeder abgeschlossene Raum, der dem dauernden Aufenthalt von Personen dient, eine Schlafmöglichkeit bietet und vor Umwelteinflüssen schützt (z.B. Einfamilienhäuser, Wohnungen, Einzelzimmer und Mansarden oder zum Wohnen umgebaute Schiffe).

Als Geschäftsraum gilt abgegrenzte Raum, der dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung eines Berufs dient (z.B. Büroräumlichkeiten, Verkaufsräume, Gewerberäume, Lagerräume, Werkstätten, Magazine).

Merke: Sämtliche Bestimmungen über die Wohnraummiete sind nicht anwendbar auf Ferienwohnungen, die für weniger als 3 Monate gemieter werden (OR 253 a II).

Gemeinsamer Mietervertrag

Bei gemeinsamen Mietverträgen sind auf der Vermieter- und/oder Mieterseite mehrere Personen als Parteien beteiligt (Rechtsgemeinschaft). Aufgrund des gemeinsamen Vertragsschlusses können die Mieter nur gemeinsam die Rechte gegenüber dem Vermieter ausüben und sind solidarisch verpflichtet. 

Mietvertrag mit Koppelungsgeschäft

Zusammen mit einem Mietvertrag können zw. Mieter und Vermieter andere Verträge abgeschlossen werden. In der Beurteilung, ob ein nichtiges Koppelungsgeschäft anzunehmen ist, ist der Zweck der Norm - der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Forderungen des Vermieters - mit einzubeziehen. 

Erlaube Koppelungsgeschäfte: Verpflichtung Bezahlung Mietzinses im Lastschriftver., zur Hauswartung, Erwerb Genossenschaftsanteil

Pacht (OR 275 ff.)

Der Verpächter überlässt die Sache zur Nutzung (Bezug von Früchten und Erträgnissen), der Vermieter zum Gebrauch. Pachtobjekt kann auch ein Recht sein, Mietobjekt nur eine bewegl. oder unbewegliche Sache. 

Bei Geschäftsräumen liegt ein Pachtvertrag vor, wenn zusammen mit den Räumen das darin betriebene Geschäft samt Geschäftsbeziehungen überlassen wird. 

Beispiele: landwirtschaftlicher Betrieb, Übernahme eines Restaurationsbetriebs oder Hotels, Schrebergarten, Viehpacht

Leihe (OR 305 ff.)

Die Gebrauchsleihe ist unentgeltlich, die Miete entgeltlich. 

Darlehen (OR 312 ff.)

Das arlehensweise hingegebene Geld und andere vertretbare Sachen werden mit der obligatorischen Pflicht zur Rückerstattung der gleichen Menge & Qualität zu Eigentum übertragen; die Mietsache wird aber zum blossen Gebrauch & Besitz überlassen. 

Hinterlegung (OR 472 ff.)

Der Aufbewahrer ist zur aktiven Obhut und Verwahrung der eingebrachten beweglichen Sache verpflichtet, der Vermieter zur blossen Gebrauchsüberlassung.

Wohnrecht (ZGB 776 ff.)

Das Wohnrecht ist dinglicher Natur udn bedarf zur Erstehung durch Vertrag der öffentlichen Beurkundung und des Eintrags ins Grundbuch. Vom BGer anerkannt ist ein obligatorisches Wohnrecht, das im Gegensatz zur Miete auch unentgeltlich eingeräumt werdne kann. 

Miet-Kaufvertrag 

Der Mieter kann die zum Gebrauch überlassene Mietsache zu Eigentum erwerben, wobei i.d.R. der geleistete Mietzins dem Kaufpreis angerechnet wird.

Leasing

Der Leasinggeber überlässt den Gegenstand dem Leasingnehmer für eine bestimmte Zeit zum Gebrauch & Nutzen gegen Bezahlung gleichbleibender Raten und mit Überbindung der vollen Erhaltungsrisiken. Hat für den Unterhalt alle Lasten und Abgaben zu tragen, die bei der Miete den Vermieter treffen.

Der Mietvertrag ist formfrei abschliessbar. 

Bei Woh- & Geschäftsräumen wird der Mietvertrag nach der Verkehrssitte schriftlich abgeschlossen.

Die Miete an einem Grundstück kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Realobligation). Die Vereinbarung über die Vormerkung bedarf der einfachen Schriftlichkeit (OR 261b i.V.m. GBV 71). Duie Grundbuchvormerkung schützt den Mieter inbs. vor einer Kündigung bei Eigenbedarf des neuen Eigentümers (OR 261 II lit. a).

1. Übergabe & Instandhaltung des Mietobjekts und Schutz vor Störungen:

Hauptpflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter ist: 

• die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (OR 256);
• den Mieter vor Störungen zu schützen (OR 259a).

Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beurteilt sich nach einer bestimmten Vereinbarung und/oder nach dem Zweck des Mietverhältnisses. 

Störungen können tatsächlicher oder rechtlicher Art sein und vom Mitmieter oder von Dritten ausgehen. z.B. Der Dritte geht gegen den Mieter einer Wohnung gestützt auf sein dingliches Wohnrecht vor. 

Auskunftspflicht

Als Nebenpflicht folgen aus dem Grundsatz von Treu & Glauben (ZGB 2) allgemein Aufklärungs-, Informations-, Schutz- und Obhutspflichten des Vermieters. 

Nach gesetzlicher Anordnung ist der Vermieter zur Auskunft verpflichtet, als er auf Verlangen des Mieters: 

• ein allfälliges Rückgabeprotokoll des vorheringen Mietverhältnisses zur Einsicht vozulegen (OR 256a I);
• die Höhe des Mietzinses des vorheringen Mietverhältnisses mitzuteilen (OR 256a II); und 
• Einsicht in die Nebenkostenbelege zu gewähren (OR 257b II).

Die Verweigerung dieser Auskünfte zieht keine Rechtsfolgen nach sich, kann aber bei der Beweiswürdigung und bei der Kostenauferlegung in einem allfälligen Prozess berücksichtigt werden. Nachzahlungen für Nebenkosten werden bei Verweigerung der Einsicht in die Nebenkostenbelege nicht fällig.

Tragung von öffentlichen Lasten und Abgaben

Als Nebenpflicht trägt der Vermieter die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben wie z.B. die Grundsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Erschliessungskosten, Wasser-, Abwasser- & Kanalisationsgebühren, Kehrichtabfuhrgebühren etc (OR 256b).

Mit der Übergabe der Mietsache wird der Mieter unmittelbarer (unselbständiger) Besitzer mit folgenden Rechtsbehelfen:

• Besitzesschutz nach ZGB 926-929;
• Verantwortlichkeitsklage nach ZGB 679 und Immissionsschutz nach ZGB 684;
• Hausrecht nach StGB 186 (Hausfriedensbruch).

Nichterfüllung und Verzug des Vermieters

Im Fall der Nichterfüllung oder bei Verzug des Vermieters in der Gebrauchsüberlassung kann der Mieter nach OR 107 ff. vorgehen (OR 258 I; der Verweisauf OR 107 ff. ist eine Rechtsgrundverweisung).

Mängelhaftung des Vermieters

Das Gesetz regelt die Mängelhaftung unterschiedlich, je nachdem, ob die Mängel: 

• bei Übergabe der Sache bestehen (OR 258);
• während der Mietdauer entstehen (OR 259-259i);
• schwer, mittelschwer oder klein sind (OR 258 f.);
• eine bewegliche oder unbewegliche Sache betreffen (OR 259b)

Folgende Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein (OR 258 I i.V.m. OR 107 ff.):

1. die noch obj. mögliche Gebrauchsüberlassung;
2. die Nichterfüllung bzw. der Verzug des Vermieters, d.h. die ausgebliebene Übergabe der Mietsache im vereinbarten Zeitpunkt);
3. das Verschulden des Vermieters (Exkulpationsbeweis);
4. das Ansetzen einer Nachfrist durch den Mieter (Ausnahme OR 108; Mahnung bei flexiblem Mietbeginn).

Nach unbenutztem Ablauf der Nachfrist kann der Mieter alternativ verlangen (OR 107):

• auf die Gebrauchsüberlassung der Sache beharren & SE wegen verspäteter Erfüllung verlangen;
• auf die Gebrauchsüberlassung verzichten & SE wegen Nichterfüllung (pos. Vertragsinteresse) verlangen;
• vom Mietvertrag zurücktreten & SE wegen Dahinfallen des Mietvertrags (neg. Vertragsinteresse) verlangen.

Beispiel: Vereinbart ist die Wohnungsübergabe auf 1. April. Die Wohnung ist jedoch nicht bezugsbereit, weil Renovation zu spät in Auftrag gegeben wurde. Der Mieter kann auf die Übergabe beharren und SE verlangen für die Kosten der vergelichen Anreise aus dem Ausland, Hotelübernachtung und Einstellung der Möbel bis zum Bezug der Wohnung.

Kann der Vermieter das Mietobjekt nicht übergeben, weil die Gebrauchsüberlassung nach Vertragsschluss objektiv unmöglich geworden ist, so beurteilen sich im Fall fehlenden Verschuldens des Vermieters die Folgen nach OR 119 (Untergang der Mieterforderung; Dahinfallen des Vertrags). Bei Verschulden des Vermieters Schadenersatz nach OR 97 ff.

Im Fall der ursprünglichen objektiven Unmöglichkeit bei Vertragsabschluss ist der Mietvertrag nach OR 20 I nichtig. 

Mangelhaft ist das Mietobjekt, wenn sich die Mietsache in einem Zustand befindet, der vom vertraglich geschuldeten abweicht, namtentlich Eigentschaften fehlen, die den Gebrauchswert der Mietsache beeinträchtigen. Welcher Zustand geschuldet ist, ergibt sich aus der vertraglichen Zusicherung und dem Gebrauchszweck.

Der Mangel ist: 

• sachlicher Art, wenn die Gebrauchstauglichkeit fehlt oder eingeschränkt oder der Mieter im Gebrauch gestört ist (z.B. Feuchtigkeit & Wassereinbrüche, abgenuttze Tapete oder Einrichtungen);

• rechtlicher Art, wenn Dritte ein dingliches Recht oder ihr Nachbarrecht geltend machen, welches den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt (z.B. öffentlich-rechtliche Bewilligungen, die Grundlage zum Abschluss des Mietvertrages sind; Eigentumsrechte und Wegrechte eines Dritten an der Mietsache. 

Das Gesetz unterscheidet in Bezug auf die Rechtsfolgen zwischen Mängeln, welche:

• schwere Mängel: die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen (OR 258 I; z.B. Feuchtigkeit & Wassereinbruch, falsch eingestellte Skibindung; ungenügende Beheizung einer Wohnung)

• mittelschwere Mängel: die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch mindern (OR 258 II; z.B. abgenutzte Tapete, Fehlen von Warmwasser; ungenügende Treppenhausbeleuchtung, unbenutzbares Kellerabteil)

• kleine(r) Mängel/Unterhalt: hat der Mieter während des Mietverhältnisses auf eigene Kosten zu beseitigen (OR 259; z.B. tropfender Wasserhan wegen defekter Dichtung; defekte Rollgurte)

Bei anfänglich bestehenden schweren Mängeln kann der Mieter alternativ:

• die Übernahme der Mietsache ablehnen ud nach OR 107 ff. vorgehen; oder 
• die Mietsache übernehmen und die Mängelrechte nach OR 259a ff. geltend machen. 

Bei anfänglich bestehenden mittelschweren und kleinen Mängeln muss der Mieter die Mietsache übernehmen und er kann die Mängelrechte nach OR 259a ff. geltend machen.

Beispiel: Stellt der Mieter die Übergabe fest, dass der Rollgurt für die Storen defekt ist, so kann er wegen dieses sog. kleinen Mangels nicht die Übernahme der Wohnung verweigern, sondern nur die Reparatur verlangen. 

Treten Mängel während der Mietdauer auf oder wird der Mieter sonst wie im vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache gestört,  so stehen ihm unter den Voraussetzungen, dass: 

• er den Mangel weder zu verwantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat (kein kleiner Mangel); und
• der Vermieter Kenntnis vom Mangel bzw. der Störung hat, 

folgende Rechtsbehelfe zur Verfügung:

• Mängelbeseitigung oder Leistung vollwertigen Ersatzes:
• Fristlose Kündigung: 
• Ersatzvornahme: 
• Angemessene Herabsetzung des Mietzinses:
• Hinderletung des künftingen Mietzinses bei der Miete einer unbeweglichen Sache: 
• Schadenersatz
• Übernahme des Rechtsstreit: 
• Anfechtung wegen Willensmängel: