Prüfung Immobilienbewirtschaftung 2018
Prüfungsfach: Recht; Zivilgesetzbuch
Prüfungsfach: Recht; Zivilgesetzbuch
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Das Steuerrecht gehört zum Privatrecht.
Liegt eine dispositive Gesetzesnorm vor, dürfen die Parteien keine anderslautende Vereinbarung treffen.
Wenn die Gemeinde dem Gärtner den Auftrag erteilt, den Rasen vor dem Gemeindehaus zu pflegen, handelt es sich um Privatrecht.
Es steht den kantonalen Gesetzgebern zu, für das eigene Kantonsgebiet ein eigenes zivilrechtliches Volljährigkeitsalter zu bestimmen.
Der Aufenthaltsort einer Person ist auch der Ort, an welchem sie eingeklagt wird.
Der Sitz eines Vereins ergibt sich aus seinen Statuten.
Deliktsfähigkeit setzt Volljährigkeit voraus.
Es ist grundsätzlich möglich, dass ein 3-jähriges Kind Schulden hat.
Das Eigentum ist ein obligatorisches Recht und wirkt als solches nur zwischen den Vertragsparteien.
Das Kausalitätsprinzip besagt, wer Eigentümer einer Sache ist, ist von Gesetzes wegen auch Eigentümer ihres Zugehörs.
Der Eigentümer einer unbeweglichen Sache ist im Grundbuch eingetragen.
Miteigentum ist eine besondere Form des Gesamteigentums.
Wer Besitzer einer Sache ist, kann sie immer auch veräussern.
Der Besitz ist das Publizitätsmittel, durch welches das Recht an einer beweglichen Sache nach aussen sichtbar gemacht wird.
Die Wirkungen der im Hauptbuch des Grundbuchs eingetragenen Rechte werden hinsichtlich Rang und Zeitpunkt ihrer Entstehung auf die Tagebucheinschreibung zurückbezogen.
Der aktuelle Grundpfandgläubiger eines Registerschuldbriefs ist aus dem Grundbuch ersichtlich.
Definieren Sie die Rechtsfähigkeit.
Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben.
Fähigkeit, Rechtssubjekt zu sein.
Definieren Sie die Urteilsfähigkeit.
Fähigkeit, die Tragweite seiner Handlungen zu erkennen.
(oder)
Fähigkeit, vernunftsgemäss zu handeln.
Die 93-jährige Witwe Margrit Bosshard wohnt alleine in ihrer Wohnung. Sie kann das Alltägliche noch gut meistern. Ihre Kräfte haben jedoch nachgelassen. Für Reinigungsarbeiten benötigt sie Hilfe, weshalb sie dafür eine Person beauftragt hat. Zu gleicher Zeit beauftragt sie ihre Bank, einen grossen Teil ihres Vermögens in komplizierte Finanzkonstrukt anzulegen.
Frage 3: Wie beurteilen Sie die Urteilsfähigkeit bei diesen beiden Verträgen? Kann es sein, dass die Urteilsfähigkeit bei einem Auftrag vorliegt, beim andern jedoch nicht?
Die Urteilsfähigkeit ist relativ. Ob sie vorliegt, ist bei jedem Rechtsgeschäft zu prüfen.
Die Urteilsfähigkeit ist bei einem "alltäglichen" Rechtsgeschäft, wie beim Auftrag für Reinigungsarbeiten, vermutlich vorhanden, bei dem komplexeren Rechtsgeschäft, wie der Vermögensanlage in komplizierte Finanzkonstrukt, eher nicht.
Was ist eine Dienstbarkeit?
Ein beschränkt, dingliches Recht.
Was kann –generell umschrieben– alles Inhalt bzw. Gegenstand einer Dienstbarkeit sein?
Der Eigentümer wird zu einem passiven Verhalten gezwungen, er hat etwas zu dulden oder muss etwas unterlassen.
Welche zwei Arten von Dienstbarkeiten gibt es?
1) Personaldienstbarkeiten
2) Grunddienstbarkeiten
Im Grundbuch ist bei einer unbebauten Parzelle in der Bauzone folgende Dienstbarkeit eingetragen: „Last: Bauverbot zugunsten Kat. Nr. 4530 (= Nachbarsparzelle)“.
Frage 4: Zu welcher Art Dienstbarkeit gehört die erwähnte Bauverbotsdienstbarkeit?
Grunddienstbarkeit
Weshalb hat man sich für diese Art Dienstbarkeit bei ihrer Begründung entschieden?
Diese Bauverbotsdienstbarkeit gibt grundsätzlich nur den an der Nachbarsparzelle dinglich berechtigten Personen (wie Eigentümer, allenfalls Nutzniessungsberechtigte oder Grundpfandgläubiger) einen Nutzen.
Beim Verkauf der bauverbotsbelasteten Parzelle ist irrtümlicherweise diese Dienstbarkeit im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag nicht erwähnt worden. Der Käufer hat nie von dieser Bauverbotsdienstbarkeit Kenntnis erhalten. Erst zwei Monate nach Eigentumsübertragung, am Tage der Eingabe des Baugesuchs, macht ihn der Nachbar darauf aufmerksam.
Frage 6: Gilt diese Bauverbotsdienstbarkeit auch für diesen ahnungslosen Käufer? Begründen Sie die Antwort.
Dingliche Rechte sind absolute Rechte und gelten gegenüber jedermann. Durch die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch wird sie begründet (Eintragungsprinzip). Sie wird damit gegenüber Dritte erkennbar gemacht (Publizitätsprinzip).
Somit hätte der Käufer die Dienstbarkeit kennen müssen und sie gilt auch ihm gegenüber.
Bauer Werner Bühler hat sein landwirtschaftliches Gewerbe seinem Sohn Michael überschrieben. Werner Bühler und seine Frau Heidi Bühler-Schönenberger erhalten das Wohnrecht im „Stöckli“.
Frage 1: Erklären Sie anhand von vier Merkmalen, was ein Wohnrecht ist.
Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit, die Dienstbarkeit ist strikt höchstpersönlich (Recht und Ausübung), d.h. sie kann nicht übertragen werden, endigt mit dem Tod des Berechtigten. Der Berechtigte erhält das Recht in einem Gebäude oder in einem Teil eines solchen, Wohnung zu nehmen, er darf das Wohnrecht grundsätzlich nur selbst ausüben, darf aber, falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, seine Familienangehörigen und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen. Der Wohnungsberechtigte darf seine Wohnung nicht vermieten. Der Wohnungsberechtigte zahlt nur die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts und er hat den Nutzen zu versteuern, alle übrigen Steuern und die Hypothekarzinsen trägt grundsätzlich der belastete Grundeigentümer.
Nach drei Jahren hat Michael Bühler vom Bauernberuf genug, ist in finanzieller Not und will das landwirtschaftliche Gewerbe seinem wohlhabenden Freund Stefan (von Beruf Banker) verkaufen. Dieser möchte sein Vermögen diversifizierter anlegen und spekuliert darauf, dass diese Grundstücke von Michael eines Tages in die Bauzone kommen.
Frage 2: Darf Stefan die Grundstücke bzw. das landwirtschaftliche Gewerbe von Michael kaufen? Begründen Sie ihre Antwort.
Stefan kann die Grundstücke (ohne Bewilligung) nicht kaufen. Landwirtschaftliche Grundstücke / Gewerbe unterliegen einer Einschränkung gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB).
Emil Kuster ist seit Jahrzehnten Eigentümer seiner Liegenschaft. Ebenso seit Jahrzehnten fährt er über Nachbars Grundstück, damit er überhaupt sein Haus erreichen kann. Seit kurzem hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks infolge Verkaufs gewechselt. Der neue Eigentümer verweigert nun Emil Kuster die Überfahrt über sein Grundstück, da im Grundbuch eine entsprechende Dienstbarkeit nicht eingetragen ist. Emil Kuster beruft sich auf das Gewohnheitsrecht und auf das Notwegrecht.
Frage: Wie beurteilen Sie die Rechtslage?
Zum Gewohnheitsrecht: Es gilt die negative Rechtskraft des Grundbuchs. Eine Dienstbarkeit entsteht nur mit der Eintragung im Grundbuch. Emil Kuster kann sich nicht auf das Gewohnheitsrecht berufen.
Zum Notwegrecht: Es besteht Aussicht auf Erfolg, wenn Emil Kuster vom Nachbarn die Einräumung eines Notwegrechts verlangt. Diese hat er jedoch voll zu entschädigen (Art. 694 ZGB).
Hans Meier steht finanziell das Wasser zum Hals. Daher verkauft er seine Eigentumswohnung für CHF 500‘000.--. Anlässlich der Beurkundung zahlt ihm der Käufer Peter Gut eine Anzahlung von CHF 50‘000.--. Im Kaufvertrag steht: „Diese Anzahlung ist weder zu verzinsen, noch sicherzustellen.“ Die Eigentumsübertragung der Wohnung mit Zahlung des Restkaufpreises hat 2 Monate nach Beurkundung zu erfolgen.
Ein Monat nach Beurkundung wird über Hans Meier der Konkurs eröffnet.
Fragen: Kann Peter Gut gegenüber der Konkursverwaltung die Eigentumsübertragung gemäss Kaufvertrag verlangen? Wenn nicht, was geschieht mit seiner Anzahlung? Begründen Sie Ihre Antworten.
Peter Gut kann von der Konkursverwaltung nicht die Erfüllung des Kaufvertrages fordern. Die Anzahlung kann er wie jeder andere Gläubiger im Konkursverfahren geltend machen. Für den nicht gedeckten Betrag erhält er einen Konkursverlustschein.
Die Konkurseröffnung über Hans Meier hat verzögert werden können. Die Eigentumsübertragung ist vereinbarungsgemäss erfolgt.
Peter Gut, selbst in finanziell kritischer Situation, hat jedoch bei Eigentumsübertragung nicht den ganzen Restkaufpreis geleistet. CHF 50‘000.-- sind noch ausstehend. 2 Wochen nach der Eigentumsübertragung wird der Konkurs über Hans Meier eröffnet.
Frage: Was wird die Konkursverwaltung bezüglich den ausstehenden CHF 50‘000.-- unternehmen?
Die Konkursverwaltung wird als Vertreterin des Verkäufers die (vorläufige) Eintragung des Verkäuferpfandrechts vor Ablauf der 3-Monatsfrist veranlassen (Art. 837 f. ZGB).
