Finanzberater IAF Immobilien

• Option auf niedrige Zinsen auch in Zukunft

• Mit diesen Produkten, kann der Kreditnehmer heute den Zins und die Laufzeit der Festhypothek fixieren, das Kapital aber später beziehen und verzinsen.

• Die Refinanzierung von auslaufenden Festhypotheken im Vordergrund

• Die Vorlaufzeit liegt in der Regel zwischen 3-6 Monate (maximal 1-2 Jahre). Dass selten längere Vorlaufzeiten gewählt werden, hängt v.a. mit dem Zuschlag zusammen, der für die Zinsabsicherung anfällt.

• Bis zu einer Vorlaufzeit von 12 Monaten verzichten die meisten Institute auf einen Zuschlag

• SARON Hypothek (Swiss Average Over Night)

  • Referenzzinssatz aufgrund von tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt

  • SARON ist dadurch transparenter und weniger manipulationsanfällig als der LIBOR

Die SIX berechnet täglich den volumengewichteten Durchschnitts-Zinssatz der von den Finanzinstituten in der

Schweiz getätigten Geschäfte. Dieser SARON-Satz wird von der SIX jeweils um 18:00 Uhr fixiert und publiziert.

• 2. Hypothek wird mit regelmässigen Rückzahlungsraten abbezahlt

• max 15 Jahr oder bis Pension

• Schuldzins reduziert sich womit Eigenkapital zunimmt

• Steuerbelastung steigt durch sich reduzierenden Zinsabzug

• Schuld wird indirekt abgetragen -» Amortisationsraten z.B auf ein 3a Konto wodurch ein zusätzlicher Steuerabzug erreicht wird

• Schuld und Schuldzinsen bleiben über gesamte Dauer gleich

• Bei Ablauf vertraglicher Dauer wird gesamter Vorsorge-Betrag zur einmaligen Rückzahlung/Reduktion der Hypothekarschuld eingesetzt

Form der Rückzahlung (z.B. bei der direkten Amortisation), bei der die Gesamtsumme des Zins- und der Amortisationsbetrages über die Laufzeit konstant bleibt. In der Anfangsphase ist der Zinsanteil höher, mit der laufenden

Rückzahlung wird sich dieser laufend zugunsten des Rückzahlungsbetrages reduzieren.

• 4-5 Monatslöhne Reserve lassen

• Rückstellungen für Zusatzausgaben

  • Steuern bei WEF Bezug (da diese separat bezahlt werden müssen)

  • Handänderkungskosten (ca 2%)

  • Verkaufskomissionen

• Vermögenssteuer

  • Steuerwert von ca 60-80% des Verkehrwerts

• Eigenmietwert ca 4-5% vom Steuerwerts

  • davon können etwa 10-20% als Pauschalabzug für Unterhalt abgezogen werden

• Hypothekarzinsen können abgezogen werden

• Auch gütterrechtliche Massnahmen sind zu klären

  • Ehevertrag mit Meistbegünstigungsklausel

  • evtl Nutzungs/Wohnrecht

• Unterlagen und Angaben zum Objekt, Besichtigung vor Ort, Erstellung eines detaillierten Berichts

• • dank standardisierten Programmen

  • basiert auf effektiv bezahlten Preisen bei Handänderungen sowie statistischen Verfahren (multiple Regression)

  • stammt aus USA

  • Preis der Immobilie lässt sich durch Eigenschaften bestimmen (Volumen, Alter , Fläche…)

  • liefert gute Ergebnisse jedoch können nicht alle Aspekte berücksichtigt werden

    • z.B. Architektur, Einteilung allfällige Dienstbarkeiten

• • dynamische Ertragswertberechnung

  • Marktwert aufgrund der Summe aller in Zukunft zu erwartenden Erträge (10 Jahre)

  • Für Restlebensdauer des Objekts wird ein Residualwert (voraussichtlicher Wert für verbleibende Zeit) -» Diese Werte werden dann auf Bewertungszeitpunkt diskontiert

• Wird meistens bei Rendite- /Mietobjekten ermittelt. Dabei wird aus dem Bruttoertrag der Wert kapitalisiert.

• Bruttoertrag (ohne Nebenkosten) *100/ Kapitalisierungssatz (4-10%)

• Der angemessene Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus: Hypothekarzins, 1-3% für Unterhalt, 1-2% Zuschlag für sein eigenes Risiko (Leerstände);

• Künftige (5-10 Jahre) abdiskontierte Nettoerträge (Brutto ./. Unterhalt), zzgl. ebenfalls auf heutigen Zeitpunkt diskontierter Residualwert (kapitalisierter Restwert).

• Der Diskontierungssatz entspricht in der Regel dem risikolosen Marktzins (Bundesanleihen) zzgl. Zuschlag für Liegenschaftsrisiko (1-3%), abzüglich Abschlag für den Geldentwertungsschutz (0.5-2%).

Bei schlechter Wiederverkäuflichkeit

Diese Bewertung wird für Objekte in schlechtem Zustand, mangelnder Nachfrage, unzweckmässiger Nutzung etc. angewendet. Aktueller Marktwert bzw. mutmasslicher Wiederverkaufswert, der derzeit erzielt werden kann; abzüglich der Kosten für eine Umnutzung oder Liquidation.

Bruttoertrag = Mietzinseinnahmen ohne Mieter-Nebenkosten (Bruttomiete – Mieter-Nebenkosten)

Nettoertrag = Bruttoertrag – Verwaltungskosten sowie Unterhalt und Nebenkosten, die der Eigentümer trägt

Verkehrswert = Der effektive Wert der Liegenschaft (Handelswert)

Brutto Rendite -» (Bruttoertrag/Verkehrswert) * 100

Netto Rendite -» (Nettoertrag/Verkehrswert) * 100

Netto-Eigenkapital-Rendite: (vor Steuern) -» (Nettoertrag/Zinsen)/ (Verkehrswert – Hypotheken) * 100

• Eigentum

  • Bestandteile des Eigentums (Fundament , Mauern) fest verbunden mit Hauptsache

  • Natürliche Früchte (z.b Mietzinsen) Erträgnisse

  • Zugehör (z.B. Schlüssel, Fenster) bewegliche Sachen, aber nicht Sachen die nur zum vorübergehenden Gebrauch da sind

• Alleineigentum

• Gemeinschaftliches Eigentum

  • Miteigentum (hat Quoten, jeder kann über seinen Anteil frei entscheiden) Vorverkaufsrecht beachten

  • Gesamteigentum (man braucht Zustimmung der anderen) z.B Erbengemeinschaft

Typische Form des Miteigentum. Jeder Eigentümer erhält vertragliches Sonderrecht (z.B. einzelne Stockwerke, in sich abgeschlossene Nebenräume). Ordnung welche im Grundbuch angemerkt werden kann.

Es besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer.

Lifte, Treppen werden gemeinschaftlich genutzt

• Liegenschaften (auch nur Bodenfläche)

• Miteigentum (Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum)

• Bergwerke (Ausbeutung von Bodenschätzen aufgrund Konzession = Nutzungsrecht

• Ins Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte (mind. 30Jahre, Baurecht höchstens 100 Jahre) Quellenrecht, Baurecht

• Erbgang

• Zwangsvollstreckung

• Aufhebung Gütergemeinschaft

• Enteignung

• Richterliches Urteil

Eine Dienstbarkeit ist z.B ein Wegrecht oder ein Näherbaurecht (Bei einem einseitigen Näherbaurecht hat nur der eine Nachbar das Recht, ein Gebäude näher an die Grenze zum anderen zu bauen)

Durch Notar beurkundet und durch Nutzungs und Verwaltungsordnung in Grundbuch aufgenommen (kein Muss)

• Nutzniessung
• Wohnrecht
• Baurecht
• Quellenrecht

• an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen

• man kommt in Vollen Genuss des Gegenstands

• Bei Liegenschaft Recht diese zu bewohnen und auch Recht an Mieteinnahmen

• nicht vererbar

• Hier gibt es keine finanziellen Rechte, somit auch keine allfälligen Mieteinnahmen

• unübertragbar und nicht vererblich

• weitere Dienstbarkeit

• übertragbar und vererblich (falls nicht anders vorgesehen)

• kann unter Umständen ins Grundbuch aufgenommen werden

• Höchstens 100 Jahre (kann aber verlängert werden)

Das Quellenrecht bestimmt das Recht an einer Quelle auf fremdem Grundstück und belastet das Quellengrundstück
mit der Dienstbarkeit der Aneignung und Ableitung des Quellwassers. Es ist, wenn es nicht anders vereinbart
wird, übertragbar und vererblich. Ist das Quellenrecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das
Grundbuch aufgenommen werden.

Eine Dienstbarkeit wird rechtsgültig durch schriftlichen Vertrag und Eintrag ins Grundbuch. Zum Teil wird eine öffentliche Beurkundung nötig

Zur Erbringung einer bestimmten Leistung verpflichtet. Beispielsweise kann der Eigentümer verpflichtet werden, eine Hecke zu pflegen oder für die Wartung einer Strasse aufzukommen. Es ist das Komplement zur Dienstbarkeit: Dort besteht die Leistung in einer Unterlassung oder Duldung, während eine Grundlast eine Verpflichtung darstellt. Ebenfalls öffentliche Beurkundung und Eintrag ins Grundbuch

• Parteien (Baurechtgeber und nehmer)

• Dauer (max 100 Jahre)

• Übertragung (Vererbung, Verkauf)

• Baurechtzins

• Heimfall (was passiert mit Gebäude nach Vertragslaufzeit?)