Banking & Finance Commercial & Retail Banking

-Banken, die hauptsächlich in diesem Bereich tätig sind, fokussieren sich auf das Kredit- & Einlagegeschäft (Vermittlerfunktion zwischen Kapitalüberschuss und Kapitalbedarf). Der Ertrag setzt sich also vor allem aus der Zinsdifferenz zwischen dem Aktiv- und Passivgeschäft zusammen

-Kantonalbanken stellen die grösste Bankengruppe in diesem Bereich dar

-Deckt also die finanziellen Grundbedürfnisse der Kunden ab. Somit handelt es sich um einen stabilen Geschäftsbereich welcher nur geringfügig durch Wirtschaftszyklen beeinflusst wird

-"Massengeschäft": Es kommen vor allem standardisierte Produkte zum Einsatz (alltägliche Basisdienstleistungen) 

-Die Überziehung des Kontokorrentkontos entspricht der Aufnahme von kurzfristigem Fremdkapital und entsprechend verkörpert diese Kontenform ein wechselndes Kreditverhältnis

-Bei einem positiven Saldo handelt es sich um Kundenguthabenm, auf welches die Bank den entsprechenden Passivzins zahlt 

-Bei einem negativen Saldo handelt es sich um eine Schuld des Kunden, für welche dieser einen Aktivzins bezahlen muss 

-Zahlungsvermittlung als eine der Kernaufgaben einer Bank und wichtiger Bestandteil des gesamten Wirtschaftssystems

-Bank ermöglicht somit eine einfache und sichere Übertragung von Geldern zwischen Privatpersonen und Unternehmen, sowohl auf nationaler wie auch internationaler Ebene

-E-Banking: Ausführung von Zahlungen ist die am häufigsten genutzte Funktion

-Debitkarte: Sofortige Belastung, begrenzt auf Kontostand

-Kreditkarte: Belastung meist monatlich, somit kurzfristiger Kredit (Kreditkarte unter Konsumkreditgesetz, daher spezieller Antrag nötig)

-Für Firmenkunden vor allem E-Banking und das Angebot an Kreditkarten wichtig

-Zusätzlich die Abwicklung von Zahlungseingängen: Bankinstitute bieten die Möglichkeit an, Einzahlungen durch die Ausstellung eines Einzahlungsscheins oder per Lastschriftverfahren zu erhalten

-Es fliessen erst Geldmittel, falls der Kreditnehmer seiner Schuld gegenüber der Drittpartei nicht nachkommt

-Als Gegenleistung für diesen Verpflichtungskredit bezahlt der Kreditnehmer eine Kommission an die Bank

-Da beim Verpflichtungskredit noch kein direkter Geldfluss vorliegt & unklar ist, ob die Bank überhaupt eine Zahlung übernehmen muss, werden sie ausserhalb der Bilanz als Eventualverpflichtungen aufgeführt

-Geldkredite hingegen erscheinen auf der Aktivseite der Bilanz, da es direkt zu einer Leistung durch die Bank kommt

-Geldkredite können weiter in gedeckte und ungedeckte Kredite unterteilt werden

-Bei einem gedeckten Kredit stellt der Kreditnehmer der Bank eine Sicherheit zur Verfügung, wie ein Pfand oder eine Garantie einer Drittperson. Sie lassen sich zudem dadurch unterscheiden, ob diese mit einer Realsicherheit (Realkredite) oder einer Personalsicherheit (Personalkredite) gedeckt sind

-Bei ungedeckten Krediten verzichtet die Bank auf eine besondere Sicherstellung durch Real- oder Personalsicherheiten. Im Falle eines ungedeckten Kredites an eine Privatperson spricht man von einem Konsum- oder Privatkredit und im Falle eines Unternehmens von einem Blankokredit (wie Überziehung des Kontokorrentkontos)

-Das Kreditrisiko ist bei ungedeckten Krediten somit grösser als bei gedeckten Krediten

-Gedeckter Kredit: Wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, kann die Bank auf die dazugehörige Sicherheit zurückgreifen und das Pfand verwerten (Realkredit) oder beim Bürgen den ausstehenden Betrag einfordern (Personalkredit)

-Ungedeckten Kredit: Es haftet lediglich das vorhandene Vermögen des Kreditnehmers. Somit ist das Kreditrisiko grösser als bei gedeckten Krediten

-Immobilien gehören zu den wichtigsten Gütern der Schweizer Volkswirtschaft und stellen insbesondere bei Privatpersonen einen Grossteil des Bruttovermögens dar

-Privatpersonen sind jedoch meist auf Hypothekarkredite angewiesen, da Kauf von Wohneigentum nur selten ausschliesslich mit erspartem Kapital finanziert werden kann

-Volkswirtschaftliche Bedeutung des Hypothekargeschäfts ist enorm: 2020 machte das Hypothekargeschäft ca. 85% des inländischen Schweizer Kreditmarktes aus (davon ca. 71% für Privatpersonen) & ist somit die am weitesten verbreitete Kreditart

-Wichtige Bedeutung insbesondere für das Commercial und Retail Banking: Daher haben auch Kantonalbanken den grössten Marktanteil am Hypothekarmarkt, gefolgt von den Grossbanken

-Hypothekarkredite stellen für Banken eines der sichersten Kreditgeschäfte dar, da die Forderung durch eine Liegenschaft gesichert ist und somit unter das Grundpfandrecht fällt. Falls der Schuldner den Forderungen aus der Hypothek nicht mehr nachkommen sollte, dann hat die Bank das Recht die Betreibung auf Grundpfandverwertung einzuleiten. Bei dieser Grundpfandverwertung geht jedoch nicht die zur Sicherheit gestellte Liegenschaft in das Eigentum der Bank über, sondern die Liegenschaft wird verkauft, um mit dem Erlös die ausstehende Forderung zu decken.

-Daher ist korrekte Immobilienbewertung für die Bank entscheidend, damit bei einem Ausfall des Schuldners die Kreditforderung durch den Erlös gedeckt werden kann

-Kauf oder Verkauf, Erbteilung, Gründung einer Gesellschaft oder fiskalische Zwecke.

-Werden zur Finanzierung von Immobilien Kredite benötigt, so kommt der adäquaten Bewertung der Immobilie auch für die kreditgebende Bank entscheidende Bedeutung zu

- Bankenverkehrswert/ Belehnungswert: Hierbei handelt es sich um Liegenschaftsbewertungen zu Finanzierungszwecken, wofür fixierte interne Vorgaben (bzgl. Zinssätzen, Abschreibungssätzen, Nutzungsdauer,..) einzuhalten sind. Dabei wird der Marktwert als Wertobergrenze für den Belehnungswert angesehen. Zudem gilt bei der Kauffinanzierung das Niederstwertprinzip; der tiefere Wert aus Belehnungswert und Kaufpreis ist somit massgebend.

-Belehnungssatz: Der Belehnungssatz definiert den maximal durch ein Kreditinstitut zu gewährenden Hypothekarbetrag. Der Belehnungssatz wird jeweils als Prozentsatz des Belehnungswertes angegeben. In der Praxis werden in der Regel 80% als Wertobergrenze des Belehnungssatzes angesehen.

-Die Vergleichswertmethode (auch marktorientiertes Verfahren) schätzt den Verkehrswert einer Immobilie anhand von Kaufpreisen möglichst gleichwertiger und zeitgleich gehandelten anderen Immobilien

-Vorteil: Einfache Berechnung des Immobilienpreises, sofern genügend vergleichbare Objekte existieren

-Schwierigkeiten: Es werden nicht für sämtliche Objekte jederzeit vergleichbare Immobilien gehandelt (daher fast ausschliesslich zur Schätzung von Grundstückpreisen angewendet). Aufgrund dieser relativen Bewertung werden Fehleinschätzungen des Marktes bei vorherigen Transaktionen 1:1 übernommen

-Die Realwertmethode schätzt den Wert einer Immobilie aufgrund der vorhandenen baulichen Substanz (Substanzwert/Sachwert). Der Realwert setzt sich aus mehreren Teilen zusammen:

-Neuwert: Entspricht den Erstellungskosten für gleichartige Bauten (Grösse, Ausbau) zuzüglich der Kosten für Umgebungsarbeiten (wie Gartengestaltung) zum heutigen Zeitpunkt. Basis bildet der Kubikmeter-Inhalt eines Gebäudes. Dieser wird multipliziert mit dem adäquaten Kubikmeterpreis. (z.B. 800-950 CHF/m^3; Erfahrungswert Einfamilienhäuser)

-Zeitwert: Entspricht dem Neuwert einer Immobilie, abzüglich der Wertminderung durch Altersentwertung/Gebrauch. Diese ist primär vom bautechnischen Zustand & nicht reinen Alter einer Liegenschaft abhängig (also relatives Gebäudealter (zur Gesamtlebensdauer) und Unterhaltszustand)

-Nebenkosten: Sämtliche Auslagen und Gebühren in Zusammenhang mit dem Hausbau. Dies beinhaltet wie Anschlussgebühren für die Kanalisation oder Wasserleitungen. Meist wird ein Pauschalansatz in Abhängigkeit des Gebäudewerts gewählt (Einfamilienhaus ca. 10-15% des Neuwerts oder Zeitwerts)

-Landwert: Entspricht dem Preis, welcher für das Land bezahlt werden muss und ist abhängig von der Standortattraktivität (wie ruhig vs. Innenstadt, steuergünstige oder nicht,..). Er resultiert aus dem Preis pro m2 und der Fläche (oft auch durch Vergleichsmethode hergeleitet)

-Die Ertragswertmethode ist vorwiegend für Immobilien geeignet, welche als Renditeliegenschaften gehalten werden. Bei dieser ertragsorientierten Bewertung entspricht der Immobilienwert den summierten Barwerten künftiger Einkommensströme (Mieten,..)

-Häufig wird er vereinfacht über eine ewige Rente ermittelt (ewige konstante Mieterträge)

-Ewige Rente impliziert theoretische Annahme einer ewigen Lebensdauer der Immobilie, daher auch Bestimmung über den Rentenbarwertfaktor möglich, um Lebensdauer auf n Jahre zu begrenzen

-Schwierigkeiten: Festlegung der Erträge (Brutto- oder Nettoerträge) und Zinssätze (mit/ohne Risikozuschlag)

-Der Zinssatz entspricht im Hypothekargeschäft dem gewährten Hypothekarzins, zuzüglich eines Risikozuschlags, in Abhängigkeit der betrachteten Immobilie (Alter, Gebäudeart, Standort)

-Der Ertragswert kann als obere Verschuldungsgrenze interpretiert werden (maximaler Wert) 

(-Wird mit Bruttoerträgen gerechnet, so müssen im Zinssatz Korrekturen für Nutzungskosten und Rückstellungen vorgenommen werden, damit beide Ansätze (Brutto- und Nettoertragswert) zum selben Ergebnis führen)

Die Mischwertmethode entspricht einer Kombination von Real- und Ertragswert, bei welchem die Gewichtung der beiden Werte in Abhängigkeit der zu bewertenden Immobilie bestimmt werden kann. Je höher der Gewichtungskoeffizient (m) des Ertragswerts, desto stärker fliesst der errechnete Ertragswert in den Mischwert ein. Grundsätzlich gilt, dass je mehr eine Liegenschaft aus finanziellen Motiven gehalten wird, desto stärkeres Gewicht sollte dem Ertragswert zugeteilt werden

-Hedonischen Bewertungsmethode ist grundsätzlich eine Form der Vergleichswertmethode

-Schwer vergleichbare Immobilie werden in einzelne, preisbestimmende und vergleichbare Faktoren, den Qualitätsmerkmalen, zerlegt

-Mögliche Qualitätsmerkmale sind bestimmte Liegenschaftsmerkmale (wie Baujahr, Anzahl Zimmer, Raumvolumen, Zustand) oder Lagemerkmale (Makrolage wie Gemeinde, Steuersatz & Mikrolage wie Aussicht, Anschluss ÖV,..) (in der Praxis bis zu fünfzig solcher Merkmale)

-Neben den geeigneten Qualitätsmerkmale werden umfassende Daten von verkauften Immobilien benötigt, um durch Datenanalyse für jedes Qualitätsmerkmal ein impliziter Preis (Teilwert der Immobilie) zu bestimmen (grösste Schwierigkeit Methode)

-Preise der einzelnen Qualitätsmerkmale werden unter Berücksichtigung der Ausprägung zu einem Gesamtwert aufsummiert (Wert der Immobilie)   

-Vorteil: Sobald die impliziten Preise der Qualitätsmerkmale bekannt sind, ist eine Immobilienbewertung auch durch eine Person ohne besondere Fachkenntnisse möglich (Zeit- und kostenintensive traditionelle Schätzungen entfallen)

-Besondere für Standardobjekte geeignet, da man sich vor allem auf objektive Merkmale fokussieren muss (oft bei Einfamilienhäusern & Eigentumswohnungen)

-Vorwiegend Rendite- und Betreiberliegenschaften (finanzielle Motive) kommt diese Methode zur Anwendung.

-Die künftig zu erwartenden Geldflüsse werden auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert

-Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007 sind die Zentralbanken weltweit darum bemüht, mit einer lockeren Geldpolitik, die drohende Rezession zu bekämpfen. Somit können sich Banken günstige Passivgelder beschaffen (tiefer Passivzins)

-Entwicklung durch SNB beschleunigt durch Einführung der Negativzinsen auf Girokontoguthaben, um die weitere Aufwertung des Schweizer Frankens zu bekämpfen

-Kredit- und Einlagengeschäft lebt von der Zinsmarge. In einem normalen Zinsumfeld orientieren sich Aktiv- und Passivzins am vorherrschenden Zinsniveau, wodurch die Zinsmarge bei Zinsschwankungen grösstenteils unverändert bleibt

-Im Negativzinsumfeld passen sich Aktiv- und Passivzins aber nicht gleichermassen an das Zinsniveau an, da Bankinstitute ihren Kunden auf der Passivseite meist keine negativen Zinsen verrechnen wollen (Kunde würde Spareinlage abziehen, daher Passivzins bei 0% «limitiert»)

-Kreditnehmer fordern aber eine Anpassung an das aktuelle Zinsniveau, ansonsten wechseln diese zur Konkurrenz (enorme Verringerung Durchschnittsverzinsung Hypotheken)

-Dies wirkt sich negativ auf die Zinsmarge aus und führt somit zu erheblichen Ertragseinbussen im Commercial und Retail Banking

-Politik und SNB besorgt, da angenommen wird, dass diese Ertragseinbussen nicht einfach hingenommen werden, sondern dass diese ausgeglichen werden, indem riskantere Hypothekargeschäfte abgeschlossen werden (Volumen erhöhen) (Tendenz bereits auf CH-Markt ersichtlich, potenzielle Entwicklung Immobilienblase)

-Herausforderung des Commercial und Retail Banking besteht somit darin, sich an dieses Null/Negativzinsumfeld anzupassen und innovative Lösungen zu entwickeln, um dem Margendruck entgegenzuwirken