ABU – Mietrecht
Mietrecht und Mieterschutz
Mietrecht und Mieterschutz
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 22 |
|---|---|
| Utilisateurs | 19 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Matières relative au métier |
| Niveau | Apprentissage |
| Crée / Actualisé | 05.06.2020 / 02.06.2025 |
| Lien de web |
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Familie Zollinger hat Probleme mit der neuen Wohnung. Sie will – wie im Mietvertrag vereinbart - auf den 1. Mai die neue Wohnung beziehen, muss aber feststellen, dass die Renovationsarbeiten noch nicht abgeschlossen sind und ein Umzug frühestens in zwei Wochen erfolgen kann. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden
Artikel an.
Art. 258 und 259, es kann Mietzinsreduktion verlangt werden.
Vermieter ist verpfichtet die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in bezugsbereitem Zustand zu übergeben. Bei Nichterfüllung des Vertrages kann man gegen den Vermieter vorgehen und Schadensersatz fordern.
Zwei Wochen später kann die Familie Zollinger die Wohnung beziehen. Als erstes wird zusammen mit dem Vermieter eine Mängelliste erstellt. Dabei fällt Herrn Zollinger auf, dass trotz der Renovation noch zahlreiche kleinere Mängel vorhanden sind, die nur grob überdeckt worden sind. Um später keine böse Überraschung zu erleben, verlangt Herr Zollinger vom Vermieter Einblick in die Mängelliste des Vormieters. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 256a1; Er darf Einsicht in das Rückgabeprotokoll des vorangegangen Mietverhältnisses haben. Auskunftspflicht durch den Vermieter
Herr Zollinger hat mit seiner Vermutung recht gehabt. Mit der Wohnung, die er mit seiner Familie bezogen hat, steht es nicht zum Besten. Schon ein halbes Jahr später, zu Beginn der Heizperiode, müssen die Zollingers feststellen, dass die Heizung nicht funktioniert. Sofort reklamieren Sie beim Vermieter. Es geschieht jedoch nichts. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 259b, die Familie kann fristlos kündigen oder den Mangel selber beseitigen lassen auf Kosten des Vermieters.
- OR 259b a): fristlos kündigen
- OR 259b b): auf Kosten des Vermieters selber den Mangel beseitigen lassen.
- OR 259d: Während der Zeit, in der nicht geheizt werden kann, eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen.
Sie können also Schadensersatzfordern.
Schliesslich wird dem Mangel in der Wohnung der Familie Zollinger doch noch abgeholfen und ein neuer Heizkörper eingebaut. Eine Woche später stellt der Vermieter dafür eine Rechnung von mehr als 1000 Franken. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 259a, grössere Schäden die ohne Mitverantwortung durch den Mieter entstehen müssen durch den Vermieter behoben werden. Z.B. Heizungen oder Wasserleitungen etc.
Ermutigt durch den Erfolg, den er beim Heizkörper gegenüber dem Vermieter verbuchen konnte, verlangt nun Herr Zollinger, dass der Vermieter auch die Glühbirnen zur Verfügung stellen muss, die in der Wohnung hin und wieder ersetzt werden müssen. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 259 Kleine Mängel müssen selber behoben werden.
Gabi Zollinger, die sich im 2. Lehrjahr als Hochbauzeichnerin befindet, hat eine neue Lieblingsgruppe, deren Sound sie aber nur geniessen kann, wenn eine gewisse Lautstärke damit verbunden ist. Vor allem spät in der Nacht teilen jedoch die Nachbarn Gabis Musikgeschmack nicht und reklamieren. Als dies nichts nützt, gelangen sie an den Vermieter. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 257f; Mieter müssen auf andere Mieter Rücksicht nehmen, wenn sie dies nach wiederholter Mahnung nicht tun kann ihnen fristlos gekündigt werden.
Er muss den Sachverhalt prüfen und die Zollingers im Wiederholungsfall mit Hinweis auf OR 257f schriftlich mahnen. Sollte auch dies nichts nützen, so könnte er mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des Monats kündigen.
Frau Widmer hat endlich das Appartement ihrer Träume gefunden. Zwar ist der Mietzins mit 1400 Franken im Monat etwas hoch. Aber sie will sich die Chance nicht entgehen lassen. Der Vermieter verlangt, dass Frau Widmer bei Vertragsabschluss als Sicherheit 5000 Franken hinterlegt. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. OR 257e 2; der Vermieter darf zwar eine Sicherheit verlange die hinterlegte Summe darf höchstens 3 Monatsmieten betragen also 4200 Fr.
Weil Frau Widmer sich geweigert hat, die verlangte Sicherheit voll zu hinterlegen, will ihr der Vermieter so schnell wie möglich kündigen. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an. Art. 266c; er kann erst in drei Monate kündigen.
Die Kündigungsfrist für Wohnungen beträge 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin, falls ein solcher Ortsgebrauch existiert. (OR 266c).
Frau Widmer erhält tatsächlich kurze Zeit später einen eingeschriebenen Brief. Er enthält auf dem normalen Geschäftspapier des Vermieters die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin. Die gesetzlich vorgeschriebene Frist wird eingehalten. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. OR 266I Anfechtung oder dem Gesuch um Frist-Erstreckung, muss auf amtlichem Formular stehen.
Franz Geiger lebt seit knapp einem Jahr in einem möblierten Zimmer. Allerdings war dies immer nur als Zwischenlösung gedacht. Jetzt hat er eine geeignete Wohnung gefunden. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Bei einem möblierten Zimmer beträgt die Kündigungsfrist 2 Wochen auf Ende eines Monats. (OR 266 e)
Sabine Gasser hat eine teure Wohnung gemietet, weil sie keine preisgünstigere finden konnte. Um die Miete nicht allein tragen zu müssen, will sie ein Zimmer untervermieten. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 262; Sie darf mit Zustimmung des Vermieters einen Untermietvertrag machen.
Nach einem Inserat in der Zeitung hat Sabine Gasser schnell eine sympathische Untermieterin gefunden. Sie teilt dem Vermieter mit, dass diese zu Beginn des nächsten Monats bei ihr einziehen wird. Dieser will wissen, wie hoch der Mietzins sei, den Sabine Gasser verlangt. Diese findet jedoch, dass dies den Vermieter nichts angehe und verweigert ihm die Auskunft. Daraufhin will der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
OR 266 II halt die Gründe fest, die den Vermieter berechtigen, die Untervermiete zu verbieten. Darunter fällt auch die Verweigerung der Auskunft über die Bedingungen des Untermietvertrags.
Das Ehepaar Weder lebt seit 12 Jahren in der gleichen Mietwohnung. Nun soll ihr gekündigt werden. Der Vermieter schickt die Kündigung auf dem amtlich bewilligten Formular unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen adressiert an Herrn Weder. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 266o; Ist nichtig weil der Vermieter Frau Weder nicht auch eine Kündigung gesendet hat, bei Ehepartner müssen beide die Kündigung in separaten Briefen bekommen.
Die Familie Günthard hat erst vor einem Jahr die letzte Mietzinserhöhung erhalten. Schon damals bedeutete diese für das angespannte Monatsbudget eine schwere Zusatzbelastung. Weil man aber um die steigenden Hypothekarzinsen wusste, musste man die zusätzlichen Kosten in Kauf nehmen. Jetzt aber teilt der Vermieter mit, er müsse wieder eine Mietzinserhöhung durchführen, ,,um die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital auszugleichen", wie es auf dem amtlichen Formular unter dem Stichwort „Begründung" heisst. Diesmal sind die Günthards allerdings nicht bereit, stillschweigend zur Tagesordnung überzugehen. Sie wollen sich wehren. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 269e: Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich wenn sie lediglich die Teuerung auf das risikotragende Kapital ausgleichen. Sie haben jetzt 30 Tage Zeit um die Mietzinserhöhung im Sinn von OR 269 und 269a anzufechten.
Auch die anderen Mieter im Wohnblock der Günthards haben eine Mietzinserhöhung erhalten. Erregt wird im Treppenhaus darüber diskutiert. Frau Günthard erklärt der Nachbarin, Frau Widmer, dass sie zusammen mit ihrem Mann die Zinssteigerung anfechten wolle. Daraufhin dankt ihr Frau Widmer und meint, dass es ja genüge, wenn eine Mietpartei stellvertretend für die anderen ein Schlichtungsverfahren einleiten wird. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Der Vermieter hat mit jedem einzelnen einen Vertrag geschlossen deshalb muss jeder selber bei der Schlichtungsstelle vorsprechen, wenn er von der Rücknahme der Mietzinserhöhung profitieren will. Dies innerhalb von 30 Tagen. (Art. 270b)
Als der Vermieter von der Anfechtung seiner Mietzinserhöhung durch die Familie Günthard erfährt, ist er derart verärgert, dass er sofort die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin abschickt. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 271b: Die Kündigung ist anfechtbar weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters also eine Mietzinsanpassung durch setzen will. Schlichtungsbehörde VerfahrenAufgabe
Herr Glauser erhält die Ankündigung einer Mietzinserhöhung für seine 2-Zimmer-Wohnung auf den nächsten Kündigungstermin. Im Begleitbrief zum amtlichen Formular, auf welchem die Mietzinserhöhung korrekt angekündigt wird, heisst es: «Teilen Sie uns bitte Ihr Einverständnis mit der Unterzeichnung des Briefdoppels innert 1O Tagen mit. Falls Sie sich mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden erklären können, werden wir Ihnen kündigen.» Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Art. 271 verstößt gegen den Grundsatz von Treue und Glauben: Korrekte Ankündigung Mietzinserhöhung -> Drohung für Kündigung ist aber illegal. Die Mietzinserhöhung ist aber nichtig.
Die Familie Eigenmann hat grosse Mühe, eine Wohnung zu finden. Die vier Kinder im Alter zwischen 3 und 1O Jahren sind es, die manchen Vermieter lieber einen anderen Mieter bevorzugen lassen. Darüber hinaus ist Herr Eigenmann mit seinem eher bescheidenen Lohn auf eine preisgünstige Wohnung angewiesen. Aus purer Not sehen sich die Eigenmanns schliesslich aber doch gezwungen, eine Wohnung zu übernehmen, deren Zins für ihr Budget an der allerobersten Grenze liegt. Nachdem die Familie eingezogen ist, müssen sie wegen der Übernahme eines Spannteppichs nochmals mit ihren Vormietern Kontakt aufnehmen und erfahren bei dieser Gelegenheit, dass diese zu einem ganz wesentlich günstigeren Zins in dieser Wohnung gelebt haben. Herr Eigenmann findet dies nicht korrekt, zumal vor ihrer Wohnungsübernahme nur die allernotwendigsten Renovationen vorgenommen worden sind. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Ja. Nach OR 270 b a) kann auch ein Anfangsmietzins angefochten werden und zwar, wenn man die Wohnung aufgrund einer Notlage übernommen hat oder wenn man erfährt, dass gegenüber dem Vormieter die Konditionen stark zuungunsten des Mieters verändert worden sind. Beide Punkte treffen in diesem Fall zu. Die Eigenmanns können innert 30 Tagen den Mietzins bei der Schlichtungsstelle als missbräuchlich anfechten.
Annette Signer lebt seit einigen Jahren in der gleichen Wohnung. Die verschiedenen Mietzinserhöhungen hat sie jeweils in Kauf genommen, weil sie wusste, dass sie aufgrund der steigenden Hypothekarzinsen erfolgt waren. Jetzt liest sie jedoch in der Zeitung, dass die Hypozinsen relativ stark gesunken sind. Deshalb erwartet sie, dass der Vermieter diese Kostensenkung an die Mieter weitergibt. Als dies jedoch nicht geschieht, will sie sich wehren. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Gemäss OR 270a kann Frau Signer ein schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter richten. Dieser hat es innert 30 Tagen zu beantworten. Tut er dies nicht oder ist Frau Signer mit der Antwort nicht einverstanden, so kann sie - wiederum innert 30 Tagen - die Schlichtungsstelle anrufen und den Mietzins als missbräuchlich anfechten.
Der Vermieter ist mit dem Herabsetzungsbegehren von Frau Signer überhaupt nicht einverstanden. Er teilt ihr mit, dass er während Jahren eine zu niedrige Rendite erzielt habe und deshalb nicht bereit sei, den Mietzins zu senken, auch wenn die Hypothekarzinsen noch weiter fallen sollten. Darauf wendet sich Frau Signer an die Schlichtungsbehörde. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Einigung gesucht zwischen den zwei Parteien.
Falls zwischen den beiden Parteien keine Einigung zustande kommt, wird die Schlichtungsbehörde einen Entscheid fällen, falls der Fall von den gesetzlichen Bestimmungen her klar ist. Diesen Entscheid kann die unterlegene Partei gemäss OR 274f anfechten. In einem solchen Fall gelangt dann die Sache vor das Mietgericht, wo der Richter einen Entscheid zu fällen hat.
Die Familie Eigenmann (vgl. Aufg. 5) hat sich gegenüber dem Vermieter durchsetzen und vor der Schlichtungsbehörde eine Herabsetzung des Mietzinses erkämpfen können. Seither sind zwei Jahre vergangen und die Eigenmanns haben den Mietzins immer pünktlich bezahlt und auch sonst keine Schwierigkeiten mit ihrem Vermieter mehr gehabt. Nun erhalten Sie völlig überraschend die Kündigung. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Ja. Die Familie Eigenmann kann die Kündigung gemäss OR 273 1 innert 30 Tagen nach deren Empfang bei der Schlichtungsstelle anfechten und hat gemäss OR 271a e) Frist 3 Jahre gute Aussichten auf Erfolg, weil noch nicht drei Jahre vergangen sind, seit der Vermieter vor der Schlichtungsstelle in der Auseinandersetzung mit dem Anfangsmietzins unterlegen war.
In einer ganz ähnlichen Situation wie die Familie Eigenmann befindet sich die Familie Hutter. Auch bei ihr ist das Kündigungsschreiben eingetroffen. Sofort beginnen die Hutters nach einer Ersatzwohnung zu suchen: Schon schnell müssen sie jedoch einsehen, dass es praktisch unmöglich ist, so schnell eine kindergerechte Wohnung zu einem für sie tragbaren Preis zu finden. Ein Freund rät ihnen, um eine Erstreckung des Mietverhältnisses nachzusuchen. Beurteilen Sie die Rechtlage und geben Sie die entsprechenden Artikel an.
Gemäss OR 273 II können Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Schlichtungsbehörde Dabei haben sie Aussicht auf Erfolg, wenn sie nach OR 272 eine unzumutbare Härtesituation für die Familie geltend machen können.
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