Baurecht - Raumplanungsrecht

Kriterien zu Art. 8 Abs. 2 RPG:  

• eine grosse Flächenbeanspruchung
• ausgeprägte Konflikte zwischen verschiedenen Nutzungsinteressen
• Bedeutender Einfluss auf die Nutzungs-und Versorgungsstrukturen des Kantons
• Erzeugung grosser Verkehrsströme
• hoher Kulturlandverlust sowie hohe Umwelt-, Natur- und Landschaftsbelastung oder
• ausgeprägter kantonaler bzw. überkantonaler Koordinationsbedarf aus räumlichen, organisatorischen oder politischen Gründen.

1. Entzug oder die Beschränkung von vermögenswerten Rechten, die unter dem Schutz der Eigentumsgarantie stehen
2. Der Übergang dieser Rechte auf den Enteigner (meist Gemeinwesen)
3. Der Entzug der Rechte erfolgt durch Hoheitsakt, in der Regel durch eine Verfügung, einen Plan oder ein Gesetz
4. Beschaffte Rechte dienen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben
5. Volle Entschädigung

Art. 26 Bundesverfassung

1. Das Eigentum ist gewährleistet

2. Enteignung und eigentumbeschränkungen, die einer Enteignung gleich kommen, werden voll entschädigt.

§ 28a BauG-AG erlaubt Mehrwertabgabeverträge (anstelle von Verfügungen) für den «Ausgleich anderer Planungsvorteile»

Aus juristischer Sicht erweist eines vertraglichen Mehrwertsausgleich durchaus als zulässig und geeignet, um planungsbedingte Mehrwerte auszugleichen.

«Andere Planungsvorteile» sind offenbar die nicht gesetzlichen Abgabe-Tatbestände.

Es geht also um diejenigen Planungsvorteile, welche nicht der Mehrwertabgabe nach § 28a Abs. 1 BauG (Einzonungen, einzonungsähnliche Tatbestände) unterstehen.

Reinvestition der Abgabe im Projektperimeter kann als akzeptanzsteigerendes Element herausstechen, weshalb sich der vertragliche Mehrwertausgleich, welche eine bestimmte Sachleistung zum Inhalt hat, als vorteilhaft erweisen kann.

Verträge sind (nach Aargauer Lösung) nur dort zulässig, wo die Mehrwertabgabe nicht verfügt werden muss, es also nicht um die gesetzliche Mehrwertabgabe geht (z.B. Aufzonung, Gestaltungsplan etc.).

Bei einer materielle Enteignung bleibt der Betroffene zwar Eigentümer, jedoch wird ihm sein Recht, seine Sache zu nutzen und über sie zu verfügen, starh eingeschränkt. Eigentümbeschränkungen wie eine materielle Enteignung ist gemäss Bundesverfassung zu entschädigen.

Voraussetzungen für eine entschädigungspflicht bei materieller Enteignung sind:

• eine schwerer eingriff in des Grundeigentum und
• eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Planänderung hatte überbaut werden können

Geringfügige Eingriffe ins Grundeigentum und damit verbundene Wertverluste infolge Planungsentscheide sind gemäss Bundesgericht entschädigungslos hinzunehmen.

Faustregeln betreffend Entschädigung bei materielle Enteignung:

• Entschädigungsfrei, falls die Realisierungswahrscheinlichkeit fehlt
• Keine materielle Enteignung ist in der Regel ein Bauverbot, das nur den dritten Teil eines Grundstückes trifft
• Befristete Bauverbote (fünf bis zehn Jahre) lösen meist keine Entschädigungspflicht aus
• Viele untergeordnete baupolizeilichen und raumplanerischen Eigentumsbeschränkungen (wie Baulinien, Nutzungsart, Geschosszahl, Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer usw.) gehören meist zu den nicht entschädigungspflichtigen Eingriffen
• Keine materielle Enteignung liegt vor, wenn bereits eine rentable zonenkonforme Nutzung besteht oder eine langfristig existenzfähige, zonenkonforme Nutzung bejaht werden kann

• Nichteinzonung von Grundstücken in die Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer bundesrechtskonformen raumplanerischen Grundordnung: ausnahmsweise entschädigungspflichtig, wenn

  1) überbaubares oder groberschlossenes Land vorliegt,

  2) welches von einem gewässerschutzkonformen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird

  3) und der Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung schon erhebliche Kostenaufgewendet hat;ODER das Grundstück in weitgehend überbautem Gebiet liegt.

• Auszonung von Grundstücken aus der Bauzone in eine Nichtbauzone: grundsätzlich entschädigungspflichtig

Das Konzentrationsprinzip verlangt eine örtlich sinnvolle Zusammenfassung der verschiedenen Nutzungen, mithin sind Siedlungen vom Nichtbaugebiet klar abzugrenzen.

a Stufe3 : Festsetzungen (= raumwirksamen Tätigkeiten sind aufeinander abgestimmt)

b Stufe2 :  Zwischenergebnisse (= raumwirksamen Tätigkeiten noch nicht aufeinander abgestimmt sind und was vorzukehren ist, damit eine zeitgerechte Abstimmung erreicht werden kann)

c Stufe1: Vororientierung  (= raumwirksamen Tätigkeiten sind noch nicht im erforderlichen Mass umschreiben worden, aber die erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung des Bodens sind bekannt)

Nicht zonenkonforme Bauten ausserhalb der Bauzone sind nur zulässig, wenn sie standortgebunden sind und wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

(Im Landwirtschaftsgebiet sind nur Bauten zonenkonform, die für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung notwendig sind und nicht überdimenssioniert sind und wenn der Boden einen Produktionsfaktor ist)

Schweinestall ist nicht zonekonform, da dass Futter nicht vom Boden kommt. Es braucht für einen Schweinestall im Landwirtschaftgebiet.

Art 24 b Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe ausserhalb der Bauzonen

Bestimmungen:

• DIe landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober
  199152 können über das bäuerliche Bodenrecht ohne ein Zusatzeinkommen (=Nebenbetrieb) nicht weiter
  bestehen
• Der Nebenbetrieb darf nur vom Bewirtschafter oder von der Bewirtschafterin des landwirtschaftlichen Gewerbes beziehungsweise von der Lebenspartnerin oder dem Lebenspartner geführt werden.
• Die Existenz des Nebenbetriebs ist im Grundbuch anzumerken.

Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens, gemessen in der Fassadenflucht, im Mittel höchstens bis zum zulässigen Mass über die Fassadenlinie hinausragt

• Einzonung (z.B. von Landwirtschaftszone zu Bauzone)
• Umzonung (z.B. von Industriezone zu Wohnzone)
• Aufzonungen (z.B. von der W2 zu W4)
• Gestaltungsplanungen (zusätzliches Geschoss)
• Materialabbauzone in der Landwirtschaftszone

rt. 38a RPG Abs. 4 und 5 RPG 2012

Das Artikel 38  gibt den Kantonen 5 Jahre die Zeit eine Regelung umzusetzen. Ist diese Regelung nicht umgesetzt dürfen keine neue Bauzonen erschaffen werden, also keine Einzonung vom Bund möglich ist.

Raumplanungsrecht ist der Oberbegriff  für alle Rechtsnormen, die sich auf die Raumplanung und das Bauen beziehen. (Thomas Spoerri)

Raumplanungsrecht umfasst die Gesamtheit der Rechtsnormen und rechtsverbindlichen Pläne, die unmittelbar der erhaltung oder Veränderung des natürlichen oder vom Menschen geschaffenen Lebensraum dienen (Haller/Karlen)

Schweizerische Bundesverfassung

Art 75 Raumplanung

Abs1: Der Bund legt die Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweck-mässigen und haushälterischen Nutzung des Boden und der geordneten Besiedlung des Landes.

Abs2: Der Bund fördert und koordiniert die Bestrebungen der Kantone und arbeitet mit den Kantonen zusammen.

Abs3: Bund und Kantone berücksichtigen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben die Erfordernisse der Raumplanung.

Bund:

• Konzepte und Sachpläne
• Gesetze und Verordnungen

Kanton:

• Richtplan (Verbindlich für Gemeinde)
• Leitbild, Raumordnungskonzept

Gemeinde:

• Nutzungsplan (Verbindlich für Grundeigentümer, Parzellenscharf)

Konzepte enthalten Anweisungen an die Bundesstellen, setzen Prioritäten und bestimmen den Einsatz der Bundesmittel. Sie enthalten im Unterschied zu den Sachplänen keine verbindlichen räumlich konkreten Festlegungen. Sie sind von den Kantonen in den Richtplänen zu berücksichtigen.

Die Konzepte sind:

1. Konzept Windenergie
2. Konzept Gütertransport auf der Schiene
3. Landschaftskonzept Schweiz (LKS)
4. Nationale Sportanlagenkonzept (NASAK)

Der Bund zeigt in den Sachplänen, wie er seine  raumwirksamen Aufgaben in einem bestimmten Sach- oder Themenbereich wahrnimmt, welche Ziele er verfolgt und in Berücksichtigung welcher Anforderungen und Vorgaben er zu handeln gedenkt.

Art 24 RPG: Zweckgebundenheit, keine entgegenstehenden Interessen

Art 24a RPG: Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen

Art 24b RPG: Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe

Art 24c RPG: Bestehende zonenwidrige Bauten ausserhalb der Bauzone

Art24d RPG: Landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen und schützenwerte Bauten

Art. 24e RPG: Hobbymässige Tierhaltung

Von Landwirtschaftszone in Bauland einzonen.

Finanzielle Ausgleich für erhebliche Vor - und Nachteile bei Umzonung. Gemäss Bund mindestens 20% des wertes eines Grundstücks. Gewisse Kantone haben 30% festgelegt.

Im Kanton Basel Stadt geht 50% in einem Fonds für die Verbessrung von öffentlichen Plätzen.