Bau- und Immobilienrecht

Landwirtschaftliches Grundstück = Grundstück, das sich für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung eignet.

- Förderung des bäuerlichen Grundeigentums.

- Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes zu erhalten.

- Erhaltung von lebensfähigen Betrieben als Ganzes.

- Übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.

- Verbrauch der nicht erneuerbaren Primärenergien verringern

- Reduzierung des Schadstoffausstosses

- Energieverbrauchsminimierung

- Ersatz Wärmeerzeugung auf erneuerbare Energien

- Photovoltaik-Anlage auf dem Dach

- Biodiversität auf dem Dach/Umgebungsgestaltung

- Energetische Sanierung Fassade und Fenster

- Graue Energie/Herkunft von Baustoffen bei Sanierungsarbeiten berücksichtigen

- E-Mobilität (Mobility, E-Bikes, Elektroauto, etc.)

- Wirtschaft (ökonomische Dimension)

- Gesellschaft (soziokulturelle Dimension)

- Umwelt (ökologische Dimension)

Der schweizweit einheitliche Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bewertet:

- die Qualität der Gebäudehülle

- die Gesamtenergiebilanz

- die direkten CO2-Emissionen

- Die Energieeffizienz des Gebäudes wird verständlich quantifiziert

- Die Schwachstellen der Gebäudehülle und der Haustechnik werden identifiziert

- Der GEAK ist schweizweit standardisiert. Das macht Liegenschaften vergleichbar bei Kauf- und Mietentscheiden.

- Minergie (Niedrigenergiehäuser)

- Minergie P (mehr Komfort)

- Minergie A (Plusenergie)

- Zusatz ECO (ökologischer Standard) (Gesundheit und Bauökologie)

Beim limitierten Vorkaufsrecht sind der Preis und allfällige weitere Konditionen des Kaufs im Vertrag festgelegt; diese gelten für den Vorkaufsberechtigten unabhängig davon, zu welchen Konditionen der Verkäufer seine Immobilie an Dritte hätte verkaufen können. 

Beim unlimitierten Vorkaufsrecht wird der Vorkaufsberechtigte lediglich ermächtigt, die Immobilie zu den Konditionen zu erwerben, zu denen sie auch an Dritte verkauft worden wäre. 

Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes geschieht gestützt auf einen Vorkaufsvertrag. Dieser bedarf zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Ist indessen der Kaufpreis nicht zum voraus bestimmt (unlimitiert), ist der Vertrag in schriftlicher Form gültig

Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag:

Der Käufer wird Bauherr und hat Weisungsrecht (z.B. Auswahl der Handwerker etc.). Der Käufer tritt als Werkbesteller auf.

Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden:

Der Käufer hat kein Weisungsrecht, abgesehen von üblichen Käuferwünschen (Auswahl der Küche, Bodenbeläge, etc.). Der Verkäufer titt als Werkbesteller auf.

Generalunternehmervertrag:

Deckt alle Bausparten ab. Projekt- und Bauleitung exkl.

Totalunternehmervertrag:

Deckt alle Bausparten inkl. Projekt- und Bauleitung ab.

Durch das öffentliche Beschaffungswesen soll eine Gleichbehandlung aller Anbieter geschaffen, der Wettbewerb gestärkt, Transparenz gefördert und der haushälterische Umgang mit Steuergeldern erhöht werden

Die Vergabe durch die öffentliche Hand ist an klare Regeln gebunden.

Ab einem gewissen Betrag (Schwellenwert) müssen die Arbeiten öffentlich ausgeschrieben werden.

Es wird kommuniziert an wen der Auftrag erteilt wurde.

Anbieter, die den Zuschlag nicht erhalten haben, können auf Rechtsmittel zurückgreifen

Freihändiges Verfahren

Einladungsverfahren

Selektives Verfahren (mit Präqualifikation)

Offenes Verfahren

Geschossfläche (GF) / Bruttogeschossfläche (BGF)

• Nettogeschossfläche (NGF)
  • Nutzfläche (NF)
    • Hauptnutzfläche (HNF)
    • Nebennutzfläche (NNF)
  • Verkehrsfläche
  • Funktionsfläche
• Konstruktionsfläche

- Publizitätsprinzip

- Eintragungsprinzip

- Prinzip des öffentlichen Glaubens

- Prinzip der Grundbuchhaftung

-  Loyalität und Kausalitätsprinzip

- Prinzip der Typengebundenheit

- Hauptbuch

- Tagebuch

- Belege

- Pläne

- (Hilfs-)Gläubigerregister

Grundpfandverschreibung:

- Blosses Beweismittel

- Gläubiger namentlich aufgeführt, bei Wechsel Zession

- Untergang: Mit Zahlung der Forderung

Schuldbrief:

- Wertpapier

- Namens-, Inhaber-, Eigentümer-, Registerschuldbrief

• Inhaber: Übergabe = Wechsel
• EG und Namen: Übergabe + Anpassen Indossament = Wechsel

- Untergang: Löschung im Grundbuch

Der Planervertrag ist nicht im OR oder einem anderen Gesetz geregelt. Es gibt keine Legaldefinition des Planervertrages.

Der klassische Architektenvertrag ist ein gemischtes Vertragsverhältnis aus Elementen des Werkvertrages und des Auftrages.

Teil Werkvertrag:

- Erstellen von Plänen und Protokollen

- Ausarbeitung von Kostenvoranschlägen und Gutachten

- Erstellen der Schlussabrechnung

Teil Auftrag:

- Vergabe von Arbeiten

- Bauaufsicht und Bauleitung

- Prüfung des Bauwerkes

- Leitung von Nachbesserungsarbeiten

- Strategische Planung (Bedürfnisformulierung, Lösungsstrategien)

- Vorstudien (Definition des Vorhabens, Machbarkeitsstudie, Auswahlverfahren)

- Projektierung (Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren)

- Ausschreibung (Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag)

- Realisierung (Ausführungsplanung, Ausführung, Inbetriebnahme, Abschluss)

- Bewirtschaftung (Betrieb)

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche.

Formel: anrechenbare Geschossfläche / anrechenbare Grundstücksfläche

Die Überbauungsziffer bestimmt die Fläche, die maximal entstehen darf, wenn alle Gebäudeteile auf den Boden projiziert würden oder wenn das Gebäude als Ganzes durch den Boden gestanzt würde. (Fussabdruck des Gebäudes)

Formel: anrechenbare Gebäudefläche / anrechenbare Grundstücksfläche

Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.

Formel: anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche

Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen.

Formel: Bauvolumen über dem massgebendem Terrain / anrechenbare Grundstücksfläche

- Hinreichende (Verkehrs-)Zufahrt besteht

- Erforderliche Wasserleitungen bestehen

- Erforderliche Energieleitungen bestehen

- Erforderliche Abwasserleitungen bestehen

und diese Erschliessung so nahe am Baugrundstück heranführen, dass (auf privater Basis) ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist

und diese Erschliessung spätestens bei Vollendung der Baute vorliegt

Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

Summe aller Geschossflächen besteht aus:

- Hauptnutzflächen (HNF)

- Nebennutzflächen (NNF)

- Verkehrsflächen (VF)

- Konstruktionsflächen (KF)

- Funktionsflächen (FF)

Formel: Summe aller Geschossflächen / anrechenbare Grundstückfläche

- Grosser Grenzabstand

- kleiner Grenzabstand

- Strassenabstand

- Maximale Gebäudelänge

- Maximale Gebäudebreite

Für Bauten, welche den gewachsenen Boden überragen, ist ein kleiner Grenzabstand von 3 Meter, und auf der besonnten Längsseite ein grosser Grenzabstand von 6 Meter, einzuhalten

Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, das die projizierte Fassadenlinie umfasst.

Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst. 

20 Meter

Für Gebäude, die über 20 m lang sind, erhöhen sich die Grenzabstände auf den betreffenden Längsseiten um ein Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4 m

- Kostenmanagement

- Risikomanagement

- Terminmanagement

- Vertragsmanagement

- Umweltmanagement

- Qualitätsmanagement

- Grobkostenschätzung (+/- 20 - 25%)

- Kostenschättzung (+/- 15%)

- Kostenvoranschlag (+/- 10%)

- Bauabrechnung (+/- 0%)

• Luftreinhaltung
• Lärm
• Erschütterungen / abgestrahlter Körperschall
• Nichtionisierende Stahlung
• Grundwasser
• Oberflächengewässer und aquatische Ökosysteme
• Entwässerung
• Boden
• Altlasten
• Abfälle, umweltgefährdende Stoffe
• Umweltgefährdende Organismen
• Störfallvorsorge/Katastrophenschutz
• Wald
• Flora, Fauna, Lebensräume
• Landschaft und Ortsbild (inkl. Lichtimmissionen)
• Kulturdenkmäler, archäologische Stätten

Positiv:

- Höhere Ausnützung

- Reduktion Grenzabstände

- Mehr Gebäudehöhe

Negativ:

- Neue Vorschriften (Energie und PP)

- Mehrwertabschöpfung durch Umzonung

- Zeitliche Aspekte bis es angenommen wird (Unsicherheit)