Nachtragsmanagement, Leitfragen-Bauführung

Bis Mengenänderung +/- 20% der betreffenden Position. Über dieser Grenze darf der Preis ange-
passt werden (muss aber nicht).

Ähnliche Positionen sind für die neue Preisbildung heranzuziehen. Hilfe kann das NPK Schema
300 und 400 sein.

400. Kalkulationsschema SBV (Endzuschlag bleibt immer gleich!!!)
300. Lohnnebenkostenschema SBV

Gesamtzuschläge, Lohnkosten usw. gemäss Urkalkulation bleiben gleich!

In der Norm SIA 118 ist dieser Fall nicht mit der wünschbaren Klarheit geregelt. Alsdann gilt nach
schweizerischem Zivilrecht Folgendes:

Wenn der vom Unternehmer betriebene Zusatzaufwand «nicht Folge einer Bestellungsänderung»
ist, hat der Unternehmer im Regelfall keinen Anspruch auf eine Mehrvergütung. Denn: Grundsätz-
lich hat der Unternehmer sämtlichen Aufwand (auch allfälliger. Mehraufwand) zu betreiben, der er-
forderlich ist, um den vereinbarten Leistungserfolg zu erbringen.

Chance besteht zum Beispiel über Ohnehin Kosten!

Der Bauherr löst direkte Bestellungsänderungen schriftlich aus bzw. durch Anordnung der Baulei-
tung. Ist der Idealfall für Abwicklung des Nachtrags.

Planänderung – Leistung nicht um Devi – indirekte Bestellung

Indirekte Bestellungsänderungen stellen ein oft unterschätztes Problem dar . Diese Art der Be-
stellungsänderung befindet sich in den Ausführungsplänen. Die Planer sind sich der Tatsache oft
nicht bewusst, dass manche Änderungen auch Kostenfolgen für den Unternehmer haben.

Als Ohnehin-Kosten, auch "Sowieso-Kosten" genannt, werden die Kosten bezeichnet, welche bei
ordentlicher Planung von Anfang an erkannt worden wären, aber eben unerkannt blieben.

Baustahl nicht im Devi – man benötigt dieses aber sowieso für eine einwandfreie Betonwand.

Der Bauherr hat diese Kosten gegenüber dem Unternehmer zu tragen. Gegenüber dem Architekten
sind Ohnehin-Kosten jedoch Mehrkosten aus falscher, da unvollständiger Planung. Kann dem Archi-
tekten Verschulden angelastet werden, so haftet er für Mehrkosten.

Mehrkosten oder / und

Bauzeitverlängerung = Fristerstreckung

Erkennt eine Partei eine Leistungsabweichung vom Grundvertrag (Devi oder Werkvertrag), so zeigt
sie diese der anderen Partei unverzüglich per Nachtragsbegehren an. Normal Baufirma der Bau-
leitung!

Wenn möglich hat das Begehren schriftlich zu erfolgen.
Im Nachtragsbegehren wird die Leistungsabweichung mit der Begründung des Mehr- oder Minder-
vergütungsanspruchs beschrieben, jedoch noch ohne finanzielle Forderung und/oder Ansprüche auf
Fristerstreckung, welche Bestandteil der Nachtragsforderung sind.

Nachtragsbegehren auch bekannt unter Nachtrag dem Grunde nach!

Erst nach Genehmigung des Nachtragsbegehren!

Die Nachtragsforderung enthält die finanziellen Auswirkungen der mit der Genehmigung des Nach-
tragsbegehrens festgehaltenen Leistungsabweichung und des daraus resultierenden Mehr- oder
Minderaufwands.

Die Kalkulation erfolgt gemäss vertraglicher Vereinbarung. Zur Bemessung und als Kalkulations-
grundlage dienen die Preise, Vergütungsansätze und sonstigen Regelungen aus dem Grundvertrag
(Urkalkulation). Gesamtzuschläge, Materialpreise aus anderen Positionen usw.

Zeitnahes, umfassendes Nachtragsmanagement über alle Abweichungen

Ablauf, Umgang mit Leistungsabweichungen ist vertraglich zu regeln

Grundlage für die Beurteilung von Nachträgen ist immer der Grundvertrag ( gelten Rabatte
und Skonto auch für Nachtrag? usw.)

Ein Nachtrag beinhaltet einerseits das Nachtragsbegehren, das den materiellen Teil um-
fasst, und andererseits die Nachtragsforderungen mit dem finanziellen Teil und/oder den An-
sprüchen auf Fristerstreckung.

Beschrieb der Art und des Umfangs der Leistungsabweichung

Ursache der Leistungsabweichung (Änderung, fehlende Devi Position usw.)

Beschrieb der Folgen der Leistungsabweichung in Bezug auf Ablauf, Termine, Umfang, Kos-
ten, Qualität. Die Kostenfolgen sind nur qualitativ zu beschreiben.

Definitive Kosten des Nachtrags

Fristerstreckung

Kostennachweis aus der Urkalkulation (Zuschläge, gleiche Preise usw.)

Bauzeitverlängerung auf Grund der ursprünglichen Vorhaltezeit usw.

Nachträge müssen dem Grundvertrag angeschlossen werden (Werkvertrag).

Es gelten grundsätzlich die gleichen Bedingungen (Rückbehalt, Nachlass usw.)

Frühzeitige Meldung

Laufende Kontrolle (Bauführung und Bauleitung)

Austausch (Jour Fix usw.)

Koordinationsfehler seitens der Bauleitung

Koordinationsfehler seitens der Bauführung

Planlauf als häufigste Ursache

Subunternehmen

Geologie

Grundsätzlich muss geprüft werden, wie der Pauschalvertrag zustande gekommen ist.

Fällt der Irrtum unter das «Kalkulationsrisiko» des Unternehmers (zu wenig Baustahl angenommen)

Fällt der Irrtum unter «Irreführung» - falsches Devi oder Pläne

Hätte der Irrtum der anderen Partei auffallen müssen

Genehmigt der Auftraggeber den vom Auftragnehmer gestellten Nachtrag nicht und/oder ist dieser
streitig, darf der Auftragnehmer die mit dem Nachtrag zu erbringende Leistung nicht bis zur Billigung
des Nachtrags durch den Auftraggeber verweigern.

Der Bauleistungsvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ist ein Werkvertrag. Beim Werk-
vertrag ist der Auftragnehmer vorleistungspflichtig, er kann deshalb die Erbringung seiner Leistung
nicht davon abhängig machen, dass der Auftraggeber den Nachtrag zuvor billigt oder gar Voraus-
zahlungen dafür leistet.

Das Kammergericht hat dies nochmals in seinem Urteil vom 13.06.2017 ausdrücklich bestätigt in-
dem es ausführt: „Vertragsdurchführung geht vor Preisgewissheit“. Sollte somit zwischen Auftragge-
ber und Auftragnehmer Streit herrschen darüber, ob und wenn ja, in welcher Höhe dem Auftragneh-
mer für die Nachtragsarbeiten eine Vergütung zusteht, ist der Auftragnehmer dennoch zur Ausfüh-
rung verpflichtet. Stellt er seine Arbeiten allein deshalb ein, weil der Nachtrag vom Auftraggeber
nicht vor – oder während – der Ausführung der Nachtragsarbeiten bestätigt worden ist, kann der
Auftraggeber den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen mit der Folge, dass der Auftragnehmer
möglicherweise den dem Auftraggeber durch Vergabe der Arbeiten an einen anderen Auftragneh-
mer entstehenden Schaden ersetzen muss.

Eine Möglichkeit, die Arbeiten einzustellen hat der Auftragnehmer erst, wenn der Auftraggeber die
Bezahlung der bereits ausgeführten Nachtragsarbeiten verweigert (Recht auf Akontozahlung usw.)
bzw. diese nicht bezahlt.

Die häufig in den Vertragsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Bestimmung, wonach Nach-
tragsarbeiten nur bezahlt werden, wenn der Auftraggeber den Nachtrag vor Ausführung der Arbeiten
genehmigt, ist unwirksam.

Es kommt allein darauf an, ob die Nachtragsarbeiten beauftragt oder sonst notwendig
sind (Gefahr in Verzug oder Ohnehin Kosten).

Genehmigungsvorbehalt für die Mehrvergütung

Um Streitigkeiten über die Mehrvergütung aus Bestellungsänderungen zu vermeiden, können Werk-
verträge Genehmigungsvorbehalte für die Mehrvergütung vorsehen

Nicht angewendet wird der Genehmigungsvorbehalt jedoch, wenn der Unternehmer nach den kon-
kreten Umständen und der gebotenen Sorgfalt nicht erkennen kann , dass eine Anordnung des Bau-
herrn, der er Folge leistet, eine Bestellungsänderung darstellt; denn in diesem Fall hat der Unterneh-
mer vor Ausführung der Arbeit noch keinen Anlass, eine Genehmigung einzuholen.

Der Mehrvergütungsanspruch entfällt trotz Missachtung der Formvorschrift schliesslich auch dann
nicht, wenn der Unternehmer beweisen kann, dass die Formvorschrift lediglich die Bedeutung einer
Beweisform hat. Enthält ein Werkvertrag eine Klausel, gemäss welcher nicht visierte Regierapporte
bei der Schlussabrechnung nicht berücksichtigt werden, lässt der nicht unterzeichnete Regierapport
praxisgemäss nicht die Vergütungspflicht des Bauherrn entfallen. Jedoch muss der Unternehmer
seinen Aufwand noch beweisen. Anhand des nachgewiesenen Aufwands wird sodann die Mehrver-
gütung bestimmt.

Der Unternehmer kann sich vom Bauherrn nur diejenigen Regiearbeiten vergüten lassen, die für die
Erstellung des Werks wirklich notwendig waren. Zwar findet dieser Fakt weder im OR noch in der
SIA-Norm 118 Erwähnung. Das Bundesgericht hat aber entschieden, dass nicht der tatsächliche
Aufwand zu entschädigen ist, sondern bloss jener, der bei sorgfältigem Vorgehen des Unternehmers
notwendig und genügend war.
Aus einem Werkvertrag:
Nachtragsofferten werden von der Bauleitung innert Monatsfrist geprüft. Allfällige Differenzen sind in
einer gemeinsamen Besprechung Bauleitung/Unternehmung zu bereinigen. Auf Antrag der Baulei-
tung entscheidet der Bauherr wiederum innert Monatsfrist über Genehmigung bzw. Abweisung der
Nachtragsofferte.

Ist zwischen den Vertragsparteien strittig, ob es sich um eine Bestellungsänderung im Sinne der
SIA-Norm 118 handelt und/oder ist vor Beginn einer zusätzlichen Arbeitsleistung der Nachtrags-
preis noch offen, verpflichtet sich die Unternehmung, die Arbeiten trotzdem auszuführen.