Bau- und Immobilienrecht
Immobilientreuhand 2023
Immobilientreuhand 2023
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Cartes-fiches
Welche Verträge gelten als Planervertrag?
- Archtiektenvertrag
- Ingenieurvertrag
- Fachingenieurvertrag
- Gutachtervertrag
Wo ist der Planervertrag im Gesetz geregelt?
Der Planervertrag ist nicht im OR oder einem anderen Gesetz geregelt. Es gibt keine Legaldefinition des Planervertrages.
Wie wird der Planervertrag rechtlich eingeordnet (qualifiziert)?
Der klassische Architektenvertrag ist ein gemischtes Vertragsverhältnis aus Elementen des Werkvertrages und des Auftrages.
Teil Werkvertrag:
- Erstellen von Plänen und Protokollen
- Ausarbeitung von Kostenvoranschlägen und Gutachten
- Erstellen der Schlussabrechnung
Teil Auftrag:
- Vergabe von Arbeiten
- Bauaufsicht und Bauleitung
- Prüfung des Bauwerkes
- Leitung von Nachbesserungsarbeiten
Benenne die Planungsphasen nach SIA 102
- Strategische Planung (Bedürfnisformulierung, Lösungsstrategien)
- Vorstudien (Definition des Vorhabens, Machbarkeitsstudie, Auswahlverfahren)
- Projektierung (Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren)
- Ausschreibung (Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag)
- Realisierung (Ausführungsplanung, Ausführung, Inbetriebnahme, Abschluss)
- Bewirtschaftung (Betrieb)
Definition und Formel: Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche.
Formel: anrechenbare Geschossfläche / anrechenbare Grundstücksfläche
Defintion und Formel: Überbauungsziffer
Die Überbauungsziffer bestimmt die Fläche, die maximal entstehen darf, wenn alle Gebäudeteile auf den Boden projiziert würden oder wenn das Gebäude als Ganzes durch den Boden gestanzt würde. (Fussabdruck des Gebäudes)
Formel: anrechenbare Gebäudefläche / anrechenbare Grundstücksfläche
Definition und Formel: Grünflächenziffer
Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.
Formel: anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche
Definition und Formel: Baumassenziffer
Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen.
Formel: Bauvolumen über dem massgebendem Terrain / anrechenbare Grundstücksfläche
Ab wann gilt ein Grundstück als erschlossen?
- Hinreichende (Verkehrs-)Zufahrt besteht
- Erforderliche Wasserleitungen bestehen
- Erforderliche Energieleitungen bestehen
- Erforderliche Abwasserleitungen bestehen
und diese Erschliessung so nahe am Baugrundstück heranführen, dass (auf privater Basis) ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist
und diese Erschliessung spätestens bei Vollendung der Baute vorliegt
Definition und Formel: Geschossflächenziffer
Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
Summe aller Geschossflächen besteht aus:
- Hauptnutzflächen (HNF)
- Nebennutzflächen (NNF)
- Verkehrsflächen (VF)
- Konstruktionsflächen (KF)
- Funktionsflächen (FF)
Formel: Summe aller Geschossflächen / anrechenbare Grundstückfläche
Bennene die relevanten Gebäudemasse und Abstände
- Grosser Grenzabstand
- kleiner Grenzabstand
- Strassenabstand
- Maximale Gebäudelänge
- Maximale Gebäudebreite
Unterschied kleiner und grosser Grenzabstand
Wieviel betragen diese Grenzabstände?
Für Bauten, welche den gewachsenen Boden überragen, ist ein kleiner Grenzabstand von 3 Meter, und auf der besonnten Längsseite ein grosser Grenzabstand von 6 Meter, einzuhalten
Defniere den Begriff Gebäudelänge
Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, das die projizierte Fassadenlinie umfasst.
Definiere den Begriff Gebäudebreite
Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst.
Wie hoch ist die maximal zulässige Gebäudelänge gemäss BZO (Bau- und Zonenordnung)
20 Meter
Was ist ein Mehrlängenzuschlag?
Für Gebäude, die über 20 m lang sind, erhöhen sich die Grenzabstände auf den betreffenden Längsseiten um ein Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4 m
Welches sind die Managementbereiche des Projektmanagements?
- Kostenmanagement
- Risikomanagement
- Terminmanagement
- Vertragsmanagement
- Umweltmanagement
- Qualitätsmanagement
Welche Kostendokumente gibt es in den Projektstufen des Projektmanagements?
Nenne deren Genauigkeitsfaktor
- Grobkostenschätzung (+/- 20 - 25%)
- Kostenschättzung (+/- 15%)
- Kostenvoranschlag (+/- 10%)
- Bauabrechnung (+/- 0%)
Was wird bei einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) geprüft?
- Luftreinhaltung
- Lärm
- Erschütterungen / abgestrahlter Körperschall
- Nichtionisierende Stahlung
- Grundwasser
- Oberflächengewässer und aquatische Ökosysteme
- Entwässerung
- Boden
- Altlasten
- Abfälle, umweltgefährdende Stoffe
- Umweltgefährdende Organismen
- Störfallvorsorge/Katastrophenschutz
- Wald
- Flora, Fauna, Lebensräume
- Landschaft und Ortsbild (inkl. Lichtimmissionen)
- Kulturdenkmäler, archäologische Stätten
Was hat eine Ortsplanungsrevision für positive und negative Auswirkungen auf mein Projekt?
Positiv:
- Höhere Ausnützung
- Reduktion Grenzabstände
- Mehr Gebäudehöhe
Negativ:
- Neue Vorschriften (Energie und PP)
- Mehrwertabschöpfung durch Umzonung
- Zeitliche Aspekte bis es angenommen wird (Unsicherheit)
In welchen Zeitabständen findet eine Ortsplanungsrevision statt?
Der Zonenplan/Nutzungsplan und das Baureglement/Bauordnung werden alle 10 - 15 Jahre überarbeitet
Wer muss für die Untersuchung, Überwachung und Sanierung von Altlasten bezahlen?
Wer muss diese durchführen?
Kostentragung:
- Der Verursacher hat die Kosten der Sanierung zu tragen.
Durchführung / Realleistung:
- Gemäss Altlasten-Verordnung sind erforderliche Massnahmen grundsätzlich vom Inhaber des Standortes durchzuführen
Erkläre den Unterschied von Verhaltensstörer und Zustandstörer im Zusammenhang mit Altlasten
Verhaltensstörer ist, wer durch sein eigenes Verhalten oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgte Verhalten Dritter, die Belastung des Standortes bewirkt hat.
Zustandsstörer ist, wer über den belasteten Standort, welcher den vorschriftswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Herrschaft hat. Im Bereich der Altlasten ist dies der Inhaber (Eigentümer, Pächter, Mieter, Beauftragter etc.) des Standortes.
Wann liegt eine wirtschaftliche Handänderung vor?
Eine wirtschaftliche Handänderung liegt vor, wenn die Mehrheit der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft veräussert wird. Als Immobiliengesellschaft gilt eine juristische Person, deren ausschliesslicher oder vorwiegender Zweck es ist, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräussern.
Erkläre die öffentlichrechtlichen Eigentumseingriffe
Formelle Enteignung (Eigentumsentzug):
- Entzug von Rechten bei der Privatperson und Übertragung auf den Enteigner.
- Mit Eigentumsübertragung auf Gemeinwesen im Grundbuch.
Materielle Enteignung (Eigentumsbeschränkung):
- Beschränkung der Nutzungs und Verfügungsbefugnisse von der Eigentumsgarantie unterstehenden Rechten im Interesse der Allgemeinheit und in einer Intensität, welche sich für den betroffenen Rechtsinhaber wie eine Enteignung auswirkt.
Öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung:
- Beschränkung der Nutzungs und Verfügungsbefugnisse von der Eigentumsgarantie unterstehenden Rechten.
- Ohne Eigentumsübertragung auf Gemeinwesen im Grundbuch.
Die öffentlicherechtliche Eigentumsbeschränkung ist als einzige nicht entschädigungspflichtig
Definiotion "landwirtschaftliches Grundstück"
Landwirtschaftliches Grundstück = Grundstück, das sich für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung eignet.
Was bezweckt das BGBB (Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht)
- Förderung des bäuerlichen Grundeigentums.
- Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes zu erhalten.
- Erhaltung von lebensfähigen Betrieben als Ganzes.
- Übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.
Nenne die Ziele der ökologischen Dimension
- Verbrauch der nicht erneuerbaren Primärenergien verringern
- Reduzierung des Schadstoffausstosses
- Energieverbrauchsminimierung
Nenne Massnahmen um eine Bestandesliegenschaft auf die Ziele der ökologischen Dimension hin zu optimieren
- Ersatz Wärmeerzeugung auf erneuerbare Energien
- Photovoltaik-Anlage auf dem Dach
- Biodiversität auf dem Dach/Umgebungsgestaltung
- Energetische Sanierung Fassade und Fenster
- Graue Energie/Herkunft von Baustoffen bei Sanierungsarbeiten berücksichtigen
- E-Mobilität (Mobility, E-Bikes, Elektroauto, etc.)
Benenne die 3 Säulen der nachhaltigen Entwicklung
- Wirtschaft (ökonomische Dimension)
- Gesellschaft (soziokulturelle Dimension)
- Umwelt (ökologische Dimension)
Was ist der Geak?
Was macht er/sagt er aus?
Der schweizweit einheitliche Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) bewertet:
- die Qualität der Gebäudehülle
- die Gesamtenergiebilanz
- die direkten CO2-Emissionen
Benenne die Vorteile des GEAK
- Die Energieeffizienz des Gebäudes wird verständlich quantifiziert
- Die Schwachstellen der Gebäudehülle und der Haustechnik werden identifiziert
- Der GEAK ist schweizweit standardisiert. Das macht Liegenschaften vergleichbar bei Kauf- und Mietentscheiden.
Zeige die verschiedenen Minergie-Standards auf
- Minergie (Niedrigenergiehäuser)
- Minergie P (mehr Komfort)
- Minergie A (Plusenergie)
- Zusatz ECO (ökologischer Standard) (Gesundheit und Bauökologie)
Was ist ein limitiertes Vorkaufsrecht?
Beim limitierten Vorkaufsrecht sind der Preis und allfällige weitere Konditionen des Kaufs im Vertrag festgelegt; diese gelten für den Vorkaufsberechtigten unabhängig davon, zu welchen Konditionen der Verkäufer seine Immobilie an Dritte hätte verkaufen können.
Was ist ein unlimitiertes Vorkaufsrecht?
Beim unlimitierten Vorkaufsrecht wird der Vorkaufsberechtigte lediglich ermächtigt, die Immobilie zu den Konditionen zu erwerben, zu denen sie auch an Dritte verkauft worden wäre.
Was sind die Formvorschriften des Vorkaufsrechts?
Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes geschieht gestützt auf einen Vorkaufsvertrag. Dieser bedarf zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. Ist indessen der Kaufpreis nicht zum voraus bestimmt (unlimitiert), ist der Vertrag in schriftlicher Form gültig
Was ist der Unterschied zwischen einem Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag und einem Kaufvertrag mit unechtem Werkvertrag?
Kaufvertrag mit echtem Werkvertrag:
Der Käufer wird Bauherr und hat Weisungsrecht (z.B. Auswahl der Handwerker etc.). Der Käufer tritt als Werkbesteller auf.
Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden:
Der Käufer hat kein Weisungsrecht, abgesehen von üblichen Käuferwünschen (Auswahl der Küche, Bodenbeläge, etc.). Der Verkäufer titt als Werkbesteller auf.
Was unterscheidet den Generalunternehmer- zum Totalunternehmervertrag?
Generalunternehmervertrag:
Deckt alle Bausparten ab. Projekt- und Bauleitung exkl.
Totalunternehmervertrag:
Deckt alle Bausparten inkl. Projekt- und Bauleitung ab.
Was ist Sinn und Zweck des öffentlichen Beschaffungswesens?
Durch das öffentliche Beschaffungswesen soll eine Gleichbehandlung aller Anbieter geschaffen, der Wettbewerb gestärkt, Transparenz gefördert und der haushälterische Umgang mit Steuergeldern erhöht werden
Was ist der Unterschied vom öffentlichen Beschaffungswesen zum privaten Vergabewesen (Submission)?
Die Vergabe durch die öffentliche Hand ist an klare Regeln gebunden.
Ab einem gewissen Betrag (Schwellenwert) müssen die Arbeiten öffentlich ausgeschrieben werden.
Es wird kommuniziert an wen der Auftrag erteilt wurde.
Anbieter, die den Zuschlag nicht erhalten haben, können auf Rechtsmittel zurückgreifen
