Bewirtschaftung von Mietiegenschaften
Grundlagen zur Immobilienbewirtschaftung FA Immobilienbewirtschafter SVIT
Grundlagen zur Immobilienbewirtschaftung FA Immobilienbewirtschafter SVIT
Set of flashcards Details
| Flashcards | 23 |
|---|---|
| Language | Deutsch |
| Category | General Education |
| Level | Other |
| Created / Updated | 23.04.2025 / 03.05.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20250423_bewirtschaftung_von_mietiegenschaften
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| Embed |
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Was ist der Unterschied zwischen einer echten Option und einer unechten Option?
Eine so genannte echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Elemente (Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.
Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln
Was ist eine Option?
Beim Optionsrecht des Mieters bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer kann der Mieter den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne verlängern. Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Mietvertrag indexiert werden kann?
- Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein. (einseitiges kündigungsrecht für den Mieter ist möglich)
- Als Index ist nur der landesindex der Konsumentenpreise zulässig
Unter welchen Umständen kann ein gestaffelter Mietzins vereinbart werden?
- Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden
- Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in Fr. festgelegt werden.
- Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden
- Mitteilung (auf amtlichem Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen
Wie hoch ist die Kaution bei Geschäftsmietverträgen?
Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.
Was versteht man unter einem Geschäftsraum?
- Horizontal und vertikal abgeschlossen
- Auf Dauer vermietet
- einem Geschäftszweck dient
- ertragsorientiert ist
Nenne 4 Arten von Kautionen
- Barkaution, Hinterlegung auf Sperrkonto, lautend auf den Mieter
- Bürgschaftsverpflichtung, Vertrag zwischen Gläubiger- (Schuldner)- Bürge, öffentliche Beurkundung
- Kautionsversicherung, (ist eine Art Bürgschaft) z.B von Swisscaution, Hev , ZURICH....
- Garantievertrag ( Bankgarantie) Bank oder Versicherung verpflichtet sich als Garant für die Leistungen, keine Formvorschrift (wird oft bei Mieterausbautenals Sicherungsmittel zur Abwehr von Handwerkerpfandrecht eingesetzt)
Nenne zwei Arten von Mietverträgen:
- Unbefristet, kündigungsfrist gemäss OR
- Befristet:
Indexiert, Laufzeit mindestens 5 Jahre
Mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre
Nenne die 3 Hauptgründe warum ein Mietvertrag am besten schriftlich abgeschlossen wird
- Vermeidung von Missverständnissen
- Beweismittel im Streitfall
- Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall
Die Bestimmungen über den Schutz missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für...
- Miete von Luxus Wohnungen
- EFH mit mehr als 6 Wohnräumen
- Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)
Welches sind die Hauptaufgaben des Immobilienbewirtschafters
- Vermietung / Vermarktung - Erst- und Wiedervermietung
- Betreuung der Mietverträge - Anpassungen, Kündigungen
- Liegenschaftenunterhalt - ordentlicher + ausserordentlicher
- Aquisition - Mandate
- Garantiewesen - Garantieabnahmen- und arbeiten
- Kontrollen - Zustandsberichte
- Administration - Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.
Bewirtschaftungsauftrag: Nenne die wichtigsten Punkte welche in einem Bewirtschaftungsvertrag stehen müssen
- Parteien
- Genauer Objektbeschrieb
- Beginn, Dauer, Kündigung
- Leistungsbeschrieb
- Kompetenzsumme
- Abrechnungstermine
- Honorare und Spesen
- Regelung Zahlungsverkehr
- Vollmacht
- Gerichtsstand
- Datun, Unterschrift
Bewirtschaftungsauftrag: Nenne die Pflichten des Auftraggebers
- Vergütung des Honorars
- Vergütung alles Auslagen + Spesen aus Verbindlichkeiten
- Schadenersatzpflicht, aus dem Auftrag erwachsenen Schaden
Bewirtschaftungsauftrag: Nenne die Hauptpflichten des Auftragnehmers (Bewirtschafters)
- getreue und sorgfältige Geschäftsführung
- Wahrung der Interessen des Auftraggebers
- Persönliche Ausführung
- Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
- Rechenschaftspflicht
Fachspezifische Pflichten:
- Gewährleistung Vollvermietung zu Marktpreisen
- Sicherstellung Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft
- Ordnungsgemässe Buchführung
Auf welchen Grundlagen ist die Verwaltungstätigkeit aufgebaut?
- Rechtsgrundlagen z.B: Gesetze, Verordnungen, Bundesbeschlüsse, Gerichtsentscheide, Reglemente
- Partnerschaftliche Grundlagen z.B: Verwaltungsverträge, Mietverträge, Arbeitsverträge
- Interne Regelungen z. B: Führungs- und Entscheidungshilfen, Kompetenzregelung, Organisationsrichtlinien...
Welche Kündigungsfristen gelten für einen Verwaltungsvertrag?
Kann jederzeit ausser zur Unzeit gekündigt werden
Die vereinbarte Kündigungsfrist sollte, wenn möglich eingehalten werden.
Der Bewirtschaftungsauftrag ist ein....
- Einfacher Auftrag OR Art. 394ff
- zweiseitiges Rechsgeschäft
- formfrei, sollte jedoch besser schriftlich abgeschlossen werden (Beweisssicherung, Vollmacht etc.)
Nenne die Fachzeitschriften (Publikationsorgane) der 3 Verbände der immobilienbranche
SVIT = Immobilia
HEV = "der Schweizerische Hauseigentümer"
MV = "Miete und Wohnen"
Nenne die wichtigsten SVIT Standesrichtlinien, ethische Grundsätze:
- Sorgfalts und verantwortungspflicht gegenüber Auftraggeber
- Qualitativ hochstehende berufliche + ethische Dienstleistungsstandards
- Gewährleistung von Unabhängigkeit
- Wahrung Berufsgeheimnisse
- Rechenschaftspflicht
- Getrennt Aufbewahrung von Kundengeldern ( Keine Pool-Konto!)
- Vermeidung von Interessenkonflikten
Nenne 3 Verbände der Immobilienbranche
- SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)
- HEV (Hauseigentümerverband Schweiz)
- MV (Mieterverband Schweiz)
Nenne 6 wichtige Marktfaktoren, welche ien Bewirtschafter kennen sollte:
- Angebot und nachfrage bei Wohn- und Geschäftsräumen
- Mietpreisentwicklung
- Leerwohnungsbestand
- Zinsentwicklung
- Teuerung
- Trends
Anforderungsprofil Immobilienbewirtschafter:
- Fundiertes Fachwissen
- Gute Allgemeinbildung
- Einwandfreier Leumund
- Psychologisches Geschick
- Organisationstalent + Disziplin
- Kostenbewustes Denken
- Fähigkeit zu führen, motivieren und schlichten
- Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
Nenne die Hauptziele des Immobilienbewirtschafters
- Marktkonformer Ertrag
- Angemessene Kosten
- Guter Zustand der Immobilie
- Werterhaltung
- Zufriedene Mieter
- Zufriedene Auftraggeber / Eigentümer
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