Gebäudeunterhalt

Der Bau und die einzelnen Wohnungen und Räumlichkeiten werden besichtigt. Die Mieter sind
vorgängig über das Erneuerungsvorhaben zu informieren. Der „Diagnostiker“ verfasst einen
schriftlichen Bericht über das Objekt.

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Lage und Grösse
Baugrundverhältnisse (Geologie, Hydrologie)
Erschliessung
Ev. Grundbucheintrag
Nachbarrechtliche Verhältnisse
Nationale, kantonale und kommunale Bau-Vorschriften
Prestige und Image des Objektes
Ist-Zustand des Gebäudes
Energiebilanz Ist– und Soll-Zustand
Liste der vorhandenen Bauunterlagen (z.B. Pläne)
Liste der Unterlagen, die noch beschafft werden müssen
Wünsche des Eigentümers (z.B. auch aufgrund von Mieterreklamationen)
Liste der Mängel und der erkannten Probleme
Liste der ausgeführten Sanierungen mit Ausführungsjahr, event. Kosten
Vorschlag für das weitere Vorgehen Erneuerungskonzept

Die Feinanalyse ist eine Voruntersuchungsstudie. In dieser geht es darum, den Bau noch genauer kennenzulernen und die einzelnen Bauteile (Schallschutz, Dach, Tragwerk, Innenausbau, Haustechnik) zu untersuchen, um ihren Zustand beurteilen zu können. Zu diesem Zweck zieht der Architekt einen Haustechnik-Fachmann und allenfalls weitere Fachlute (Bauingenieur, Bauphysiker) zu. 

Das Objekt wird gründlich besichtigt. Mieter müssen vorinformiert werden. Der Fachmann muss die Akten (Pläne, Handwerkerrechnungen des Unterhalts, allfällige Expertisen über Bauschäden, Energieverbrauchsdaten etc.) sowie die Meinungen der Mieter und Wünsche und Zielvorstellungen des Eigentümers kennen. Die Feinanalyse wird wieder in einem schriftlichen Bericht zusammengefasst. 

Überprüfung der Zielsetzungen
Sofortmassnahmen (Lüftungskonzept, Raumtemperaturen herabsetzen, Thermostate
einbauen, Heizungsregulierung einstellen. Betriebsoptimierung
Beurteilung aller Bauteile und des generellen Bauzustandes wie Gebäudehülle,
Gebäudetechnik
Energiebilanz
Beurteilung, Bewertung, Gebäudenutzung, architektonische Belange, bautechnische
Probleme
Grundrissstrukturen und Allgemeinzustand
Dringlichkeiten und Prioritäten
Übersicht der Lebensdauer der Bauteile und der Technik (Instandhaltung, Instandsetzung)
Vorschlag Massnahmenpaket mit Vorschlag der Prioritäten
Ergebnisse der Mietergespräche
Grobschätzung der Baukosten, bzw. grober Kostenrahmen (Investitionsplan) mit Berücksichtigung
der Förderbeiträge und ev. Steuerabzüge
Vorschlag für das weitere Vorgehen
Förderbeiträge / Subventionen
Nutzungsplanung des Objektes
Betriebsprojekt (Materialfluss, Maschinenaufstellung, Lagerbewirtschaftung etc.)
Raumprogramm (Funktion, Anzahl/Grösse, Anforderungen)
Qualität (Ausbaustandard, Schallschutz, Lebensdauer, Erscheinungsbild etc.)
Energiekonzept
Nutzlastenkataster
Verkehrskonzept (Intern und Extern)
Termine, Bezug, Inbetriebsetzung
Bewirtschaftungskonzept

In einem Zustandsbericht

Übersicht Objektstandort, Parzelle und Plandokumentationen.
Bau und Zonenrecht
Gebäude und Umgebung (Dokumentation, Pläne, Foto, usw.)
Baulicher Zustand generell
Grundrissstrukturen, Nasszellen, Küche und Allgemeinzustand
Die Gebäudehülle (Bauphysikalisch: Schall, Wärme und Kälteschutz)
Die Gebäudehülle (Konstruktiv: Tragwerk, Trennung, Gestaltung)
Gebäudetechnik: Wärmeerzeuger (Heizung/Warmwasser), Elektroanlage, Sanitäranlage,
Betriebskosten Heizung, Lüftung, Sanitär
Energiebilanz

Massnahmenpaket für Erneuerungen, eventuell in Ausführungsphasen aufgeteilt
Dringlichkeiten und Prioritäten
Grobschätzung der Baukosten

Das Bundesamt für Konjunkturfragen stellt seit 1995 Grundlagen für den Unterhalt und die
Erneuerung von Wohnbauten zur Verfügung.
IP-Bau-Dokumentation: Altersverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten.
Die IP-Bau Dokumentation ist aus dem Jahr 1995, jedoch für die Aufnahmen des Ist-Zustandes
(Gebäude und Umgebung) nach wie vor ein gutes hilfreiches Hilfsmittel.
Die Betrachtungen werden beschränkt auf 50 Bauteile von Gebäude und Umgebung.
Abklärungen hinsichtlich Erdbebensicherheit, Bauakustik, Brandschutz, Sicherheit und
Schadstoffen wurden nicht gemacht. Ziel dieser Grobdiagnose ist eine einfache aber
umfassende Darstellung des Gebäudezustands zum Zeitpunkt des Berichtes. Es wird ein
Gesamtbild des Gebäudes aufgrund einer Beurteilung „auf Sicht“ erstellt. Auf der Basis des
bestimmten Zustandes werden die notwendigen Erneuerungen und die damit korrelierten
Kosten berechnet. Die Kosten werden auf der Basis der dem Programm hinterlegten Werte
unter Einbezug des aktuellen Baukostenindexes erfasst.

Welche Erneuerungsstrategie wird umgesetzt?

Werterhaltung

Teilerneuerung

Gesamtrneuerung mit Wertsteigerung

Ersatzneubau

Was soll erneuert werden?

Erneuerungsstrategie bestimmen und umsetzen

Energetische Sanierung: - Gebäudehülle Gebäudetechnik

Instandhaltungs-, Instandsetzungsmassnahmen

Nasszellen und Küchen

Grundrissanpassungen

Allgemeine Räume und Einrichtungen

Erschliessung (BSP: Aufzug)

Gebäudeerweiterungen (Aufstockung, Raumbauten, Balkonvergrösserungen...)

Steuerabzüge (Unterhalt), wertvermehrende Massnahmen

Kostenschätzung für geplante Erneerungsmassnahmen erstellen

Grundlage: Berechnung Ist-Zustand (Heizwärmebedarf SIA 380/1, GEAK und weitere)
evtl. Berechnung Minergie-Baustandards (verbesserte Gebäudehülle)
Zertifizierung nach Minergie anstreben?
Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Fördergelder
Energievergleiche, Energiekonzepte
Ergebnisse und Empfehlungen

Nationale Förderprogramme

Kantonale

Kommunae

Förderprogramme der Energieversorger

Förderprogramme von Finanzinstituten

Nationale Förderprogramme
Gebäudeprogramm (seit 2010): unterstützt die kantonalen Förderprogramme

Kantonale Förderprogramme
Gebäudeprogramm seit 2012: Verbesserung der Wärmedämmung
Umstellung auf erneuerbare Energien wie Wärmepumpen, Sonnenkollektoren usw.
kantonale Energiefachstellen als kostenlose Beratung (Erstberatung)

Kommunale Förderprogramme
event. Unterstützung der kantonalen Förderprogramme
Naturschutz-Förderung wie Dach-Begrünungen (Reduktion Anschlussbeiträge),
Bepflanzungen usw.

Förderprogramme der Energieversorger
mehr Stromeffizienz / Ökostrom
Photovoltaikanlagen mit Stromankauf ins öffentliche Netz

Förderprogramme von Finanzinstituten
Energie- resp. Minergie-Hypotheken
Eco-Hypothek

Analyse: Was ist die Absicht des Kunden, welche Ziele verfolgt er und wann möchte er
diese Ziele erreicht haben?
Aufgabe: Welche Aufgaben ergeben sich daraus, was für Bedingungen beeinflussen
oder stören die Ziele?
Budget: Welche Kosten ergeben sich aus dem Weg zum Ziel und wie koppeln die Kosten
zurück auf das Ziel?
Zeitlicher Ablauf: Welche Zeit nehmen die Arbeitsschritte in Anspruch und was für Termine
und Reihenfolgen ergeben sich daraus?
Ergebnisse: In was für Teilergebnisse kann der gesamte Ablauf gegliedert werden und
wann sollen diese Ergebnisse erreicht sein?

S wie Spezifisch (Das Ziel ist möglichst genau und verständlich)
M wie Messbar (Die Zielerreichung ist messbar formuliert)
A wie Ausführbar (Keine Fantasien, ein erreichbarer Zustand)
R wie Resultatorientiert (das Ziel beschreibt ein konkretes Resultat)
T wie Terminiert (es besteht eine klare Vorstellung der Zeitverhältnisse) Damit erreichen Sie
Zielbeschreibungen, die für die Projektabwicklung auch nützen, die klar ausdrücken, wohin
man will.

• Genereller Beschrieb der Nutzungsanforderung an das zu erstellende Bauwerk
• Raumprogramm
• Auflistung der massgeblichen, d.h. der erfolgsbestimmenden Einflussfaktoren
• Grobkostenschätzung
• Grobterminplan
• Standortplanung

• Lage und Grösse
• Baugrundverhältnisse (Geologie, Hydrologie))
• Erschliessung (Verkehr, Energie, Wasser etc.)
• Planungs- und Baugesetze (Kanton)
• Baordnung und Zonenplan (Gemeinde)
• Grundbucheintragungen
• Nachbarrechtliche Verhältnisse, evtl. Altlasten
• Immissionsgrenzwerte
• Prestige & Image
  Preis
• Vermarktung, Marktchancen

Die rechtzeitige, möglichst vor dem Erwerb des Grundstücks durchgeführte Abklärung und Beurteilun schützt vor unerwarteten Kosten- und Terminüberschreitungen.

• Betriebsprojekt (Materialflss, Maschinenaufstellung, Lagerbewirtschaftung)
• Raumprogramm (Funktion, Anzahl & grösse, Anforderungen)
• Qualität (Ausbaustandard, Schallschutz, Lebensdauer, Erscheinungsbild etc.)
• Eneriekonzept
• Nutzlastenkataster
• Verkehrskonzept (intern & Extern)
• Bezug, Inbetriebsetzung und Instandhaltung

• Wirtschftliche Rahmenbedingungen
• Technische Rahmenbedingungen
• Rechtliche Rahmenbedinungen
• Betriebliche Rahmenbedingungen
• Terminliche Rahmenbedingungen

Mit einer umfassenden Investitionsplanung soll sichergestellt werden, dass Nutzen und Aufwand
einer Investition in einem optimalen Verhältnis zueinander stehen.
Die Investitionsplanung umfasst:
Grobterminplan
Kostenschätzung (Erstellung, Betrieb, Instandhaltung, Rückflüsse)
Wirtschaftlichkeitsrechnung: Nutzen-/Kostenüberlegungen

Der Eigentümer (Investor) ist verantwortlich für die Bereitstellung der erforderlichen
finanziellen Mittel für die Planung und die Realisierung des Bauwerks aus:
Eigenmittel
Fremdmittel (Darlehen, Baukredit etc.)

Auf Grund des Finanzplans wird die zeitlich optimale Verfügbarkeit der Geldmittel und die
Umwandlung der Fremdmittel in Hypotheken nach Fertigstellung des Bauwerks sichergestellt.

Mit der Wahl des Standortes sind die Gegebenheiten des Grundstückes bekannt. Somit
müssen noch folgende Kriterien erfasst werden:
Erschliessung (Zufahrt, Ver- und Entsorgung)
bestehende Bausubstanz
Geologie des Baugrundes
Altlasten etc.

Die Vielzahl der Gesetze und Verordnungen rund um das Bauen sind sehr einschränkend und
können unter Umständen starke terminliche Verzögerungen oder die Nicht-Realisierbarkeit
eines Projektes bewirken.

Die betrieblichen Rahmenbedingungen müssen trotzdem einen reibungslosen Ablauf des Bauprozesses
sicherstellen. Dies gilt insbesondere beim Bauen unter weiterlaufendem Betrieb
(Umbau, Erneuerung usw.). In der Schlussphase eines Bauprojektes haben
Inbetriebsetzungs- und Bezugsvorgänge einen bedeutenden Einfluss auf den Projektablauf.
Sowohl während der Bauausführung als auch während des Betriebes des fertigen Bauwerkes
stellen Sicherheitsanforderungen der Behörden (Suva, Arbeitsinspektorat, Gesundheits- und
Wirtschaftspolizei) wichtige projektbezogene Rahmenbedingungen dar.

Etappen und/oder Fertigstellungstermine sind sicher zu stellen. Sinnvoll ist es auch, Zwischentermine,
sog. Meilensteine, festzulegen.
Weitere zeitliche Rahmenbedingungen sind:
die Nutzungsdauer
die gesamte Lebensdauer
die Instandsetzungsintervalle eines Bauwerks
Der Terminaspekt gewinnt seit einiger Zeit immer mehr an Bedeutung. "time to market" hat
z.B. für Produktionsanlagen, Vermietung, Verkauf usw. möglichst kurz zu sein.