10 Mietvertrag

Neben dem Mietvertrag unterscheidet das Gesetz weitere Verträge, deren Inhalt es im Wesentlichen ist, jemandem eine Sache gegen ein Entgelt zum Gebrauch zu überlassen (Gebrauchsüberlassungsverträge). Der Pacht- und der Leasingvertrag gehören unter anderem dazu.

Durch den Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter eine Sache befristet oder unbefristet zum Gebrauch. Der Mieter leistet dafür einen Mietzins. Als Besitzer der Sache hat der Mieter während der Dauer des Vertrags für den laufenden Unterhalt (Reinigung, kleinere Reparaturen) zu sorgen. Der Vermieter ist als EigenEinführungsfall tümer der Sache zuständig für die Beseitigung grösserer Mängel, die über den gewöhnlichen Unterhalt hinausgehen (Ersatz, Erneuerungen). 

Merke: Im Unterschied zum Kaufvertrag bleibt das Eigentum (umfassendes Verfügungsrecht) an der Mietsache beim Vermieter. Das zeigt sich unter anderem daran, dass der Vermieter als Eigentümer die Mietsache trotz bestehendem Mietvertrag weiterverkaufen darf (nicht aber der Mieter als Besitzer mit blossem Gebrauchsrecht).

Im Grundsatz gelten betreffend Vertragsabschluss die Allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts. Da sich beim Mietvertragsrecht keine besonderen Bestimmungen finden lassen, kann er formfrei abgeschlossen werden. In der Praxis ist es jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit üblich, Mietverträge (insbesondere bei Wohn- und Geschäftsräumen) schriftlich zu vereinbaren. Hierzu werden in der Regel Standardformulare der Hauseigentümerverbände, der Mieterverbände oder auch vom Kanton verwendet. 

Durch den Pachtvertrag überlässt der Verpächter dem Pächter einen fertigen Betrieb befristet oder unbefristet zum Gebrauch. Ziel ist die wirtschaftliche Nutzung. Das Gesetz spricht von «Bezug der Früchte oder Erträgnisse» durch den Pächter. Der Pächter leistet als Entgelt einen Pachtzins. Verpachtet werden beispielsweise ganze Landwirtschafts- oder Gastronomiebetriebe (Hotels, Restaurant) aber auch Wohn- und Geschäftsliegenschaften. Der Pächter verpflichtet sich, die Sache sorgfältig (insbesondere nachhaltig) zu nutzen.

Wie beim Mietvertrag ist die Vertragsentstehung formfrei möglich, jedoch schriftlich üblich. Der Pächter ist als Besitzer für kleinere Unterhaltsarbeiten zuständig, der Verpächter als Eigentümer für grössere Reparaturen und Ersatzanschaffungen.

Durch den Leasingvertrag überlässt der Leasinggeber dem Leasingnehmer für eine bestimmte Dauer eine Sache zum Gebrauch. Der Leasingnehmer bezahlt dafür die Leasingrate. Im Unterschied zur Miete und zur Pacht können Leasingverträge vorsehen, dass das Eigentum an der Leasingsache am Ende der Vertragsdauer gegen Bezahlung des Restwerts auf den Leasingnehmer übergeht. Ausserdem fällt in der Regel jeglicher Unterhalt (inklusive Reparaturen) zulasten des Leasingnehmers an. 

Im Zusammenhang mit Leasingsachen, die dem Privatgebrauch dienen (z. B. Auto oder Fernseher), spricht man von Konsumgüterleasing. Derartige Verträge sind zum besonderen Schutz der Leasingnehmer vor Überschuldung im Konsumkreditgesetz (KKG) geregelt. Das Risiko der Überschuldung besteht insbesondere deshalb, weil im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Sache durch den Leasingnehmer in der Regel eine hohe Austrittszahlung geschuldet wird und dadurch die finanzielle Belastung nachträglich höher wird als ursprünglich berechnet. Zusätzliche Sicherheiten in Form von Kautionen oder (teure) Versicherungsverträge, die der Leasinggeber fordert, stellen für den Leasingnehmer zusätzliche finanzielle Belastungen dar. Wegen der erwähnten Überschuldungsgefahr können Leasingverträge betreffend private Konsumgüter nur schriftlich vereinbart werden und müssen unter anderem zwingend die folgenden Punkte enthalten (qualifizierte Schriftlichkeit):

• die Anzahl, Höhe und Fälligkeit der Leasingraten
• die Höhe einer allfälligen Kaution
• den Hinweis auf allenfalls verlangte Versicherungsverträge
• den effektiven Jahreszins
• den Hinweis auf das schriftliche Widerrufsrecht während 14 Tagen seit Vertragsabschluss
• eine Tabelle über zusätzliche Kosten einer vorzeitigen Vertragsauflösung durch den Leasingnehmer und Restwert der Leasingsache zu diesem Zeitpunkt

Im Weiteren muss der Leasinggeber die Kreditfähigkeit des Leasingnehmers überprüfen und den Leasingvertrag der amtlichen Informationsstelle (schweizerische Informationsstelle für Konsumkredit) melden. Wird dabei eine drohende Überschuldung des Leasingnehmers festgestellt (z. B. weil der Leasingnehmer bereits drei andere registrierte Leasingverträge abgeschlossen hat), darf der Leasingvertrag nicht abgeschlossen werden.

Die nachstehende Darstellung zeigt zusammengefasst die Abgrenzung der verschiedenen Verträge auf Gebrauchsüberlassung anhand der wesentlichen rechtlichen Merkmale.

Neben der Übergabe der Mietsache in tauglichem Zustand und der termingerechten Zahlung des Mietzinses regelt das Mietrecht eine Reihe weiterer Rechte und Pflichten für den Vermieter bzw. den Mieter. Weil die Miete einer Wohnung für die betreffenden Privatpersonen existenziell ist – das gilt analog auch für die Miete von Geschäftsräumen durch Unternehmen – wird das allgemeine Mietrecht ergänzt durch vergleichsweise viele Spezialbestimmungen, die den Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen besonders schützen.

Der Vermieter ist verpflichtet zur termingerechten Übergabe der Mietsache im für den Gebrauch tauglichen Zustand. Kleinere Mängel, die den tauglichen Zustand nicht infrage stellen und bereits zu Beginn des Mietvertrags bestehen (z. B. Kratzspuren im Lavabo oder ein Fleck auf dem Spannteppich einer Mietwohnung), sollten unbedingt im Wohnungsabnahmeprotokoll festgehalten werden. So schützt sich der Mieter wirkungsvoll vor späteren Haftungsansprüchen des Vermieters. Ausserdem muss der Vermieter auf Anfrage des Mieters den Mietzins des Vormieters bekanntgeben (in gewissen Kantonen obligatorisch).

Der gesetzliche Zeitpunkt für die Zahlung des Mietzinses durch den Mieter (inklusive allfälliger Nebenkosten) ist am Ende jedes Monats bzw. bei befristeten Mietverträgen spätestens am Ende der Vertragsdauer. Üblicherweise wird bei Wohn- und Geschäftsräumen vereinbart, dass der Mietzins zu Beginn jedes Monats fällig wird (dispositive Regelung).

Ohne besondere Vereinbarung dürfen bei Wohn- und Geschäftsräumen keine zusätzlichen Nebenkosten verlangt werden. Der vereinbarte Mietzins ist in solchen Fällen als «Bruttomiete» (inklusive Nebenkosten) zu verstehen. Nur wenn ein «Nettomietzins » vereinbart wird (was üblich ist), darf der Vermieter Nebenkosten für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen (z. B. Heizung, Warmwasser, Elektrizität, Reinigungsarbeiten, Gartenarbeiten, Radio- und Fernsehgebühren usw.) separat in Rechnung stellen. Über solche Nebenkosten muss der Vermieter jährlich eine detaillierte Abrechnung erstellen. 

Bei Zahlungsrückstand kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Nachfrist setzen (bei Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage) und die Kündigung androhen. Nimmt der Mieter die Nachfrist nicht wahr, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen (bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats).

Als Sicherheit für ausstehende Mietzinszahlungen darf der Vermieter beim Vertragsabschluss eine Kaution (von maximal drei Monatsmieten bei Wohnungen) verlangen (Mietzinsdepot). Der entsprechende Geldbetrag muss lautend auf den Namen des Mieters auf dem Sperrkonto einer Bank hinterlegt werden. Der Vermieter von Geschäftsräumen hat ausserdem ein gesetzliches Retentionsrecht am Mobiliar des Mieters, falls dieser grossen Zahlungsrückstand hat. 

Das Mietrecht schützt den Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen vor missbräuchlich hohen Mietzinsforderungen durch den Vermieter. Vereinfacht ausgedrückt, darf der Gewinn des Vermieters in Prozenten des eingesetzten Eigenkapitals (Nettorendite) nicht deutlich über dem aktuellen (variablen) Hypothekarzinssatz liegen. Nicht missbräuchlich sind unter anderem Mietzinserhöhungen aus folgenden Gründen:

• Anpassung an orts- oder quartierübliches Niveau
• Kostensteigerung des Vermieters (z. B. steigende Hypothekarzinsen)
• Mehrleistungen des Vermieters (z. B. erstmaliger Einbau einer Geschirrspülmaschine)

Der Mietzins kann vom Vermieter nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (oder später) erhöht werden. Die Erhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem amtlich bewilligten Formular mitgeteilt und begründet werden (qualifizierte Schriftlichkeit). Der Mieter kann einen (anfänglich oder nachträglich durch eine Erhöhung) missbräuchlichen Mietzins schriftlich beim Vermieter anfechten. Wahlweise kann er das Begehren auch an die kantonale Schlichtungsbehörde (Gericht oder Mietamt) richten (insbesondere wenn der Vermieter nicht reagiert). Diese fällt einen angemessenen Entscheid.

Der Mieter hat die Mietsache mit der üblichen Sorgfalt zu gebrauchen. Dazu gehört bei Wohn- und Geschäftsräumen auch die Rücksichtnahme auf andere Hausbewohner und Nachbarn. Eine entsprechende Hausordnung ist in der Regel Bestandteil des Mietvertragsabschlusses. Diese kann auch später einseitig durch den Vermieter abgeändert werden, wenn die Änderung sich im Rahmen der üblichen Gewohnheiten bewegt (z. B. ein Grillverbot auf allen Balkonen).

Um sich gegen Schäden, die der Mieter verursacht hat, abzusichern, verlangen Vermieter vom Mieter häufig den Nachweis über den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung. Abgesehen davon kann der Vermieter ein beim Vertragsabschluss durch den Mieter hinterlegtes Mietzinsdepot auch zur Deckung von Haftpflichtschäden beanspruchen. Wird das Vertragsverhältnis durch Sorgfaltspflichtverletzungen des Mieters unzumutbar, darf der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (auch wenn andere Fristen und Termine
vereinbart wurden). Bei anderen Mietobjekten und immer bei vorsätzlichen, schweren Schäden darf die Kündigung fristlos ausgesprochen werden.

Während der Dauer des Mietvertrags sind sowohl der Vermieter als auch der Mieter verantwortlich für die Instandhaltung der Mietsache.

Wie bereits weiter vorne dargelegt, hat der Mieter während der Dauer des Vertrags für den laufenden Unterhalt (Reinigung, kleinere Reparaturen) zu sorgen. Als Faustregel gehört jede Auslage von bis zu ca. CHF 200 zum laufenden Unterhalt.

Der Vermieter ist als Eigentümer der Mietsache verantwortlich für den ausserordentlichen Unterhalt (grosse Reparaturen, Erneuerungen). Entsprechende Mängel sind vom Mieter zu melden. Andernfalls muss er allfällige Folgeschäden selbst tragen. In der Folge hat der Mieter die notwendigen Arbeiten zu dulden, also z. B. bei Wohnoder Geschäftsräumen den Handwerkern und auch dem Vermieter Zutritt zu gewähren.

Zwischen Mieter und Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen herrscht in der Praxis häufig Uneinigkeit bezüglich der Frage, ob ein Schaden am Mietobjekt der zu erwartenden Abnützung entspricht (Erneuerung zulasten des Vermieters), oder ob der Schaden wegen fehlender Sorgfalt durch den Mieter entstanden ist (Erneuerung zulasten des Mieters). In solchen Fällen werden Lebensdauertabellen beigezogen. Diese weisen für alle möglichen Bestandteile und Materialien aus, mit welcher Lebensdauer und mit welchen Kosten bei gewöhnlicher Benützung zu rechnen ist. 

Bleibt der Vermieter trotz ordnungsgemäss gemeldeten grösseren Mängeln untätig, hat der Mieter – je nach Schwere des Mangels – verschiedene Rechte:

• Er kann fristlos kündigen, wenn der Mangel einer unbeweglichen Sache eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt oder der Mangel einer beweglichen Sache deren Tauglichkeit vermindert.
• Er kann den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigt.
• Er kann für die Dauer des Mangels eine verhältnismässige Mietzinsreduktion verlangen. Welche Reduktion für welchen Mangel verhältnismässig ist, lässt sich anhand früherer Gerichtsentscheide ableiten. So wurde zum Beispiel für eine mangelhafte Heizung eine Reduktion von 20 % oder für undichte Fenster eine Reduktion von 10 % des Mietzinses entschieden.
• Er kann Schadenersatz verlangen (z. B. wenn dem Mieter wegen der mangelhaften Heizung im Winter Krankheitskosten entstehen).
• Er kann bis zur Behebung des Mangels den Mietzins auf einem Sperrkonto hinterlegen (anstatt an den Vermieter zu leisten). Der Mieter muss dem Vermieter vorher schriftlich eine Nachfrist setzen und die Hinterlegung des Mietzinses (ebenfalls schriftlich) ankündigen.

Bei Uneinigkeit betreffend Vertragspflichten können sich Mieter und Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen an die kantonale Schlichtungsbehörde (Gericht oder Mietamt) wenden. Diese vermittelt grundsätzlich kostenlos in einem einfachen und schnellen Verfahren zwischen den Parteien und fällt wenn nötig einen Entscheid.

Da der Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis ist, stellt sich die Frage nach dem Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Das Gesetz regelt eine ganze Reihe von möglichen Fällen.

Wurde der Mietvertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen, endet er ohne Kündigung durch Ablauf der vereinbarten Zeit.

Zeitlich unbefristet abgeschlossene Verträge können unter Einhaltung gesetzlicher oder längerer vereinbarter Fristen (Zeitdauer) auf bestimmte gesetzliche oder vereinbarte andere Termine (letzter Tag des Vertragsverhältnisses) gekündigt werden.

An die Form der Kündigung von Mietverträgen werden bei Wohn- und Geschäftsräumen vergleichsweise hohe Anforderungen gestellt, während alle anderen Mietsachen ohne anderslautende Verabredung formfrei gekündigt werden können.

Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss schriftlich kündigen, ohne jedoch bestimmte Formulare verwenden oder bestimmte Inhalte darlegen zu müssen (einfache Schriftlichkeit).

Die gemeinsame Familienwohnung kann ein Ehegatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen. Gleiches gilt für die gemeinsame Wohnung eingetragener (gleichgeschlechtlicher) Partnerschaften.

Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss mit einem amtlich bewilligten Formular kündigen, in welchem der Mieter auf seine rechtlichen Möglichkeiten hingewiesen wird (qualifizierte Schriftlichkeit).

Handelt es sich um die gemeinsame Wohnung von Ehepartnern oder eingetragenen Partnerschaften, so muss die Kündigung je separat an beide Ehegatten bzw. Partnerinnen oder Partner erfolgen.

Wurden durch die Vertragsparteien keine längeren Fristen oder andere Termine verabredet, so gelten je nach Mietsache die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine. Nach Ortsgebrauch gibt es häufig zwei bis drei Termine pro Jahr.

Eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den Mieter ist unabhängig von vereinbarten oder gesetzlichen Fristen und Terminen jederzeit möglich, wenn ein zahlungsfähiger Ersatzmieter bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen und dem Vermieter dadurch keine Nachteile entstehen. Die Kosten für das Suchen des Ersatzmieters (z. B. Auslagen für Inserate) gehen in solchen Fällen zulasten des Mieters.

Aus wichtigen Gründen kann das Vertragsverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Termin oder sogar fristlos gekündigt werden (auch wenn eine längere Frist oder ein bestimmter Termin vereinbart wurde). Das Gesetz unterscheidet die folgenden Fälle einer ausserordentlichen Kündigung:

• Der Mieter zahlt den Mietzins nicht.
• Der Mieter verstösst in unzumutbarer Weise gegen die Sorgfaltspflicht (z. B. er beschädigt die Mietsache vorsätzlich).
• Der Vermieter einer unbeweglichen Sache beseitigt einen erheblichen Mangel nicht.
• Wichtige (unvorhersehbare) Gründe machen die Fortsetzung des Mietverhältnissesunzumutbar (z. B. bei einer Mietwohnung stirbt der
• Partner und Mitbewohner).
• Der Mieter fällt in Konkurs und leistet keine Sicherheit.
• Der Mieter stirbt.
• Die Vermietung einer beweglichen Sache (Konsumgüter wie z. B. Fernseher) erfolgt im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit.

Missbräuchliche Kündigung 

Der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann in bestimmten Fällen einen besonderen Kündigungsschutz geltend machen. Die Kündigung durch den Vermieter ist missbräuchlich (und dadurch anfechtbar), wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das Gesetz zählt eine Reihe von Verstössen auf (nicht abschliessend):

• Kündigung, weil der Mieter die Beseitigung eines erheblichen Mangels verlangt;
• Kündigung, weil der Vermieter eine Vertragsänderung durchsetzen will;
• Kündigung während eines laufenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens;
• Kündigung innert dreier Jahre, nachdem der Vermieter in einem Schlichtungs oder Gerichtsverfahren unterlegen ist.

Erstreckung des Mietvertrags

Wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte (schwerwiegender Nachteil) zur Folge hat, welche durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter eine Erstreckung des Mietvertrags verlangen.
Die Erstreckung bewirkt, dass der Mietvertrag gegen den Willen des Vermieters (z. B. bei Wohnungen bis zu vier Jahre) bestehen bleibt. Ob eine Härte für den Mieter vorliegt, hat die Schlichtungsstelle aufgrund der besonderen Umstände zu beurteilen. Massgebend sind etwa die folgenden Fragen:

• Wie lange hat das Vertragsverhältnis schon gedauert?
• Wie sind die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Vertragsparteien?
• Hat der Vermieter einen dringenden Eigenbedarf?
• Wie stehen die Chancen des Mieters, auf dem örtlichen Markt ein vergleichbares Objekt zu vergleichbaren Bedingungen zu mieten?

Verfahren

Sowohl die Anfechtung einer missbräuchlichen Kündigung als auch das Begehren um Erstreckung bei unbefristeten Verträgen hat der Mieter innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung bei der kantonalen Schlichtungsbehörde einzureichen. Bei befristeten Verträgen hat das Begehren einer Erstreckung spätestens 60 Tage vor dem vereinbarten Vertragsende zu erfolgen.