Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
SVIT Immobilienbewirtschafter - Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
SVIT Immobilienbewirtschafter - Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
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Cartes-fiches
Nenne das Umfeld eines Immobilienbewirtschafters.
- Eigentümer
- Mieter
- Betriebspersonal
- Ausbildung
- Behörden
- Verbände
- Gesetze
- Konkurrenz
- Markt
- Handwerker / Lieferanten
Was ist ein Eigentümer für die Immobilienfirma?
Der Auftraggeber (Existenzgrundlage)
Zu was führt eine massgeschneiderte Bewirtschaftung?
- angemessener Ertrag (Rendite)
- Erhalt der Substanz (Unterhalt)
- Wertsteigerung der Liegenschaft (Investitionen)
Was erwartet ein Mieter von der Immobilienfirma?
- entsprechendes Objekt zu möglichst günstigem Preis
- pünktliche Heiz-/Nebenkostenabrechnung
- zügige Erledigung von Aufträgen
- optimale Betreuung der allgemeinen Bereiche der Liegenschaft
Was sind für einen Immobilienbewirtschafter wichtige Marktfaktoren?
- Angebot und Nachfrage bei Wohnungen und Geschäftsräumen
- Mietpreisentwicklung
- Leerwohnungsbestand
- Zinsentwicklung
- Teuerung
- Trends
Nenne Verbände in der Schweiz, welche für den Immobilienbereich wichtig sind.
- Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)
- Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz)
- Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MV)
Nenne die Ø-lichen Vermögenswerte bei ca. 700 bewirtschafteten (Miet)wohnungen.
- Ø Wert einer Wohnung:
Fr. 280'000.- - Ø Mietertrag je Wohnung bei einer Bruttorendite von 5%:
Fr. 14'000.- - Ø Jahresertrag:
Fr. 9'800'000.- - Ø zugewiesenes Immobilienvermögen:
Fr. 196'000'000.- - ordentliches Jahresbudget 15-20% der Einnahmen:
~ Fr. 1'600'000.-
Nenne die Hauptaufgaben eines Immobilienbewirtschafters.
- Vermietung/Vermarktung
- Betreuung der Mietverträge
- Liegenschaftenunterhalt
- Akuisition (Mandate)
- Garantiewesen (Garantieabnahme und -arbeiten)
- Kontrollen (Zustandsberichte)
- Administration (Korrespondenzen, Abrechnungen, Verträge, etc.)
- Aus- und Weiterbildung
- Führungsaufgaben
Anforderungsprofil eines Immobilienbewirtschafters
- Fundiertes Fachwissen
- Gute Allgemeinbildung
- Einwandfreier Leumund
- Psychologisches Geschick
- Organisationstalent + Disziplin
- Kostenbewustes Denken
- Fähigkeit zu führen, motivieren und schlichten
- Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
Nenne die Hauptziele des Immobilienbewirtschafters.
- Marktkonformer Ertrag
- Angemessene Kosten
- Guter Zustand der Immobilie
- Werterhaltung
- Zufriedene Mieter
- Zufriedene Auftraggeber/Eigentümer
Nenne die Fachzeitschriften (Publikationsorgane) der 3 Verbände der Immobilienbranche.
- SVIT: Immobilie
- HEV: der Schweizerische Hauseigentümer
- MV: Miete und Wohnen
Nenne die wichtigsten SVIT Standesrichtlinien, ethischen Grundsätze.
- Sorgfalts- und verantwortungspflicht gegenüber dem Auftraggeber
- Qualitativ hochstehende berufliche + ethische Dienstleistungsstandards
- Gewährleistung von Unabhängigkeit
- Wahrung der Berufsgeheimnisse
- Rechenschaftsbericht
- Getrennt Aufbewahrung von Kundengeldern (keine Pool-Konto!)
- Vermeidung von Interessenkonflikten
Welche Kündigungsfristen gelten für einen Verwaltungsauftrag?
Kann jederzeit ausser zur Unzeit gekündet werden.
(Die vereinbarte Kündigungsfrist sollte, wenn möglich eingehalten werden).
Der Bewirtschaftungsvertrag ist ein...
- einfacher Auftrag (Art. 394 ff OR)
- zweiseitiges Rechtsgeschäft
- formfrei, sollte jedoch besser schriftlich abgeschlossen werden (Beweissicherung, Vollmacht, etc.)
Auf welchen Grundlagen ist die Verwaltungstätigkeit aufgebaut?
- Rechtsgrundlagen (z.B. Gesetze, Verordnungen, Bundesbeschlüsse, Gerichtsentscheide, Reglemente)
- Partnerschaftliche Grundlagen (Verwaltungsverträge, Mietverträge, Arbeitsverträge)
- Interne Regelungen (Führungs- und Entscheidungshilfen, Kompetenzregelung, Organisationsrichtlinien)
Bewirtschaftungsauftrag
Nenne die Hauptaufgaben des Auftragnehmers (Bewirtschafters).
- getreue und sorgfältige Geschäftsführung
- Wahrung der Interessen des Auftraggebers
- Persönliche Ausführung
- Nach dem Willen des Aufraggebers handeln
- Rechenschaftspflicht
Fachspezifische Pflichten:
- Gewährleistung Vollvermietung und Unterhalt der Liegenschaft
- Ordnungsgemässe Buchführung
Bewirtschaftungsauftrag
Nenne die Pflichten des Auftraggebers.
- Vergütung des Honorars
- Vergütung aller Auslagen + Spesen aus Verbindlichkeiten
- Schadenersatzpflicht, aus dem Auftrag erwachsenen Schaden
Bewirtschaftungsauftrag
Nenne die wichtigsten Punkte, welche in einem Bewirtschaftungsvertrag stehen müssen.
- Parteien
- Genauer Objektbeschrieb
- Beginn, Dauer, Kündigung
- Leistungsbschrieb
- Kompetenzsumme
- Abrechnungstermine
- Honorare und Spesen
- Regelung des Zahlungsverkehrs
- Vollmacht
- Datum, Unterschrift
- Gerichtsstand
Nenne die 3 Hauptgründe, warum ein Mietvertrag am besten schriftlich abgeschlossen wird.
- Vermeidung von Missverständnissen
- Beweismittel im Streitfall
- Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall
Die Bestimmungen über den Schutz missbräichlicher Mietzinse gelten nicht für...
- Miete von Luxus Wohnungen
- EFH mit mehr als 6 Wohnräumen
- Wohnungen, welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)
Nenne zwei Arten von Mietverträgen.
- Unbefristet, kündigungsfrist gem. OR
- Befristet:
- Indexiert, Laufzeit mind. 5 Jahre
- mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre
Nenne 4 Arten von Kautionen.
- Barkaution (Hinterlegung auf Sperrkonto lautend auf den Mieter)
- Bürgschaftsverpflichtung (Vertrag zwischen Gläubiger (Schuldner) und Bürge - öffentliche Beurkundung)
- Kautionsversicherung (ist eine Art Bürgschaft - z.B. von Swisscaution, HEV, ZURICH...)
- Garantievertrag (Bankgarantie - Bank oder Versicherung verpflichten sich als Garant für die Leistungen - keine Formvorschrift, wird oft bei Mieterausbauten als Sicherungsmittel zu Abwehr von Handwerkerpfandrecht eingesetzt)
Was versteht man unter einem Geschäftsraum?
- Horizontoal und vertikal abgschlossener Raum
- auf Dauer vermietet
- einem Geschäftszweck dient
- ertragsorientiert ist
Wie hoch ist die maximale Kaution bei Geschäftsmietverträgen?
Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.
Unter welchen Umständen kann ein gestaffelter Mietzins vereinbart werden?
- Der Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden.
- Der Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in CHF festgehalten werden.
- Der Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden.
- Die Mitteilung (auf amtlichen Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Mietvertrag indexiert werden kann?
- Der Vertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein (einseitige Kündigung für dne Mieter ist möglich).
- Als Index ist nur der Landesindex der Konsumentenpreise zulässig.
Was ist eine Option?
Beim Optionsrecht des Mieters bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer kann der Mieter den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne verlängern. Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.
Was ist der Unterschied zwischen einer echten Option und einer unechten Option?
Eine so genannte echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichenElemente (Mietobjekt, -zins,...) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.
Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln.
Nenne die Marketinginstrumente nach McCarthy.
- Product: Produkt/Produktpolitik
- Place: Platz-Vertrieb-Logistik/Distributionspolitik
- Price: Preis/Preispolitik
- Promotion: Promotion-Werbung/Kommunikationspolitik
Beschreibe die relative/eingeschränkte und die absolute/uneingeschränkte Empfangstheorie.
relative/eingeschränkte Empfangstheorie
Als Zustellungsdatum gilt die tatsächliche Inempfangnahme, spätestens jedoch am 7. Tag der postalischen Abholfrist z.B. Mietzinserhöhung: 1-3 Tage Postzustellung + 10 Tage Mitteilungsfrist (gem. 269d Abs. 1 OR) + 7 Tage pstalische Abholfrist; als Zustellungsdatum gilt der 20. Tag nach Postversand.
absolute/uneingeschränkte Empfangstheorie
Es genügt, dass die Post in den Machtbereich des Empfängers gelangt - auch Datum, sobald Einschreiben bei der Post abholbereit ist z.B. Kündiung am 19.6. verschickt, am 20.6. kann vom Pöstler nicht zugestellt werden (Abholschein im Briefkasten), am 21.6. bei Post zur Abholung bereit; als Zustellungsdatum gilt daher der 21.6.
(!Wochenende und Feiertage bei der Zustellung berücksichtigen!)
Nenne Inhalte einer Vermietungsbroschüre.
- Hinweis mit "zu vermieten"
- Deckblatt mit Bild
- Name + Adresse der Liegenschaft
- Bauherr, Eigentümer
- Bezugstermin
- Tabelle mit Mietzins und Nebenkosten
- Bilder der Wohnung
- Situationsplan
- Grundrisse
- Flächenangaben
- Projektbeschrieb
- Beschrieb Innenausbau
- Bau- und Raumbeschrieb
- Art der Objekte + geografische Lage
- Lagebeschrieb (Verkehr, Erholung, Steuern, Schule,...)
- Points of Interest in der Nähe
