Vorbereitung auf die öffentliche Bestellung

Definition

Berechnung von Zinsen auf ein Kapital über einen bestimmten Zeitpunkt

Grundbegriffe

• Zins = Preis für die Überlassung von Kapital, wird als Dezimalzahl angegeben (5%= 0,05)
• Zinssatz = bezieht sich in der Regel auf ein Jahr
• Zinseszins = die angesammelten Zinsen werden dem Kapital zur Berechnung hinzugefügt
• Zinsfuß = prozentuale Angabe des Zinssatzes (5%)
• Anfangskapital = Kapital zu Beginn der Laufzeit
• Endkapital = am Ende der Laufzeit

Einfache Zinsrechnung 

• Anfangskapital x Zinssatz x 100 = Endkapital
• gilt für ein Jahr 

Zinseszinsrechnung

• berücksichtigt die Zinsen, die auf angesammelte Zinsen berücksichtigt werden
• exponentielles Wachstum des Kapitals über die Zeit
• Formel: Anfangskapital x (1+Zins) ^Laufzeit (Zinsperioden) = Endkapital

Zeitrentenbarwertfaktor (jährlich nachschüssig)

• Kapitalisierung einer wiederkehrenden Zahlung über feste Laufzeit und Abzinsung auf Stichtag = Barwertfaktor
• unterschiedliche Zahlungsmodalitäten : Zahlungsintervalle (monatlich, jährlich), Zahlungszeitpunkt (vorschüssig nachschüssig) üblich monatlich vorschüssig 
• Parameter: RND, Liegenschaftszins, jährlicher Reinertrag (Jährlich nachschüssig)
• Formel: ((1+LZ)^RND)-1/ (1+LZ)^RND x (1+LZ-1) (siehe ImmoWert 21 §34)

Leibrentenbarwertfaktor

• lebenslange Leibrenten auf das leben einer oder mehrere Personen
• berücksichtigt die durchschnittliche Lebenserwartung mit der Überlebenswahrscheinlichkeit als Laufzeit
• werden monatlich/Jährlich vorschüssig ausgewiesen

ewige Rente

• regelmäßig wiederkehrende Rente auf ewig
• nicht zeitlich begrenzt
• Formel: 1/ LZ x Rentenzahlung (Barwert) 

Berücksichtigung von Dynamik

• die Dynamik wird über den Zinssatz berücksichtigt
• Bei Immobilien der Liegenschaftszins

Berücksichtigung von Zahlungsweisen

• jährlich nachschüssig Rentenbarwertfaktor (siehe oben)
  führt zu einem geringeren Endwert
• jährlich vorschüssig: ist höher
  Formel: Laufzeit -1, RBF +1
  führt zu einem höheren Endwert

Definition:

Wertsicherungsklauseln sind vertragliche Vereinbarungen, die den Erbbauzins oder die Miete an verändernde wirtschaftliche Verhältnisse anpassen. Besonders wichtig bei lang laufenden Verträgen

Arten von Wertsicherungsklauseln

• Gleitklauseln (Anpassung basierend auf einem festgelegten Index, meist VPI)
• Spannungsklauseln (Anpassung im Verhältnis Mietzins / Erbbauzins, keine Indexanpassung)
• Leistungsvorbehaltsklauseln (Höhe einer wiederkehrenden Leistung an veränderte wirtschaftliche Bedingungen anpassen ohne einen festen zeitpunkt oder Bezug festzulegen)

Beurteilung

anpassen an sich ändernde wirtschaftliche Bedingungen, sind insbesondere bei lang laufenden Vertägen wichtig

Rediteermittlungen

• Bruttoanfangsrendite (Jahresrohetrag / Kaufpreis) 
• Bruttomultiplikator = Maklerfaktor (Kaufpreis / Jahresrohertrag)
• Nettoanfangsrendite (Jahresreinertag / Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
• Eigenkapitalrendite (Jahresreinertrag - Finanzierungskosten / Eigenkapital)
• Return of Investment = Gesamtrentabilität ( Jahresreinertrag-Finanzierungskosten / Gesamtinvestiton (EK+FK)
• Cap-Rate (Jahresreinertrag / Kaufpreis)

Renditeanalysen

• hängt vom Liegenschaftszinssatz und der RND ab
• ist oft nicht mit Angaben von Maklerhäusern vergleichbar
• teilweise fehlen für Sachverständige Immobilienbewertung die nötigen Informationen

Median

• der in der Mitte liegende Wert X 0,5

arithmetischer Mittelwert

• Wert aus der Summe der Einzelwerte / Anzahl dr Werte

geometrischer Mittelwert

• Wert aus dem Produkt der Einzelwerte ^1/Anzahl der Werte (Wurzel der Anzahl der Werte)
• berechnet Durchschnittswerte über Wachstumsraten
• berücksichtigt den Zinseszinseffekt

gewichteter Mittelwert

• (Gewichtung 1 x Wert 1)+(Gewichtung 2 x Wert 2) / 100 wobei 100 die Summe der Gewichtungen darstellt
• Mittlere RND von verschiedenen Baujahren eines Gebäudes im Verhältnis zur WFL oder BGF
• mittlere Baukosten aus Wohnen und Gewerbe

Standardabweichung

• Maß der durchschnittlichen Abweichung vom Mittelwert
• = Summe der quadrierten Abweichung aller Messwerte vom arithemtischen Mittel / Anzahl der Messwerte -1 davon die Wurzel

Varianz

• quadrierte durchschnittliche Abweichung vom Mittelwert
• = summe der quadrierten Abweichung aller Messwerte vom arithmetischem Mittelwert / Anzahl der Messwerte -1

Variationskoeffizient

• = Standardabweichung / arithmetischen Mittelwert
• muss unter 50% liegen, damit der Mittelwert und die Standardabweichung geeignete Parameter zur Beschreibung de Daten sind

Standardisierung

• = xi-Mittelwert / Standardabweichung
• gibt die Distanz vom Mittelwert an (negative Vorzeichen = kleiner als Mittelwert, positive Vorzeichen= größer als Mittelwert)

Genauigkeitsanalyse

Genauigkeitsanalysen sind ein wesentlicher Bestandteil der statistischen Auswertung von Immobilienmarktdaten. Sie dienen dazu, die Verlässlichkeit und Aussagekraft der ermittelten Werte zu bewerten und zu verbessern. Im Kontext der Immobilienbewertung spielen dabei insbesondere die Standardabweichung und der Variationskoeffizient eine zentrale Rolle.

1. Standardabweichung: eine geringe Standardabweichung => Werte eng um den Mittelwert verteilt = hohe Verlässlichkeit der Daten
2. Variationskoeffizienten : niedriger Variationskoeffeizient = hohe Aussagekraft der Auswertung, Dröge 2005 empfiehlt Ergebnisse mit einem V von über 0,20 zu verwerfen, da zu ungenau
3. Konfidenzintervall: Vertrauenintervall (Preisspanne in der der Wert des Wertermittlungsobjektes mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit liegt, häufig 95 %
4. Umgang mit Ausreißern: 
   1. winsorisieren = oberster und unterster wert eleminieren
   2. 2-Sigma-Regel = Werte die mehr als 2 xStandardabweichung vom Mittelwert abweichen eleminieren
   3. 1,5 fache des Interquartilsabstandes , Werte darüber oder darunter eleminieren
5. Scheingenauigkeit: kann durch das Ausschließen von Kaufpreisen geschehen, die eigentlich dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen sind.

Sensitvitätsanalyse

Eine Sensitivitätsanalyse untersucht die Auswirkungen von Änderungen einzelner Eingangsdaten und Analyseparameter auf die Bewertung von Alternativen. Sie entwirft Szenarien, die zeigen, wie sich Ergebnisse verändern, wenn bestimmte wertrelevante Parameter variieren. Diese Methode vermittelt einen Eindruck der Fehlbewertungsrisiken, fließt jedoch nicht unmittelbar in die Bewertung ein.

Risikoanalyse

Eine Risikoanalyse umfasst die Betrachtung von Markt- und Objektrisiken, die indirekt über den Liegenschaftszins erfasst werden. Sensitivitäts- und Risikoanalysen sowie Sicherheitsäquivalente sind Methoden, um Risiken aufzuzeigen und in der Preisgestaltung zu berücksichtigen. Diese Analysen helfen, Fehlbewertungsrisiken zu identifizieren, fließen jedoch nicht unmittelbar in die Bewertung ein. Die Risikoanalyse kann mehrere Faktoren gleichzeitig betrachten und vermittelt einen Eindruck der potenziellen Fehlbewertungsrisiken

= Konzept, um den Einfluss einer oder mererer unabhängiger Merkmale auf ein abhängiges Merkmal zu untersuchen

Beispiele:

• Abhängigkeit von Wohnungsgröße auf Miete / Kaufpreis
• Abhänigkeit von Balkon auf Miete / Kaufpreis

Analyse

• Trefferquote (R²) des Gesamtmodels sollte zwischen 40-70 % liegen
• Irrtumswahrscheinlichkeit sollte kleiner als 10 % (0,1) sein (P-Wert), sonst Merkmal streichen und neu rechnen
• Schnittpunkt (Interzept)
• Eigenschaften können entsprechend zu dem Schnittpunkt ergänzt werden

multipler Korrelationkoeffizient R

• Zusammenhang zwischen zwei oder mehr Variablen
• Maß für die Stärke und Richtung des linearen Zusamenhangs zwischen 2 Variablen
• kann zwischen 1, 0 und -1 liegen, wobei 0 keinen linearen Zusammenhang zeigt
• muss über 30% haben

Bestimmtheitsmaß (R²)

• gibt an, welcher Anteil der Varianz der abhängigen Variablen durch die unabhängigen Variablen erklärt wird
• ein R² Wert von nahe 1 gibt eine hohe Güte des Modells an
• sollte zwischen 0,4 und 0,7 liegen

Fazit

• Kausalitäten inhaltlich prüfen 
• Korrelationsanalysen können durch Ausreißer beeinflusst werden
• werden mit Statistikprogrammen (EXCEL oder SPSS) durchgeführt, die auch die Visualität der Daten in Form von Streudiagrammen ermöglichen