IT - 6 - Portfoliomanagement

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• Eigenmittelanforderung für Renditeliegenschaften: von 10 % auf 25 % erhöht

• Amortisationsfrist: von 15 auf 10 Jahre verkürzt

✅ Nur 5.6 % der Landesfläche ist bebaubar.

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• 2.75 Mio. Gebäude insgesamt

• Davon ca. 2/3 Wohnbauten

✅ Ca. CHF 3’105 Mrd. (inkl. Grundstücke), laut Wüest Partn

✅ Privatpersonen: über 2.5 Mio. Wohnungen
→ Gesellschaften: 890’000, Genossenschaften: 160’000

✅ Gestiegen von 38 % (2000) auf 43.7 % (2020)

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• Endogene (marktinterne): Time-Lags, Preisverzögerungen, Entscheidungsverzögerungen

• Exogene (marktexterne): Konjunktur, Zinssätze, Megatrends wie Demografie & Technologie

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1. Immobilität

2. Heterogenität / fehlende Fungibilität (Vergleichbarkeit)

3. Lange Entwicklungsdauer

4. Hohes Investitionsvolumen

5. Hohe Transaktionskosten & -dauer

✅ Jede Immobilie ist ein Unikat – nicht vollständig vergleichbar oder austauschbar wie z. B. Aktien. Das erschwert Handel und Bewertung.

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• Kein zentraler Handelsplatz

• Hohe Informationsasymmetrie

• Keine standardisierten Produkte

• Marktpreise schwer zugänglich (teure Datenanbieter)

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• Immobilien brauchen Unterhalt, Aktien nicht

• Immobilien sind illiquide, Aktien liquide

• Immobilien verlieren Wert (Gebäude), Aktien nicht

• Immobilienmärkte sind weniger transparent

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• Bodenwert: meist stabil oder steigend

• Gebäudewert: nimmt durch Nutzung / Alterung ab → erfordert Unterhalt

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Wegen der Kombination aus hoher Kapitalbindung, Intransparenz, laufendem Unterhalt, Marktineffizienz und fehlender Standardisierung.

✅ Nein – wegen der fehlenden Fungibilität ist ein zentraler Handel wie bei Aktien nicht möglich. Nur Teilprozesse (z. B. Grundbuch) könnten digitalisiert werden.

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„Buy and Hold“ = langfristiges Halten der Immobilie. Trotzdem sind laufende Investitionen in Unterhalt nötig → verursacht regelmässige Kosten und Planungsaufwand.

Die Portfolio-Theorie bezweckt die Diversifikation des Portfolios um die Risiken dank breiter Streuung maximal zu reduzieren und somit eine risikooptimierte Rendite zu erzielen.

Die Wirtschaftskrise 2008–2012 führte weltweit zu einem massiven Einbruch der Immobilienmärkte: In vielen Ländern platzte die Immobilienblase, Preise fielen stark, es kam zu Zwangsversteigerungen und Bau- sowie Finanzierungstätigkeit brach ein. In der Schweiz war die Krise weniger stark spürbar, da die Kreditvergabe konservativer war. Ab etwa 2010 wurde Schweizer Immobilien sogar als sichere Anlage ("Betongold") gesehen, was zu einem starken Nachfrage- und Preisanstieg führte – begünstigt durch tiefe Zinsen und Kapitalflucht.

- Produkte ines Leistungserstellungsprozesses

- Nutzung im Leistungserstellungsprozess
- Kapitalanlage in form eines Wertspeichers

Es handelt sich dabei um zwei verschiedene Ebenen. Das PM ist auf Portfolio Ebene über mehreren Assets. Das Asset Management speziefisch auf ein Asset und deren Performens fokusiert.

PM- Vogelperspektive über gesammtes Portfolio
AM - Detailarbeit - Optimiertung der einzelnen Immobilien

Merke: PM entscheidet welche Immobilien im Portfolio bleiben und AM sorgt dafür das die Immobilien performen.

1. REIM = Real Estate Investment Management: Formuliert Anlagestrategie und Anlagepolitik, Financial Engineering, Konsolidierung der Portfolios an Investor, Risikomanagment für Vermögensinhaber, Research auf Investmentebene/Anlageklassen, Auswahl des PM
2. REPM= Real Estate Portfolio Managment: Formuliert Portfoliostrategie, Risikomanagement Portfolio, Research Portfolio, Auswahl und Steuerung AS und weitere DL
3. REAM= Real Estate Asset Management; Transaktionen, Entwicklung, Projektmanagement, Report an OM Ebene, Research auf Objekt ebene
4. Property Management
5. Facility Management
6. Projketentwicklung / Tech. Gebäudemanagment / Infrastrukturelles Gebäudemanagement / Faufmänisches Gebäudemanangement / Transaktionsmanagment

CREM ist die strategische und operative Planung, Steuerung und Nutzung aller Immobilien eines Unternehmens, das nicht in erster Linie im Immobiliengeschäft tätig ist, sondern Immobilien zur Unterstützung des Kerngeschäfts benötigt.

PREM bezeichnet das professionelle, strategische und operative Management aller Immobilien im Besitz der öffentlichen Hand, mit dem Ziel, diese wirtschaftlich, bedarfsgerecht und nachhaltig zu nutzen, zu entwickeln und zu bewirtschaften.

Private Real Estate Management bezeichnet das Immobilienmanagement von privaten Eigentümern oder privaten Unternehmen, die Immobilien zur Vermögensanlage oder Renditeerzielung halten – ohne öffentliche oder unternehmensinterne Nutzungszwecke.

✅ Am Gütermarkt werden reale Güter (z. B. Immobilien, Konsumgüter) gehandelt – er gehört zur Realwirtschaft. Am Finanzmarkt werden Finanzprodukte (z. B. Aktien, Immobilienfonds) gehandelt – er gehört zur Finanzwirtschaft.

✅ Weil Immobilien vermehrt als Anlageklasse (Asset) und nicht nur als Nutzobjekt betrachtet werden – z. B. in Fonds oder Portfolios.

✅ In einem effizienten Markt spiegeln die Preise alle verfügbaren Informationen vollständig wider – es ist nicht möglich, dauerhaft eine Überrendite zu erzielen.

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1. Strenge Effizienz: Alle Informationen (auch geheime) sind sofort im Preis enthalten

2. Mittelstrenge Effizienz: Alle öffentlichen Informationen sind im Preis berücksichtigt

3. Schwache Effizienz: Nur historische Preisdaten sind im Preis enthalten

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• Freier Zugang ohne Beschränkungen

• Keine Transaktionskosten

• Informationen sind kostenlos & für alle gleichzeitig verfügbar

• Rationales Verhalten der Marktteilnehmer

• Keine Monopole oder Kartelle

• Güter sind vollständig handelbar und teilbar

✅ Sie ermöglicht zeitlich und räumlich entkoppelten Handel, erhöht die Informationsverfügbarkeit und die Transaktionsgeschwindigkeit, was die Effizienz steigert.