Mietliegenschaften
Sachbearbeiter Immobilienbewirtschaftung SVIT
Sachbearbeiter Immobilienbewirtschaftung SVIT
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Cartes-fiches
Wie ist der Anteil von Mieter und Eigentümer in der Schweiz aufgeteilt?
3 von 5 Haushalten wohnen zur Miete.
Welche Leerstandsziffer sollte in der Schweiz für einen gesunden Wohnungsmarkt erreicht werden?
1.5 - 2.0 %
Wie hoch ist die Leerstandsziffer aktuell?
1.1%
Wie viel Quadratmeter (m²) braucht eine Person, um sich wohl zufühlen?
46.5 m²
Warum können nicht beliebig viele Wohnungen gebaut werden?
Der Boden (Landfläche) kann nicht beliebig vermehrt werden.
Welche drei Ziele haben Kapitalanlagen?
- Ertrag
- Substanzerhaltung
- Wertsteigerung
Nenne 8 Hauptaufgaben eines Immobilienbewirtschafters.
- Vermietung
- Betreuung der Mietverträge
- Unterhalt
- Garantiewesen
- Kontrollen
- Administration
- Aus- und Weiterbildung
- Führungsaufgaben
Welches Anforderungsprofil sollte ein Immobilienbewirtschafter erfüllen?
Nenne 8 Anforderungen.
- gute Allgemeinbildung
- einen einwandfreien Leumund
- fundiertes Fachwissen
- psychologisches Geschick
- Organisationstalent und Arbeitsdisziplin
- kostenbewusstes Denken
- Führungsfähigkeit
- wirtschaftliches und politisches Verständnis
Wie hoch ist das Ordentliche Jahresbudget eines Immobilienportfolio in Prozent?
15-20 %
Was fällt unter den Ordentlichen Unterhalt?
Wände streichen, Boden abschleifen, Küchengeräte ersetzen, Sanitärapparate ersetzen, usw..
Was fällt unter den Ausserordentlichen Unterhalt?
Fenster ersetzen, Fassadensanierung, Dachsanierung, Heizung ersetzen, usw...
In welchen Zeitintervalen ist mit einem ausserordentlichem Unterhalt zu rechnen?
alle 20 - 25 Jahre
In welchem Gesetz ist das ,,Mietrecht'' geregelt und wann wurde dder überarbeitete Teil in Kraft gesetzt.
Im 8. Teil des Obligationenrechts (OR). Seit 01. Juli 1990 in Kraft.
In welchen Artikeln des OR ist die ,,Miete'' geregelt? Welche andere Gesetzgebungen gibt es noch?
- Die Miete: OR 253 - 274g
- Die Pacht: OR 275 - 304
- VMWG: Verordung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
In welche 4 Abschnitte ist die ,,Miete'' im OR unterteilt?
- Allgemeine Bestimmungen OR 253 - 268b
- Bestimmungen über Mietzinsen und Vorderungen des Vermieters OR 269 - 270e
- Kündigungsschutz OR 271 - 273c
- Aufgehoben, ersetzt durch ZPO (Zivilprozessordnung)
Für welche Objekte gelten die Bestimmungen über den Schutz von missbräuchlichen Mietzinsen nicht?
- Ferienwohnungen (höchstens 3 Monate gemietet)
- Separat vermietete Garagen/Abstellplätze
- Luxuswohnungen
- Wohnungen, die von der öffentlichen Hand gefördert werden
Wie heisst die Behörde, welche als erste Instanz bei Streitigkeiten aufgerufen werden muss?
Schlichtungsbehörde
Ab welchem Streitwert können die Parteien einvernehmlich auf eine Schlichtungsverhandlung verzichten?
CHF 100'000.00
Wie ist die Schlichtungsbehörde aufgestellt und welchen Zweck verfolgt sie?
Die Schlichtungsverhandlung besteht aus einer Dreierbesetzung, bestehend aus einem Vorsitzenden, einem Mietervertreter und einem Vermietervertreter. Ihr Zweck ist ein Gerichtsverfahren zu verhindern und eine Einigung herbeizuführen.
Bis zu welchem Streitwert darf die Verwaltung den Eigentümer auf der Schlichtungsbehörde vertreten?
Streitwert bis zu CHF 30'000.00 oder unabhängig vom Betrag bei ,,Kompetenzstreitigkeiten''.
Was ist der Bewirtschaftungsauftrag und in welchem Gesetz und Artikel ist dieser geregelt?
Der Bewirtschaftungsauftrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. OR Art. 394 - 406
Wie kann der Bewirtschaftungsauftrag abgefasst werden?
Bedarf keiner besondern Form. Kann mündlich, stillschweigend oder schriftlich erfolgen. Schriftlichkeit wird jedoch empfohlen.
Nenne 4 Pflichten des Auftragnehmers (Immobilienverwaltung) ?
- Persönliche Ausführung
- Befolgung von Weisungen
- Sorgfalts- und Treuepflicht
- Rechenschafts- und Herausgabepflicht
- Schadenersatz
Nenne 3 Pflichten des Auftraggeber (Eigentümer)?
- Zahlung des Honorars
- Ersatz von Auslagen und Verwendungen
- Befreiung von Verpflichtungen
Wann kann der Verwaltungsvertrag gekündigt werden?
Kann von jedem Teil zu jeder Zeit gekündigt werden (OR Art. 404 = zwingendes Recht!). Ausnahme ist wenn der Vertrag zu Unzeit gekündigt wird. In dem Fall wird Schadensersatz durch den Wiederrufenden fällig (OR Art. 404 Abs. 2).
Nenne 8 Inhaltspunkte des Bewirtschaftungsvertrages.
- Parteien
- Objekt
- Vertragsbeginn, Vertragsdauer
- Aufgabenbereich und Vollmachten
- Kompetenzsumme für Ausgaben
- Abrechnungstermine
- Regelung des Zahlungsverkehrs
- Honorar und Spesen
- Gerichtsstand
- Besondere Vereinbarungen
- Ort, Datum und Unterschrift
Wie läuft die Übernahme eines neuen Bewirtschafungsmandat ab?
Gib bitte 6 Punkte an.
- Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Verwaltung
- Besichtigung der Liegenschaft, Studium der vorhandenen Akten
- Ausarbeitung einer Offerte
- Erstellung des Bewirtschaftungsauftrages
- Aktenübernahme
- Nötige Orientierungen und Beginn der Verwaltungstätigkeit
Um eine korrekte Verwaltungstätigkeit betreiben zu können, benötigen wir zwingend die entsprechenden Akten.
Um welche Akten handelt es sich dabei?
Stammakten und Verträge
Welche Unterlagen gehören in die Stammakten?
- Katasterplan
- Grundbuchauszug
- Hyphotheken und Steuerwerte
- Baupläne
- Schliessplan
- Nebenkostenverteilschlüssel
- Hnadwerkerverzeichniss
Welche Unterlagen gehören zu den Verträgen?
- Mietverträge
- Sierviceverträge
- Versicherungspolicen
- Hauswartungsvertrag
Wer muss bei einem Verwaltungswechsel informiert werden?
- Mieter
- Hauswart
- Bank
- Werke (Elektrizität, Wasser, Gas)
- Versicherungsgesellschaften
- Hersteller Schliessanlage
- Gemeinde und Behörden
- Kaminfeger
Was sind die 4 W-Fragen für die Inserierung?
Wo?, Was?, Wann?, Wie?
Was sind die wichtigsten Informationen auf Inseraten?
- Ort
- Wohnungsgrösse
- Stockwerk
- Mietzins und Nebenkosten
- Bezugstermin
- Vorzüge
- Verwaltung mit Kontaktperson
Nenne verschiedene Auswahlkriterien für die Mieterauswahl.
- Bonität des Mieters (Mietzins max. 30% vom Einkommen)
- Referenzen / Auskünfte
- Verhältnis Wohnungsgrösse zu Personen
- Dringlichkeit des Wohnungsbedarfs
- Passt der Mieter ins Haus / zu den anderen Mietern
- Reihenfolge der Anmeldungen
- Persönlicher Eindruck
Was ist ein Mietvertrag und in welcher Form muss er verfasst werden?
Der Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft.
Er benötigt keine besondere Form (schriftlich empfohlen).
Nenne 8 Punkte die zwingend in einem Mietvertrag stehen sollten.
- Vertragsparteien
- Mietobjekt
- Räume zur Mitbenutzung
- Mietbeginn
- Kündigungsfristen und Kündigungstermine
- Mietzins
- Berechnungsgrundlage zum Mietzins
- Nebenkosten
- Sicherheitsleistungen (Mietkaution)
- Allgemeine Bedingungen
- Ort, Datum und Unterschrift
Was sind die Eigenschaften eines befristeten Mietvertrags?
- Hat ein Anfangs und eine Enddatum. Endet ohne eine Kündigung.
- Während der Mietdauer darf der Mietzins nicht erhöht werden
Was sind die minimalen Kündigungsfristen für Wohnungen, Geschäftsräume und Möbilierte Zimmer / Einstellhallenplätze?
- Bei Wohnungen mind. 3 Monate
- Bei Geschäftsräumen mind. 6 Monate
- Bei möbilierten Zimmer / EHP mind. 2 Wochen
Die Fristen dürfen verlängert aber in keinem Fall verkürzt werden.
Was sind die Eigenschaften eines Mietvertrag für Geschäftsräume?
- Kündigungsfrist mind. 6 Monate.
- Ist auf 5 Jahre befristet
- Keine Obergrenze für Sicherheitsleistungen
- Mietzins ist an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) geknüpft
- Bei unrechtmässiger Kündigung durch den Vermieter kann eine maximale Erstreckungsfrist von 6 Jahren geltend gemacht werden
Was sind die Vorraussetzungen für eine Staffelvereinbarung?
- Mietdauer mindestens 3 Jahre
- Der Betrag der Mietzinserhöhung muss im Voraus in Franken festgelegt werden
- Mietzins darf jährlich maximal 1 Mal erhöht werden
