Immobilienbewertung Block 2
1. Bewertungsobjekte 2. Werttheorie 3. Immobilienwerte 4. Verkehrsfähige Objekte 5. Wert <> Preis <> Kosten 6. Bewertungsprozess 7. Mikro- Makrolage 8. Gut zu Wissen
1. Bewertungsobjekte 2. Werttheorie 3. Immobilienwerte 4. Verkehrsfähige Objekte 5. Wert <> Preis <> Kosten 6. Bewertungsprozess 7. Mikro- Makrolage 8. Gut zu Wissen
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Lernkarten
Was für Bewertungsobjekte gibt es?
- Selbstgenutzte Objekte (Besitzobjekte = kein jährlicher Geldrückfluss)
- Renditeobjekte ( Nutzobjekte = jährlicher Geldrückfluss)
- Sonderobjekte
Bewertungsobjekte:
Was gehört unter selbstgenutzte Objekte (Besitzobjekte = kein jährlicher Geldrückfluss)
- Einfamilienhaus
- Stockwerkeigentum
- Land
- Produktionswerkstätten
Bewertungsobjekte:
Was gehört zu Renditeobjekte? (Nutzobjekte = jährlicher Geldrückfluss)
- Land
- MFH
- Büro
- Gewerbe
- Industrie
- Einkaufszentrum
- Kino
- Parkhaus
- Logistik
- Hotel
- Restaurant
- Baurechtsliegenschaften
Bewertungsobjekte:
Was gehört zu Sonderobjekte?
- Öffentliche Gebäude (Verwaltung, Schulhäuser, Sportanlagen, Theater, Museum, Krankenhaus, Altenheim, Gefängnis, Polizeistation)
- Golfclub
- Bauernhof
- Dienstbarkeiten Grundbuch (z.B. Nutzniessung, Wohnrecht, Wegrecht, Näherbaurecht, Fuss- und Fahrwegrecht)
- Kiesgrube
- Technische Anlagen (z.B. Wasserkraftwerk, Fernheizung, Elektrizitätswerk)
- Skilift
- Kirche
- Bunker
- Vereinshaus
- Verkehrsanlage etc.
Wertbildung bei einem Besitzobjekt?
- Vergleich Markt
- oder Anlagekosten
Wertbildung bei Nutzobjekt?
(Geld):
- jährliche Erträge
- jährliche Kosten
- künftige Erneuerungen
- aktueller baulicher Zustand
(Geld) x Zeit x Zinssatz = Wert
Jährlicher Immobilienertrag
• angemessene Verzinsung des Kapitals
• Bezahlung laufender Kosten zur Sicherstellung Ertragsfähigkeit
• Äufnung Rückstellungen für künftige Erneuerungen zur Sicherstellung Ertragsfähigkeit (grosszyklische Investitionen)
Welche Wertbegriffe kennen wir?
SVS
• Marktwert (=Verkehrswert)
• Nutzungswert
• Fortführungswert
• Alternativer Nutzungswert
• Wert der leer stehenden Immobilie
• Beleihungswert
• Belehnungswert
• Fiskalische Werte*
• Bankenversicherungswert*
• Landwirtschaftlicher Ertragswert*
- Zwangsverkaufswert
- Liquidationswert
- Sachanlagewert
- Versicherungswert
- Wert aus Investorensicht
- Liebhaberwert
- Konsumtiver Nutzwert
Immobilienwerte:
Welche Aspekte müssen erfüllt sein, damit es sich um einen Marktwert handelt?
• SVS (4.1.1. Maktwertdefinition Seite 51, gemäss IVS, RICS, TEGoVA): "Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Imobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessener Vermarktungszeit, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt." Aus dem englischen übersetzt gemäss International Valuation Standard 2017, IVS 104 30.1. Definitions, Marketvalue.
• BGE 103 IA 102 (1977), BGE 113Ib 39 (1987), BGE 128 I 240 (2002), BGE 134 III 42
E. 4 (2008); BGE 138 II 77E. 6.2. f. (2012) (SVS Seite 55 ff., teilweise auch Canonica Seite
Was sind verkehrsfähige Objekte?
sind handelbare Grundstücke gemäss ZGB, Grundstück: "Liegenschaften, selbständige und dauernde Rechte, Miteigentumsanteile an Grundstücken, Bergwerke".
Bestehende Grundstücke = Liegenschaften, selbständige Rechte, Miteigentumsanteile (mit Grundbuchauszug, Situationsplan eindeutig identifizierbar)
Zukünftige Grundstücke = Teile von Grundstücken, künftige Dienstbarkeiten, zukünftige Miteigentumsanteile
Was sind nicht verkehrsfähige Objekte?
• Fahrnisbauten (Hütte, Baracken u.dgl.)
• Betriebseinrichtungen und Mieterausbauten (können im GB angemerkt sein)
• Besondere Sachverhalte (Revers, Auflagen, vorgemerkte Mietverträge etc.)
Unterscheidung zwischen Wert, Preis und Kosten?
Preis: tatsächlich erzielter Verkaufserlös bei Handänderung des Höchstbietenden (z.B. Mietpreis, Abtretungspreis, Quadratmeterpreis)
Wert: mehrere Angebote gleich hoch (SVS), subjektive Aussage, Resultat Analyse (z.B. Kaufpreis, Verkehrswert, Mietwert, Realwert)-> Experiment
Kosten: notwendige Aufwendungen zur Herstellung eines Gutes. Bestimmung aufgrund Kenndaten z.B. CHF/m3 (z.B. Anlagekosten, Erstellungskosten Gebäude)
Bewertungsprozess:
Wie sieht das Vorgehen aus?
• Anfrage, Auftrag
• Unterlagen organisieren
• Augenschein: Info beteiligte Personen (Verwaltung, Mieter, evtl. Eigentümer), wer übernimmt Terminvereinbarung? Was wird besichtigt? Sorgfaltspflicht, immer!
• Vorgehensplan, Abklärungen, Beurteilung, Studien, Marktdaten, Berechnung, Bericht
• Abgabe Gut zum Druck
• Definitive Abgabe
• Rechnung
Bewertungsprozess:
Welche Abklärungen müssen getroffen werden?
• Sachpläne, Richtpläne, Bauzonen, planungs- und baurelevante Inhalte
• Ausnutzung vollständig oder Reserve?
• Gefahrenkarte
• Kataster der belasteten Standorte
• Bundesinventare ISOS
• Waldabstandslinie
• Natur- Landschaftsinventare
• Lärm
• ….
-> Sehr viel über Geografisches Informationssystem online abfragbar.
www.gis.zh.ch
https://www.geo.apps.be.ch/de (-> Karten; -> Basiskarte)
Immobilienmarkt (Bautätigkeit, Leerstände, Preise…), Bevölkerung.
Quellen: WP, FPRE, SIV, Banken und Firmen z.B. pwc, E&Y, Colliers, Web Gemeinde
Was gibt es für Immobilienverbände?
• Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT.
• Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG.
• Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV.
• Verein amtlicher und unabhängiger Schätzer VAS.
• Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA.
• Schweizerischer Werkbund swb.
• Royal Institution of Chartered of Surveyors RICS (Gründung London 1868)
