Droit de l'urbanisme

Cette viabilité résulte de la desserte des constructions et des terrains par des voies publiques ou privées et assurer la sécruité pour l'accès des usagers ainsi que l'installation pour assurer le stationnement des usagers.

Tous les projets osumis à un controle préalable doivent resepcter les principes fondamentaux du droit de l'environnement notamment la prévention des risques, des nuisances.

En cas d'atteinte à l'environement, le maire peut envisager des prescriptions spéciales visant à réduire les conséquences dommageables pour l'environnement. Ici c'est surtout le principe de précaution qui est pris en compte.

Le maire peut refuser le projet de construction si les ressources de la collectivté (financières) ne permettent pas de répondre au cout des équipements à prévoir ou au cout du fonctionnement des services publics généraux.

Il s'agit d'établir ou de rétablir une certaine harmonie urbaine entre les immeubles déjà existants et les immeubles à venir. Il existe donc des règles de prospect qui sont à respcter qui posent des distances minimums à resepcter entre 2 batiments ou entre un batiment et la voie publique.

Pour ce qui concerne l'implantation de 2 batiment non contigus et qui sont situés sur un terrain appartenant au meme propriétaire il faudra respecter dans le projet de construction une distance minimale de 3 mètres pour garantir un minimum d'enseigllement et donc d'éclairage.

La règle relative à la distance avec la voie publique est également importante (hauteur de l'immeuble = distance minimale).

Ces règles sont amenées à prendre en compte l'esthétique de l'urbanisation afin que les constructions envisagés et celles déjà existantes s'intègrent le mieux possible dans l'existant. Il faut prendre en compte dans l'article R(...) que le terme estétique ne comporte aucune contenance ni définition juridique - en outre veiller à faire attention au voisinage, veiller à utiliser les matériaux qui sont en concordance avec le voisinage.

L'accessibilité relève du statut del a domanialité public dont la définition et les conditions d'utilisation ont été redéfinies. CEtte domanialité publique privilégie l'usage du domaine public et l'accessibilité du domaine public aux administrés. L'État peut accorder des concessions sur ce domaine public qui vont avoir pour objet l'améngaement, l'exploitation et l'entretien des plages.

Ces concessions sont entrées dans le régime de la domanialité publique. Elles sont limitées dans le temps (12 ans) et temoraires - elles ne sont pas constitutives de droit réel.

Elles doivent répondre à des conditions de fonds notamment en terme de surface de plage, l'équipement doit etre démontable ou transporatable et elles doivent répondre à des conditions de formes càd qu'il y a une procédure et un dossier à suivre.

La concession doit être compatible avec l'usage libre et gratuit de la plage pour tous les administrés.

En raison de la vocation touristique, le libre et égal accès au domaine public maritime a été favorisée par l'institution de 2 types de servitudes (passage longitudinalte et passage transversale au rivage).

Elle permet l'accès des piétons, des usagers, le long de la mer sur le domaine public maritime. On a l'habitude de l'indiquer comme la servitude du santier des douaniers. Elle concerne les propriétés privées riveraines du domaine public maritime qui sont grevés sur une bande de 3 mètres de large d'une servitude visanrt à assurer le passage des piétons.

Ordre public.

Cette servitude autorise un accès des piétons au rivage mais par l'intériruer des terres. Elle a été instaurée par la loi littorale.

Cette servitude est subordonnée à l'existence d'un IG en matière d'accessibilité des piétons - si accès mal desservie par rapport au rivage de la mer et c'est le cas quand on constate un manque ou une absence d'accessibilité vers la voie publique à moins de 500 mètres du rivage dans ce cas on mobilise cette servitude.

Alors même qu'elle figure dans le Code, ces deux servitudes peuvent faire l'objet d'une indemnisation sous réserve que le dommage soit direct matériel et certain et que la demande intervienne dans un délai de 6 mois.

Pour les propriétaires elles entrainent des obligations à l'égard des riverains comme l'obligation de laisser aux piétons le droit de passage, l'obligation de n'apporter à l'état des lieux aucune modification de nature même provisroirement à faire obstacle au libre passage des pétons sauf éventuelle autorisation préfectorale pour une durée de 6 mois maximum.

Comme c'est un document stratégique, le SCOT doit faire l'objet d'un suivi et d'une évaluation. Les acteurs locaux - le président de l'assemblée délibérante de l'EPCI ont l'obligation d'entreprendre dans un délai max de 6 ans, une analyse de l'évolution des circonstances de droit et de faits pouvant avoir un impact sur le zonage ainsi que les résultats au regard de l'environnement, le bilan au regard de la maitrise de la consommation del'espace, bilan en terme de transport etc...

Elles sont de 2 catégories. Il y a des mesures de publicités générales qui intéressent les différents actes qui contribuent à l’élaboration du SCOT. On va devoir publier chaque décision prise au cours des différentes phases de préparation et d’élaboration du SCOT y compris le PAC vont faire l’objet de mesure de publicités comme l’indique l’article L 143-14. Cela intéresse les administrés, les personnes associés à l’élaboration, la PPq et l’État. Mais, depuis janvier 2020 cette publicité se fait sur le portail dématérialisé de l’urbanisme.

    Il y a aussi les autres mesures qui vont déterminer l’opposabilité du document d’urbanisme. La délibération de l’organe qui approuve le SCoT devient exécutoire 2 mois après sa transmission obligatoire au préfet (tout cela afin d’assurer le contrôle de légalité et un déféré préfectoral éventuel). Cette délibération doit être publiée conformément à l’article L. 133-6 du CU. 

    Le SCOT approuvé et publié doit être transmis aux différentes personnes concernées mais si pendant le délai de transmission le préfet notifie un certain nombre de modifications pour rendre le SCOT compatible avec des normes supra locales avec des principes généraux de l’urbanisme. Si c’est le cas, le SCOT modifié ne pourra redevenir exécutoire qu’après une nouvelle délibération de l’organe compétent qui doit approuver les modifications intervenues (article L. 143-25 du CU).

La JP a essayer de cadrer le régime juridique de ces pièces supplémentaires notamment dans un arrêt du CE du 9 décembre 2022. En cas de demande de pièces illégales par le service instructeur (pièce en trop ou inventée par exemple), un permis tacite pourrait naitre à l’expiration du délai tacite de 2 mois sans que la demande de pièces complémentaires puisse y faire obstacle. 

    Passé un délai de 2 mois, il existe un permis tacite, c’est une décision positive qui intervient en l’absence de réponse du service instructeur. Le silence de l’administration vaut acceptation.

Il faut identifier un préjudice, un agissement fautif de l'administration et un lien de causalité entre les deux.

Il peut y avoir un PC qui a été délivré qui entraine des conséquence fâcheuses, ça peut aussi être un refus illégal du PC, un retard ou refus de l’instruction de permis, un ordre illégal d’interruption des travaux ou encore le retrait irrégulier de l’autorisation d’urbanisme. 

    L’obtention du PC la JP estime que si la commune a octroyé un PC ceci ne garantie rien quant à l’état du sol et de la faisabilité de la construction. Néanmoins, la JP indique que la responsabilité administrative de la commune peut être engagée lorsque la commune à délivré un PC alors qu’elle fait une connaissance suffisante du risque établie et connu sur la zone où le projet se présentait. 

    Le pétitionnaire devra démontrer que la commune connaissait le risque au moment de l’octroi du PC mais il se peut aussi que la commune se défende et qu’il existe des partages de responsabilité administrative cad que la responsabilité administrative due par la commune pourra être atténuée par ce qu’on appelle la faute de la victime cad qu’on renvoie à la victime qu’elle a voulu se mettre dans une zone à risque. 

    Le CE a développée une JP qui indique que si la victime connaissait l’état du risque on peut aboutir à un partage de responsabilité entre la victime et la commune. Ceci a d’abord été développé pour des pétitionnaires professionnels cad à un spécialiste de l’immobilier, un promoteur. La première JP qui est intervenue pour ce partage est intervenu à propos d’un promoteur immobilier considéré un professionnel du risque (1998 Monsieur Sille). Cette JP a ensuite été développée et appliquée à un pétitionnaire non professionnel dans un arrêt du 2 octobre 2002 époux Grondin.

L’administration analyse au cas par cas les éventuelles erreurs commises. L’administration pourra bénéficier de ces causes. Souvent c’est la faute de la victime et ensuite il y a la force majeure comme une tempête. En cas de force majeure, il peut y avoir une exonération de responsabilité ou partage. Mais c’est très rarement retenu car il doit présenter un triple aspect : imprévisible, irrésistible et extérieur à la cause du dommage. 

    Extérieur et irrésistible sont souvent validé mais le critère de l’imprévisibilité est interprété très sévèrement par le juge administratif. En effet ce dernier va utiliser la technique du précédent et il va simplement regarder s’il y a déjà eu un cas identique ou similaire. 

    Pour la CAA de Bordeaux, ne constitue pas un cas de force majeure des pluies torrentielles qui étaient tombé dans la commune Pezenas le 19 septembre 1989 en dépit de leur importance et de leur intensité exceptionnelle puisque le 16 janvier 1979 cette même commune avait connu une hauteur de précipitation bien supérieure à celle constatée le 19 septembre 1989. C’est un arrêt de la CAA bordeaux du 3 avril 1995 Consorts Boyer.

- La localisation et la desserte des constructions, améngaements, installation et travaux.

- L'implantation et le volume des constructions.

- L'aspect des constructions.

Elles se distinguent du régime des servitudes de DP et des SUP (utilité public). Elles résultent de la législation de l'urbanisme, elles vont concerner l'utilisation du sol / de l'espace dans le but de trouver un aménagement équilibré / harmonieux - article L105-1 CU.

Il s'agit surtout de servitude dite "passive" à contrario des servitudes "actives". Impose une interdiction de construire / de ne pas dépasser certaine hauteurs / respecter la couleurs des lieux etc...

On considère que ces servitudes ne sont pas indemnisables car elles sont érigées pour le bien de tous - dans l'IG - le propriétaire serait donc en qq sorte indemnisé deux fois.

En dépit de la dûreté de cette règle, notamment pour un propriétaire qui voit la valeur vénale de son terrain drastiquement chutter - le principe de non indemnisation a été jugé constitutionnelle par le CC - SCI - La Saulaie - 2010.

N'ouvre droit à aucune indemnité les servitudes qui sont institué par application du Code de l'urbanisme en matière d'hygienne / d'utilisation du sol - hauteur / proportion des surfaces baties / interdiction de construire par rapport à certain voie / certaines zones.

Prévu par le legislateur mais on peut dire que l'appréciation du juge sur les conditions la permettant ont été assez stricte et sévère, si bien que l'on a pu dire que les indemnisations été très rare sur le fondement de ces deux excetions légales ;

- L'atteinte à des droits acquis : sous réserve que le droit soit véritablement effectif : 

      - Société anonyme construction simottel - CE - 1977 : servitude ayant eu pour effet de rendre inconstructible plusieurs lots qui avaient été autorisé par un arrêté préfectoral -> le lotissement était en cours de construction -> véritable atteinte.

- Arrêt Guillerot rendu le même jours dans lequel des titulaires d'un droit de lotir n'avait pas eu droit à indemnisation malgré l'instauration d'une servitude du fait de leur comportement -> en effet il avait obtenue l'autorisation de lotir il y a longtemps et n'en avait pas fait usage.

Arrêt Malfato - 2005 : le propriétaire des lots étaient titulaire de droit mais ne les avaient pas utilisés pendant près de 15 ans.

- La modification à l'état antérieur des lieux.

-> Quasiment jamais appliqué - à la limite de l'inexistant en pratique - le Président Labetoule parle "d'une brèche assez infime".

Pétitionnaire demande un permis de construire - la commune se fonde sur les documents de zonage, notamment le PLU, or il se peut qu'au moment ou l'on va octroyer ou refuser le permis de construire, le pétitionnaire fait appel devant le TA de ce refus en démontrant que par rapport au PLU en vigueur au moment de la demande tout était en ordre.

Si le TA dit que le refus est illégal, le pétitionnaire redemande à la mairie. Cependant la marie peut modifier entre deux le PLU -> porte atteinte à la propriété alors que le jugmeent a dit que le refus était illégal.

Intervention du législateur : article L600-2 CU gel des legislations : qui constitue une disposition de procédure du contentieux amdinistratif de l'urbanisme et qui déroge aux principes du contentieux amdinistratif général car cette règle instaure un gel des législations susceptible de bénéficier aux pétitionnaires ayant vue sa demande illégalement refusée et ayant été victime d'une modificaiton d'un zonage avec une servitude d'ubanisme.

-> Entre la première demande de permis et la nouvelle demande d'autorisation après que le refus à la première ait été prononcé par un juge s'opère un gel des législations.

Pour réagir à une décision rendu par la CJUE, le CE a instauré une nouvelle exception - JP BITOUZET  - 1998 : " lorsqu'il supporte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'IG poursuivie".

Un seul arrêt ou sa a été appliqué rendu en 2016.

SCI LA SAULAIE - 2010 -> le régime d'indemnisation des servitude d'urbanisme n'est pas inconstitutionnel.

Arrêt Mielle de 2007 : propriétaire de terrain situés dans un lotissement autorisé et ces terrrains étaient ensuite déclarés inconstructibles en raison de l'intervention d'une TDA et de la loi littoral de 86 -> indemnisation ?

Les prétentions des propriétaires ont été rejetté par le CE qui a estimé qu'elles n'entraient ni dans les cas d'exceptions légales ni jurisprudentielles.

Les propriétaires ont porté l'affaire devant la CEDH - Mielle C/ France - 2016 : La CEDH reconnait qu'il a une forme d'ingérence de l'état dans l'améganement du territoire mais précise que la la protection du littoral est un but d'IG suffisant.

Une application positive de la JP Bitouzet : Société d'améngaement du domaine du Chateau Barrault -> l'inertie de la victime est en l'espece quand même repproché - indemnité divisé par deux.

Tout projet d'urbanisme doit respecter les règles posées par les documents d'urbanisme (PLU ou autre document en tenant lieu). Toutefois, d'autres règles dites d'ordre public doivent également être resepctées. C'est le cas de l'article R111-2 du Code de l'urbanisme qui impose à l'administration de vérfier systématiquement que le projet envisagé ne porte atteinte ni à la salubrité, ni à la sécurité publique.

R111-2 du Code l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubraité ou à la sécurité publique du fait de sa situation de ses caractéristiques de son importance ou de son implanation à proximité d'autre installations".

Le R111-2 est d'application national. Même en présence d'un document d'urbanisme existant sur la commune. Même dans le cas présent, en présence d'un Plan de Prévention des Risques.

Exemple : atteintes à la sécurité publique si gros sortie de route d'un gros lotissement sur une petite route ou à l'aveugle etc...

R111-5 CU : "Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas deservis par des voies publics ou privés dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés et nottament si les carractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation".

- Ne concerne que les territoires présentant un enjeux particulièrement important en matière d'aménagement.

Concrètement, il peut s'agir d'un territoire présentant des risques particuliers, ou présentant de fort enjeux fonciers ou encore de territoires nécessitant des infrastructures de transport ou de grand équipements. La logique des ex DTA et DTADD ne correspond donc pas à un découpage administratif traditionnel du type "départemental" ou " régional".

Le PIG constitue depuis les lois de décentralisation l'un des outils dont dispose l'Etat pour garantir la réalisation de projets présentant un caractère d'utilité publique et relevant d'intérêts dépassant le cadre communal voire intercommunal.

Il s'agissait ainsi par cette réglementation d'éviter que le transfert aux communes de la compétence en matière de planification urbaine ne leur permette de compromettre, d'empecher ou de rendre plus difficile la mise en oeuvre d'un projet dont l'intérêt dépasse le seul cadre communal -> le pouvoir a donc été donné au préfet de qualifier de PIG un certain nombre de projets, afin de pouvoir contraindre les CT a les prendres en compte dans leurs docuements d'urbanisme.

L'autorité administrative compétante de l'État peut également qualifier de projet d'intérêt général les mesures nécessaires à la mise en oeuvre des directives territoriales d'aménagement et de développement durables.

Exemple de PIG : création d'un centre d'enfouissement.

- CE - 2009 - Commune de Sainte denis les sens -> Cet arrêt rappel qu'un projet qualifié de PIG par le préfet doit être inscrit dans la document d'urbanisme de la commune concernée par modificaiton ou révision. Il n'est donc pas, en lui-même, un document du'rbanisme de la commune, mais un projet devant conduire à la révision ou la modification du document existant.

SARL du PARC d'activité de Blotzheim - 2011 : le fait de renvoyé au décrêt le soin de qualifié de PIG un projet ne constitue pas un méconaissance par le legislateur de sa propre compétance - pas d'inconstitutionnalité.

CE - 2017 --> maire accordant un permis de construire placé dans une zone classé comme potentiellement inondable par le plan de prévention des risques inondations d'une commune avec présence de jeune enfant dans la batiment --> manquement aux prescriptions de l'article R111-2 - atteinte à la sécrutité publique.

Un plan de prévention des risques doit être annexé au PLU. C'est le préfet qui le rédige, c'est pas dans le code de l'urbanisme mais ca a un effet sur le PLU -> valeur de servitude d'utilité publique.

Maitrise de l'urbanisation aux abords des aérodromes pour protéger les populations contre les nuisances mais également pour préserver l'activité aéronotique et l'équipement aéroportuaire.

L'élaboration : essentiellement régie par les articles R112-8 s. Code de l'urbanisme. Décision de l'établir prise par le préfet avec parfois d'un ministre. Notifié aux CT concernées - mesures de publication.

Le contenu : le PEB se présente sous la forme d'un dossier comprenant un rapport de présentation et des documents graphiques.

Les effets : Suppréssion de la double opposabilité des PEB aux SCOT et aux PLU etc... Désormais simplement opposable aux seuls SCOT et non plus au PLU sauf en l'absence de SCOT.

Sur le plan matériel, dans les zones délimitées par le PEB, l'extension de l'urbanisme et la création ou l'extensoin de l'équipement public sont interdite lorsqu'elles conduisent à exposer immédiatement ou à terme de nouvelles populations aux nuisances sonores.

PADUC innoposable à la loi montagne -> censure d'un permis pour méconaissance du principe d'urbanisation en continuité (122-5) même si le permis ne méconaissait pas les dispositions du PADUC - CAA Marseille - 2023.

Un principe d'urbanisation en continuité et de limitation du mitage et un principe de préservation des millieux et intérets montagnards.

Afin d'éviter le mitage, le Code de l'urbanisme pose le prinicpe de l'urbanisation en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnel etc... Les bourgs, villages etc... peuvent être identifiés par le docuement d'urbanisme, sinon au cas par cas.

Dans tous les cas, son respect s'apprécie au regard des carractéristiques locales de l'habitat tradtionnel, des constructions implantées et de l'existence de voie et réseaux. L'appréciation de la continuité relève de la souveraineté des juges du fond.

Dérogation : 

- Exclusion en raison de la nature des travaux (adaptation, changement de destination, réfection ou extension limitée des constructions existantes).

- La possibilité de déroger grace à une étude le justifiant dans le SCOT ou dans le PLU.

- La possibilité de déroger en présence d'un PLU ou d'une carte communale - si la construction présente un intérêt pour la commune.

- Via la procédure de l'UTN.

Le Code de l'urbanisme pose également un principe de modération de l'urbanisation en prévoyant que la capacité d'acceuil des espaces destinées à l'urbanisation doit être compatible avec la préservation des espaces naturels et agricoles.