Aspekte der Allgemeinbildung 1.5 Mietrecht

• Ein auf eine bestimmte Dauer abgeschlossenes Mietverhältnis endet mit dem Zeitablauf, und zwar ohne dass eine Kündigung ausgesprochen werden muss.
• Ein unbefristetes Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Sofern die Parteien keinen anderen Termin vereinbart haben, hat die Kündigung auf den im OR vorgesehenen Termin zu erfolgen.
• Werden Kündigungsfristen und Kündigungstermine nicht eingehalten, gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Zeitpunkt

Wohnungsmieten können von Vermieter und von Mieter mit einer Frist von 3 Monaten auf einen ortsüblichen Termin gekündigt werden.
Fehlt ein ortsüblicher Termin, ist die Kündigung jeweils auf Ende einer 3-monatigen Miet-
dauer möglich (3 Monate nach Mietantritt ist der 1. Kündigungstermin, 6 Monate nach Mietantritt ist der 2. Kündigungstermin usw.). An den meisten Orten gilt mit Ausnahme des 31. Dezember der letzte Tag jedes Monats als ortsüblicher Kündigungstermin. 

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Ist die Fortführung der Wohnungsmiete für eine Partei aus einem triftigen Grund untragbar geworden, kann sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne einen Termin einhalten zu müssen.

Stirbt der Wohnungsmieter, sind seine Erben berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen und Terminen auflösen, wenn er einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter bringt, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Für das Kri-
terium der Zumutbarkeit gilt als Faustregel: Der Vermieter darf an den Ersatzmieter nicht andere oder höhere Anforderungen stellen als an den scheidenden Mieter. Ein Ehepaar ohne Kinder muss auch ein Ehepaar ohne Kinder suchen. Ein geeigneter Ersatzmieter genügt.

• Der Mieter muss die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, wie es nach Vertragsdauer erwartet werden darf.
• Abnützung durch den normalen Gebrauch hat der Mieter nicht einzustehen.
• Praxis haben sich Richtwerttabellen, welche die Lebensdauer der Mietgegenstände bei normaler Nutzung festhalten.
• Übergibt der Mieter die Wohnung nicht in korrektem Zustand, haftet er dem Vermieter für den daraus entstandenen Schaden.

Der Vermieter muss den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe prüfen und die sichtbaren Mängel sofort rügen. Die Mängelrüge ist formlos möglich. In der Regel dient dazu jedoch ein von beiden Parteien unterzeichnetes Rückgabeprotokoll, von dem die Mieterin eine Kopie erhält. Versteckte Mängel, die erst später entdeckt werden, sind der Mieterin umgehend (innerhalb von ca. 14 Tagen) zu melden.

• Gesetzliche Bestimmungen zum Schutz des Mieters als "schwächere Partei "
• Luxus- und Ferienwohnungen sind von den Schutzbestimmungen ausgenommen

Als missbräuchlich gilt ein Mietzins, wenn sich der Vermieter auf Kosten des Mieters bereichert oder einen übersetzten Kaufpreis der Liegenschaft auf den Mieter abwälzt.

Der Mietzins kann von den Parteien grundsätzlich frei festgelegt werden. OR 270 1 regelt die Voraussetzungen für eine Herabsetzung des Anfangsmietzinses:

1. Der Mieter befindet sich bei Vertragsabschluss in einer Notlage (persönlich oder aufgrund des Wohnungsmarktes).
2. Der vereinbarte Mietzins liegt wesentlich über demjenigen des Vormieters (in der Regel etwa 10 % und darüber).

Den Herabsetzungsanspruch hat der Mieter spätestens 30 Tage nach Wohnungsübernahme
vor der Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten einzuklagen.

Der Mietzins kann während der Mietdauer missbräuchlich werden, wenn sich dessen Berechnungsgrundlage ändert (z. B. starke Hypothekarzinssenkung): Der Mieter muss zuerst den Vermieter schriftlich um eine Herabsetzung ersuchen. Kommt der Vermieter dem Ersuchen nicht innerhalb von 30 Tagen nach, kann der Mieter wiederum innerhalb von 30 Tagen die Herabsetzungsklage bei der Schlichtungsbehörde einreichen.

• Mietzinserhöhungen können vom Vermieter grundsätzlich immer zu dem Zeitpunkt festgelegt werden, auf den die nächste ordentliche Kündigung möglich wäre.
• Die Ankündigung der Erhöhung muss 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Sie hat mit amtlichem Formular zu erfolgen und die Erhöhung muss begründet werden.
• Fehlt eine der letzten beiden Voraussetzungen oder wird sie mit einer Kündigungsandrohung verbunden, ist die Mietzinserhöhung nichtig.
• Eine Mietzinserhöhung kann vom Mieter innerhalb von 30 Tagen seit der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten werden.

In der Regel braucht eine Kündigung keinen besonderen Grund, um gültig zu sein. Das kann aber für den Wohnungsmieter einschneidende Folgen haben. Deshalb sieht das Gesetz Schutzbestimmungen vor.

Verstösst eine Kündigung gegen Treu und Glauben, ist sie missbräuchlich und kann angefochten werden.
Kündigungen sind unter anderem in folgenden Fällen anfechtbar:

• Vergeltungskündigung
• Änderungskündigung 
• Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens in Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
• Kündigung innerhalb von 3 Jahren nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, in dem der Vermieter unterlegen war, die Klage zurückgezogen, auf den Weiterzug ans Gericht verzichtet oder einen Vergleich abgeschlossen hat.

Die Anfechtung hat innerhalb von 30 Tagen seit Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde zu erfolgen.

Hat die Kündigung für den Mieter schwerwiegende negative Folgen, die in keinem Verhältnis zu den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses stehen, kann
der Mieter eine Erstreckung verlangen. Das Gericht nimmt dabei eine Interessenabwägung vor.
 

Umstände des Vertragsabschlusses; persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien; Eigenbedarf des Vermieters

Die Erstreckung des Mietverhältnisses ist nur in folgenden Fällen ausgeschlossen:
•   Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters
•   Kündigung wegen schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters
•   Kündigung wegen Konkurs des Mieters
•   Kündigung eines Mietverhältnisses, das wegen eines konkreten Umbaus oder Abbruchs der Wohnung ausdrücklich bis zur Realisierung des Projekts befristet abgeschlossen worden ist.
 

Eine Wohnungsmiete kann maximal um vier Jahre erstreckt werden.
 

• In jedem Kanton gibt es eine Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten. Sie ist verpflichtet, Mieter und Vermieter auch dann kostenlos zu beraten, wenn kein Schlichtungsgesuch vor liegt, ganz speziell vor Abschluss eines Mietvertrags.
• Bei Streitigkeiten muss zuerst immer die Schlichtungsbehörde mit einem Schlichtungsgesuch angerufen werden. Dieses Gesuch kann mündlich oder schriftlich gestellt werden.
• Die Schlichtungsbehörde muss in erster Linie versuchen, die Parteien zu versöhnen. Gelingt dies nicht, stellt sie eine Klagebewilligung aus. Die Klage ist innerhalb von 30 Tagen an das Zivilgericht zu richten.