Mietliegenschaften 1

• Angebot und Nachfrage
• Mietpreisentwicklung
• Leerwohnungsbestand
• Zinsentwicklung
• Teuerung
• Trends

• Ist ein nicht gewinnorientierter Wirtschaftsverband
• Vetritt die Interessen der Immobilienwirtschaft
• Professionelles Anbieter von Immobiliendienstleistungen (Verkauf, Beratung, Bewirtschaftung, Entwicklung)
• Interessensvertretung in Politik und Wirtschaft
• Bekenntnis zur solzialen Marktwirtschaft (Gesellschaft, Umwelt etc.)

• Schutz des privaten Grundeigentümers und die Wahrung unter Vertrauung der Rechte der Hausgrundbesitzer
• Kontakt mit Regierung, Verwaltung, aktive Mitwirkung von Exponenten in Bund un Kanton

• Ist auf Mieterschutz ausgerichtet
• Orientiert regelmässig über neue ENtwicklungen und Aktualitäten im Miet- und Wohnungswesen
• Gegenspiel der Verbände die die Seite der Vermieter und Eigentümer vertreten
• Nationales Kompetenzzentrum rund um das Wohnen

• fundiertes Fachwissen
• gute Allgemeinbildung
• Kostenbewusstes Denken
• psychologisches Geschick
• Organisationstalent
• Fähigkeit zu führen, zu motivieren und zu schlichten
• Wille sich laufend weiterzubilden

• Vermietung/Vermarktung
• Betreuung Mietverhältnisse
• Liegenschaftsunterhalt
• Administration
• Budgetkontrolle / Garantiewesen
• Führungsaufgaben
• Akquisition

• Vertragsparteien
• Liegenschaft (Objekt)
• Beginn des Vertrages
• Vollmachten
• Leistungsauftrag
• Vertragsdauer / kündigung
• Kompetenzsummen
• Abrechnungstermine
• Regelung Zahlungsverkehr
• Honorar und Spesen
• Grichtsstand
• Unterschriften
• Ort und Datum

• Mieterdossiers
• Nebekostenabrechnungen
• Versicherungspolicen
• Schliessplan
• Wartungs-, Serviceverträge
• Hauswartungsvertrag
• Baupläne / Grundrisse Schnitte etc.
• Handwerkerverzeichnis
• Grundbuchauszug (inkl. Beilagen)
• Buchungsunterlagen
• Sicherheitsleistungen (Kautionskonten, Bankgarantien etc.)

Nach Art. 404 Abs. 1 OR kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit wiederrufen oder gekündigt werden, ohne dass dafür besondere Gründe vorliegen müssen.

Es handelt sich um einen eifachen Auftrag. Die festgelegten Kündigngsfristen im Vertrag sind nicht binden und basieren auf Vertrauen.

1. Voraussetzungen

• Mientvertrag muss für mind. 5 Jahre abgeschlossen sein (einseitiges Kündigungsrecht zu Gunsten Mieter möglich)
• Index ist nur der Landesindex der Konsumentenpreise zulässig (Ausgabe Bundesamt für Statistik)

2. Anzeige bei MZ-Anpassungen

• Verwendung eines amtl. Formulares (je nach Kanton)
• Angabe der Indexstände für die Berechnung
• Anzeigefrist von 30 Tagen (VMWG Art. 17 Abs. 3)

3. Formel des MZ Anpassung und Zeitpunkt

(Basismietzins x Neuer Mietzins)

--------------------------------------------- = Neuer Mietzins

Basismietzins

Art. 394ff OR

(z.B. Bewirtschaftung-, oder Hauswartvertrag)

1. Voraussetzungen / Festlegungen

• Mietvertrag muss für mind. 3 Jahre abgeschlossen sein
• Betrag der jeweiligen Erhähung muss bei Vertragsabschluss in Franken festgelegt werden

2. Zeitpunkt der MZ-Anpassung

• Mietzins darf jährich höchstens einmal erhöht werden

3. Formvorschrift

• kein amtl. Formular notwendig (seit 1.11.2019 gem. Bundesgericht), da die Festlegung bereits zu Beginn klar ausgewiesen wird

4. Gesetzesartikel

Art. 269c OR

Üblicherweise gilt was horizontal und vertikal abgeschlossen ist, auf Dauer vermietet wird, einem Geschäftszweck dient und ertragsorientiert ist.

Nicht in diese Kategorie fällt:

• Offener Lagerplatz
• Hobbyraum

Retentionsrecht:

• Dem Vermieter steht das Retentionsrecht (Rückbehaltungsrecht) an denjenigen Dingen zu, welcher der Mieter eingebracht hat.
• Art. 268 OR
• Es handelt sich um ein Sicherungsrecht des Gläubigers an den beweglichen Sachen, wenn der Mieter im Rückstad mit der Miete ist.

Echte Option:

Eine Verlängerung zu den gleichen Bedinungen wie bis anhin (Mietvertrag bleibt gleich)

Unechte Option:

Verlängerung zu neuen Bedingungen (MZ neu Vereinbaren >>> Schutz für Vermieter)

Bei der Verwendung des Formularmietvertrages von Gastrosuisse muss beachtet werden, dass es sich bei Gastrosuisse um die Interessengemeinschaft der Hotellerie und Restauration handelt.

Der Verband vertritt somit die Interessen des Mieters und Wirtes und nicht diejenigen des Vermieters.

• Sie ist das in Prozent ausgedrückte Verhältnis der Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten.
• Kann nur bei neueren Bauten (max 15-jährig) angewendet werden.
• Zulässige Bruttorendite = bis max. 2% über dema aktuellen Referenzzinssatz

Formel:

Mietzinseinnahmen x100

---------------------------------- = Bruttorendite

Anlagekosten

• Tiefere Eigenkapitalverzinsung
• Höherer Eigenfinanzierungsgrad

• Das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis des Reingewinnes zum investierten Eigenkapital
• Referenzzinssatz am Stichtag bei < 2.0 % liegt, darf die Nettorendite 4.0 % (Referenzzinssatz + 2.0 %) nicht übersteigen.
• Ist der Referenzzinssatz 2.0 % <, darf die Nettorendite diesen nicht um mehr als 0.5 % übersteigen (z. B. bei 3 % Referenzzinssatz, max.3.5 % Nettorendite.) 

Formel:

Nettoertrag (Reingewinn) x100

------------------------------------------ = Nettorendite

Teuerungsbereinigtes Eigenkapital

Art. 269 OR

• Sie im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegen
• Durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind
• Bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen

3 Tage > Postzustellung

7 Tage > Einschreiben (postalische Abholfrist)

10 Tage > Frist gem. Art. 269d Abs 1 OR

TOTAL  = 20 Tage

• Dieser ist in Franken oder Prozent der Nettomiete anzugeben.
• Gegen einen Vorbehalt kann der Mieter keine Einsprache erheben
• Können nur zu Gunsten des Vermieters ausgewiesen werden
• Sind bei jeder Anpassung erneut anzuzeigen

Erhöhungsstufen:

2% bei Ref-Zinssatz von < 6%

2.5% bei Ref-Zinssatz zwischen 5 bis 6%

3% bei Ref-Zinssatz von < 5%

Ausgangslage ist die Berechnung der Erhöhung von 2 auf 2.5%.

2 x 3 = 6%

Daraus abgeleitet die Senkung:

6 x 100

---------- = - 5.66%

6+100

• zweiseitiges Rechtsgeschäft
• Bedarf keiner besonderen Form kann also auch schriftlich oder stillschweigen abgeschlossen werden
• Empfehlung der schriftlichkeit (aus Beweisgründen)

• Barkaution (Mieterkautionskonto)
• Garantievertrag (Bankgarantie)
• Bürgschaft
• Kuationsversicherung
• Solidarschuldnerschaft
• Verpfändung von Betriebsinventar

• Regelung in Art. 271ff OR
• Kündigung muss schriftlich erfolgen, Vermieter mit amtl. Formular
• Ist anfechtbar wenn es gegen Treu und Glauben verstosst und weiteren Punkten
• Erstreckung muss innert 30 Tage bei der Schlichtungsbehörde beantragt werden

• Umstände des Vertragsabschlusses und Inhalt des Vertrages
• Dauer des Mietverhältnisses
• Persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien und und Ihr Verhalten
• Eigenbedaf des Vermieters und dessen Dringlichkeit
• Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume

• Als wertvermehrend gilt eine Investition dann, wenn es sich um eine zusätzliche, also bisher nicht angebotene Leistung des Vermieters handelt (z.B. neu hat es einen Lift, Waschmaschiene pro Mietobjekt etc.)
• Als wertvermehrend gilt auch, wenn durch den Ersatz von alten Einrichtungen eine wesentliche Qualitätssteigerung und / oder geringere Energiekosten erreicht werden können.

100 % der Kosten sind wertvermehrend, wenn es sich um neue, zusätzliche Leistungen des Vermieters handelt, also um solche, welche bisher nicht geboten worden waren.

50 - 70 % der Kosten sind wertvermehrend, wenn es sich um umfassende Sanierungen / Renovationen mit mehreren Arbeitsgattungen handelt und sich die effektive Wertvermehrung nur mit einem unverhältnismässigen Aufwand und rechnerisch ungenau nachvollziehen lässt.

20 bis ca. 50 % der Kosten sind wertvermehrend, wenn es sich um Ersatzanschaffungen von Einrichtungen und Bauteilen handelt, welche eine wesentliche Qualitätssteigerung zur

• Amortisation der Investition innerhalb der Lebensdauer (Rückstellung)
• Verzinsung des investierten Eigenkapitals zu einem Zinssatz, welcher um 2 % höher als der aktuelle Referenzzinssatz liegt, sofern der Referenzzinssatz nicht höher als 2 % ist.
• Zuschlag von 10 % für den Unterhalt der wertvermehrenden Bauteile

• Entscheid, bei einem Streitwert bis CHF 2000.00
• Vergleich - Urteilsvorschlag bei einem Streitwert von weniger als CHF 5000.00
• Klagebewilligung erteilen
• Rückzug des Gesuches durch den Antragsteller
• Abschreiben – infolge nicht erscheinen des Antragsstellers

• Analyse
• Planung
• Umsetzung (4 P's nach McCarthy)
• Kontrolle

• Product / Produktpolitik
• Place / Distributionspolitik
• Price / Preispolitik
• Promotion / KOmmunikationspolitik