Urban Economics

• Verkehrsanbindung: Tram, Bahn, Autobahn, Flugplatz, ...
• Natürliche Schönheit: See, Alpensicht, ...
• Kulturelle Schönheit: Altstadt, Jugendstilquartier, ...
• Umweltbelastung: Ruhe, Luftqualität, ...
• Kultur: Kinos, Konzertlokale, Oper, ...
• Konsummöglichkeiten: Läden, Restaurants, Cafés, ... 
• Öffentliche Güter: Schulqualität, Parks, Strassen, ...
• Steuern

Im räumlichen Gleichgewicht (“spatial equilibrium") sind die Hauspreise so, dass kein Haushalt an einem anderen Ort der Stadt wohnen möchte. Wenn alle Haushalte gleich sind, sind die Haushalte überall genau gleich glücklich.

• Mobilität der Haushalte (Haushalte können sich frei im Raum ansiedeln
• Marktmieten / Marktpreise (mehr Nachfrage, desto höhere Preise)

tiefe Steuern = hohe Haushaltskosten (z.B. Mieten) 

hohe Steuern = tiefe Haushaltskosten (z.B. Mieten) 

Preis im Zentrum ist teurer als in der Peripherie. Somit ist die Bereitschaft da um weniger zu zahlen als in der Peripherie. 

Wenn der Preis eines Gutes relativ zum Preis von anderen dann fragen die Haushalte weniger von diesem Gut nach.

• Bauen Wohnraum aus Kapital und Boden. 
• Leihen sich Kapital bei einer Bank zu einem Zinssatz i. 
• Mieten Boden bei Grundbesitzern (“landlords") zum Bodenpreis R. 
• Vermieten den Wohnraum an Haushalte zum Mietpreis P . Maximieren ihren Gewinn. 
• Können ohne Eintrittskosten (“entry costs") tätig werden. Es gibt ganz viele von Ihnen.

Die Stückkosten zur Produktion eines Gutes nehmen (ab einem gewissen Punkt) mit zunehmender Stückzahl zu (“decreasing returns to scale").

Es ist ein ökonomisches Modell, das mathematisch formuliert und absichtlich sehr vereinfachend ist 

• Haushalte sind mobil und rational (sie wohnen dort wo es ihnen am besten passt) 
• Grundbesitzer (Landlords) und Immobilienentwickler (developers) maximieren ihren Gewinn 
• Preise ergeben sich auf einem Markt 

• monozentrisch, alle arbeiten im Zentrum der Stadt (CBD) 
• Das Transportsystem ist dicht. Alle Punkte der Stadt sind einfach zu erreichen. Nur die physische Distanz zum Zentrum r zählt. 
• Alles Land kann gleich gut zum Bauen verwendet werden.
• Ausserhalb der Stadt wird das Land von Bauern bearbeitet

• Die optimale Gebäudehöhe hängt nur von den Mietpreisen der Haushalte ab. Der Bodenpreis ist dafür nicht relevant.
• Der Entwickler baut so hoch, dass die Grenzkosten (monatliche Zinskosten für verwendetes Kapital) für das oberste Geschoss gleich den 
  Mieterträgen sind. An allen darunter liegenden Geschossen verdient er.

→ Im Zentrum mit seinen hohen Mietpreisen werden hohe Gebäude gebaut; am Stadtrand mit den tiefen Mietpreisen niedrige Gebäude.

• Die Grenzkosten für das oberste Geschoss sind gleich den Mieterträgen sind. An allen darunter liegenden Geschossen verdient der Entwickler. 

→ Der Gewinn vor Abzug des Bodenpreises nimmt mit zunehmenden Mietpreisen zu. Im Zentrum ist dieser Gewinn am höchsten.

• Der Bodenbesitzer gibt den Boden an den meistbietenden Entwickler.

⇒ Bodenpreis entspricht dem ganzen Gewinn des Entwicklers.

• Ausserhalb der Stadt pachten Bauern das Land zu einem ortsunabhängigen Preis. Beispiel: 1 CHF/m2.

• Im Modell der geschlossenen Stadt (“closed city") nehmen wir an, dass die Bevölkerung (N) der Stadt gegeben ist. 
• In dieser Variante des Modells wird das Preisniveau durch den Wettbewerb von Entwicklern und Bauern am Stadtrand (rf ) bestimmt. Dort muss der Preis, den die Entwickler für Boden zu bezahlen bereit sind gleich dem Preis der Bauern sein.
• Der Stadtrand ergibt sich im Gleichgewicht so, dass gerade alle Haushalte innerhalb der Stadt Platz finden. Wegen der elastischen Wohnnachfrage und den optimierenden Entwicklern hängt der nötige Wohnraum in der Stadt nicht nur von der Bodenfläche, sondern 
  auch von den Mietpreisen ab. Der Stadtrand rf muss deshalb in einer numerischen Simulation vom Computer schnell bestimmt werden.

• Im Modell der offenen Stadt (“open city") steht die Stadt im Wettbewerb mit vielen anderen Städten. Wir nehmen an, dass das Nutzenniveau durch diese anderen Städte bestimmt wird. 
• Ist der Nutzen unserer Stadt zu tief (weil die Preise zu hoch sind) möchte niemand dort wohnen. Ist der Nutzen unserer Stadt zu hoch (weil die Preise zu tief sind) ziehen immer mehr Leute in die Stadt und die Preise steigen bis der Nutzen wieder in allen Städten gleich ist. 
• Damit ist in dieser Variante des Modells der Mietpreis im Zentrum fixiert. Der Stadtrand und damit die Grösse der Stadt (Einwohnerzahl) ergeben sich im Gleichgewicht wiederum durch den Wettbewerb von Entwicklern und Bauern am Stadtrand (rf ).

Verbilligung des Verkehrs (privat oder öffentlich) führt zu einer Standortaufwertung der Peripherie.

Closed City: Preise fallen in der Stadt und steigen in der Peripherie / Mehr Menschen leben in der Peripherie

open City: Haushälte wandern aus anderen Städten zu / Preise steigen in der Peripherie / Bevölkerung und Landfläche wächst

Begrenzung von Bauhöhe, Flächenausnutzung, Grenzabständen, Freiflächen, Parks, Landwirtschaftsland, Wälder, etc. limitiert Wohnraum an attraktiven Lagen.

Closed City:
→ Mehr Haushalten müssen an unattraktiven Lagen leben
→ Preise werden im ganzen Stadtgebiet höher
→ Zersiedlung (ausser wenn Umland stark eingeschränkt)

Open City:
→ Abwanderung in andere Städte

Closed City:
→ Preise fallen an regulierter Lage, Nutzen steigt dort
→ Benötigt Alternative Allokationsmechanismen (Zufall, Wartelisten, soziale Kriterien, ...)
→ Preise an allen anderen Lagen steigen, Nutzen fällt dort
→ Verstärkt das ursächliche Problem: erhöht Konsum von Wohnraum, reduziert Investitionstätigkeit 

Open City:
→ Haushalte wandern in andere Städte 
→ Einwohnerzahl sinkt

•  Bei (sozialen) Wohnbaugenossenschaften Vermietung unter Marktpreisen wie bei Preisregulierung.

→ Genossenschaften können Überkonsum und Unterinvestition korrigieren (Wohnfläche begrenzen, ...)

• Zuteilungsmechanismen: Gute Beziehungen, Losverfahren, Bevorzugung von sozial Benachteiligten

→ Diskriminierung von weniger gut Vernetzten (Neuzuzügern, Junge) oder Mittelstandsfamilien (bei expliziter Bevorzugung von sozial Benachteiligten) 

• Mechanismus, um die Ansässigen (ohne Wohneingentum) an den Gewinnen der Zuwanderung teilhaben zu lassen.

In das frei Spiel von Preisbildung und Wohnsitzwahl wird häufig aus guten Gründen eingegriffen. Diese (Markt-)Eingriffe erzielen jedoch meist unerwünschte Nebenwirkungen und können oft das Gegenteil bewirken. Diese indirekten Kosten müssen gegen den Nutzen 
abgewägt werden.

• Das sehr simplifizierende Grundmodell der Stadtökonomie kann die beobachtete räumliche Verteilung der Mietpreise, Bodenpreise, der Gebäudegrösse und der Bevölkerungsdichte gut erklären.
• Das Grundmodell der Stadtökonomie zeigt, dass Eingriffe aufgrund des räumlichen Gleichgewichts oft nicht (nur) dort Wirken wo sie erfolgen.