Hypotheken

Fester Zins und fixe Laufzeit

Variabler Zins und unbeschränkte Laufzeit

In der Praxis haben Banken viele verschiedene Hypothekarvarianten entwickelt, welche die beiden Standard-Modelle (Festhypothek und varibale Hypothek auf verschiedene Weise kombinieren und teilweise mit Absicherungsmechanismen gegen steigende Zinsen absichern.

Transparenz: wissen, wie die Bank die Höhe des Zinssatzes eruiert und die Vergleichbarkeit mit anderen Anbietern.

Keine feste Laufzeit, aber normalerweise wird im Rahmenvertrag eine Mindestlaufzeit vereinbart.

Der Zinssatz steigt und fällt mit dem Zinsniveau an den Kapitalmärkten. Die zuverlässige Planbarkeit zukünftiger Zinsbelastungen ist daher nicht möglich. 

Für Liegenschaftsbesitzer, die keine längerfristige Finanzierung suchen, z. B. weil die Liegenschaft in naher Zukunft verkauft werden soll oder weil die weitere Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten abgewartet werden will. Jederzeit unter Einhaltung Kündigungsfrist kündbar.

Wer eine variable Hypothek abschliesst, erwartet ein gleichbleibendes oder fallendes Zinsniveau, kann aber das Risiko plötzlich stark steigender Zinsen tragen.

Die Zinsanpassung ist bei den meisten Anbietern intransparent und unterliegt auch politischen Einflüssen. Der Kreditnehmer hat keine Gewissheit, dass Zinsreduktionen am Markt (möglichst schnell) an ihn weiter gegeben werden. Es gibt keinen Richtsatz, an dem sich der Zinssatz variabler Hypotheken verbindlich orientiert.

Referenzzinssatz-basierte Hypotheken wie z. B. die LIBOR- oder SARON-Hypothek. Wird auch Geldmarkthypothek oder Rollover-Hypothek genannt (da der Zins transparent auf den Hypothekarnehmer übergewälzt wird, mit Marge).

Vorteil im Vergleich zur variablen Hypothek liegt in der hohen Transparenz in Bezug auf die Gestaltung des Zinssatzes

Zinsanpassungen erfolgen je nach Vereinbarung im Rhythmus von 3, 6 oder 12 Monaten. Rahmenlaufzeit (Bindung an das Hypothekarmodell) 2 - 5 Jahre. Fixierung des Zinssatz für die nachfolgende Periode 2 Bankwerktage vor Ablauf der vorangegangene Periode.

Auf den transparenten Referenzzinssatz schlägt die Bank eine fixe und dem Kunden bekannte Marge drauf. Kundenmarge ist abhängig von der Kundenbonität (Rating). Der Hypothekarzins passt sich so eins zu eins dem Marktzins an. Gewisse Banken bieten die Referezzinssatz-basierte Hypothek erst ab einem gewissen Betrag, beispielsweise ab 500k oder 1 M CHF an.

Der Hypothekarnehmer profitiert während der Laufzeit nicht von Zinsreduktionen am Markt, Zinserhöhungen muss er jedoch auch nicht befürchten (Berechenbarkeit Zinsbelastung). Er hat damit Gewissheit über die während der Laufzeit anfallenden Kapitalkosten. Bindungsrisiko: bei vorzeitigem Aussteigen aus Vertrag Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Laufzeit zwischen 1 und 10 Jahren, vereinzelt können auch längere Laufzeiten vereinbart werden.

Wer künftig steigende Zinsen erwartet. Weil die Höhe der Zinszahlungen planbar ist, wird die Festhypothek von Kreditnehmern geschätzt, die eine gewisse Zinsbelastung nicht überschreiten können (Budgetsicherheit).

Eigenen Hypothekarvarianten von Banken: Ziele sind meistens Zinsglättung oder Zinsabsicherung.

Zinsen sollten mit anderen Angeboten vergleichbar sein und Transparenz in Bezug auf die Art der Zinsgestaltung ist immer von Vorteil.

Meistens ist der Zins etwas höher bei der Festhypothek im Vergleich zur variablen Hypothek, weil das künftige Zinsanstiegsrisiko kompensiert wird. Lange Laufzeiten machen den Zinssatz merklich teurer.

Hypothek, bei welcher eine Libor-Hypothek mit einem Zins-Swap kombiniert wird. Zins-Swap ist Finanzprodukt, bei welchem der Libor-Zinssatz und der Festzinssatz für eine im Voraus bestimmte Laufzeit zwischen Kreditnehmer und Bank getauscht werden (geswappt). Konkret werden beim Zins-Swap variable gegen feste Zinsen auf einen festgelegten Betrag ausgetauscht. Der Hypothekarnehmer zahlt einen für die ganze Laufzeit vereinbarten Zins, von der Gegenpartei wird ihm wiederum der jeweilige Libor-Zinssatz auf sein Konto überwiesen. Für die Zinsabsicherung zahlt der Kunde eine Risikomarge sowie weitere Gebühren an die Bank.

Steigender Libor > günstiger werdender Swap. Sinkender Libor > teurer werdender Swap.