Prüfung Immobilienbewirtschaftung 2019
Prüfungsfach:Stockwerkeigentum
Prüfungsfach:Stockwerkeigentum
Ein Stockwerkeigentümer ficht an, dass Sie den Vorsitz der Versammlung führen. Was antworten Sie ihm?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt fürdie rechtliche Grundlage
Die Versammlung kann beschliessen, dass nicht der Verwalter den Vorsitz führt –Art. 21 Ziffer 5 StWE-Reglement.
Unter welchen Bedingungen kann die Versammlung rechtsgültig beschliessen, und welche Mehrheit ist für die folgenden Beschlüsse erforderlich? Bitte geben Sie unbedingt die anwendbare Grundlage an.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für die rechtliche/ reglementarische Grundlage.
Ein Stockwerkeigentümer hat vor kurzembegonnen, in seiner Stockwerkeinheit mehrere besonders luxuriöse Umbauarbeiten vorzunehmen. Welche besonderen Anforderungen sind bei den besagten Umbauarbeiten –neben den baupolizeilichen Vorschriften –einzuhalten?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtigeAntwort; 1 Punkt für die richtigeregulatorischeGrundlage.
Keine sonstigen Anforderungen, sofern diese nicht den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes beeinträchtigen –Art. 4 Ziffer 2 StWE-Reglement.
Die besagten Umbauarbeiten bringen eine Erhöhung der Versicherungsprämie mit sich. Auf welche Weise wird die Erhöhung in der Gemeinschaft aufgeteilt?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige regulatorischeGrund-lage.
Der Eigentümer hat die Erhöhung der Prämie selbst zu tragen –Art. 16 Ziffer 2 StWE-Reglement
Der Stockwerkeigentümer der Einheit 516-4 (3. Stock) beschwert sich bei Ihnen in einem Schreiben, dass sein Nachbar (Eigentümer der Einheit 516-5) sein Velo täglich von 18 Uhr bis 7 Uhr im Flur des dritten Stocks abstellt. Sie wollen mit dem besagten Nachbarn reden. Auf den Inhalt welcher reglementarischen Bestimmung werden Sie den Nachbarn hinweisen?
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige reglementarischeGrund-lage
Das Abstellen bzw. Lagern beliebiger Gegenstände in gemeinschaftlichen Teilen und Räumlichkeiten ist verboten, sofern es sich nicht um speziell für diesen Zweck vorgesehene Räumlichkeiten handelt –Art. 10 Abs. 2 Buchst. b StWE-Reglement.
Die Stockwerkeigentümer möchten die Nutzung von Stockwerkeinheiten und gemeinschaftlichen Teilen um einige Punkte ergänzen, das Reglement jedoch nicht ändern.Was können Sie ihnen raten?
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige reglementarische Grundlage.
Abfassung einer Hausordnung gemäss Art. 11 StWE-Reglement
Definieren Sie den Begriff der Wertquoten.
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort
Die Wertquote ist ein arithmetisches Konzept zur Festlegung des Anteils des Eigentumsrechts, der dem betroffenen Stockwerkeigentümer zufällt (ausgedrückt in % oder 0/00)
Wie werden die Wertquoten festgelegt? Nennen Sie 4 ausschlaggebende Faktoren.
Anmerkung:1 Punkt für die Methode zur Ermittlung der Wertquoten und ½ Punkt pro ausschlaggebender Faktor
Quantitative Kriterien:
1.Bruttofläche
2.Wohnfläche
3.Volumen der Räume
4.Stockwerke
Weiterer Lösungsvorschlag:
Ausrichtung
Nennen Sie 2 Situationen, in denen die Wertquoten eine Rolle spielen.
Anmerkung: 0.5 Punkte pro richtige Antwort
1.Stimmrecht, sofern Abstimmung gemäss Wertquoten
2.Aufteilung der Kosten und Lasten
Weitere Lösungsvorschläge:
Aufteilung etwaiger Einkommen
Ende des Stockwerkeigentums
Ist eine Anpassung der Wertquoten möglich? Welche Form muss eine solche Anpassung aufweisen?
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punktfür die gesetzliche Bestimmung
Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Der Änderungsakt muss in öffentlich beurkundeter Form erfolgen undin das Grund-buch eingetragen werden. Art. 712e ZGB
Nennen Sie 2 Beispiele gemeinschaftlicher Teile, die regelmässig Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sind.
Anmerkung: 0.5 Punkte pro richtige Antwort.
1.Aussenparkplätze
2.Gärten
Weitere Lösungsvorschläge:
Treppenabsatz der Attikawohnung
Dachterrasse
Was ist unter „als gemeinschaftlich erklärten Bereichen“ zu verstehen?
Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung.
Kann dies in einer Vereinbarung verankert werden?
Falls jawelche Form ist einzuhalten?
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für die gesetzliche Bestimmung.
Art. 712b Abs. 3 ZGB –Die Stockwerkeigentümer können Teile, die die für exklusive Teile (Hausmeisterwohnung, Sauna, Fitnessraum usw.) festgelegten Bedingungen erfüllen, als gemeinschaftlich erklären. Bestimmte Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden.
Bei der Begründung von Stockwerkeigentums muss der Begründungsakt mit den Aufteilungsplänen versehen sein. Welche Funktion erfüllen diese Pläne?
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort.
In diesen Plänen sind die Sonderrechte, die gemeinschaftlichen Teile und die Sondernutzungsrechte eindeutig festgelegt.
Aufgrund von Versäumnissen des früheren Verwalters wurden Sie per Gerichtsentscheid Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. In Bezug auf das Geschäftsjahr 2014 bemerken Sie, dass zwei Stockwerkeigentümer die geschuldeten Beiträge nicht beglichen haben. Sie möchten diese betreiben:
a) Können Sie für die Forderungen das gesetzliche Pfandrecht eintragen lassen?
b) Sind die Forderungen verjährt?
Begründen Sie Ihre Antwort und nennen Sie die anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt pro gesetzliche Bestimmung.
a) Das Pfandrecht kann lediglich für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen errichtet werden, Art. 712i ZGB, sodass dieses Mittel nicht mehr infrage kommt.
b) Verjährung ist dagegen nicht gegeben (Artikel 128 OR).
Nennen Sie je 1 praktisches Beispiel für eine Eintragung, eine Vormerkung, eine Anmerkung und eine Löschung im Grundbuch.
Anmerkung:1 Punkt pro richtige Antwort.
Eintragung = dingliche Rechte (Eigentum, Grunddienstbarkeit, Grundlast, Pfandrecht)
Vormerkung = persönliche Rechte (Vorkaufs-, Kauf-und Rückkaufsrecht, Pacht-und Mietverträge)
Anmerkung = öffentlich-rechtliche Beschränkungen, Art. 962 ZGB, Verwalter des StWE, Art. 962a Ziffer 5 ZGB
Löschung = vorgenannte Eintragungen, Vormerkungen und Anmerkungen.
Muss eine Grunddienstbarkeit zwingend in das Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein? Falls ja, welche gesetzliche Bestimmung ist anwendbar?
Anmerkung:2 Punkte für die vollständige Antwort, sonst keine Punkte.
Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. –Art. 731 ZGB
Was ist unter dem „Prinzip des öffentlichen Glaubens“ des Grundbuches zu verstehen und welche Wirkung hat das Prinzip?
Anmerkung: 2 Punkte für die vollständige Antwort
Das Grundbuch ist dem Prinzip des öffentlichen Glaubens unterworfen; gegenüber Dritten gelten Eintragungen in das Grundbuch als exakt und vollständig, und zwar ungeachtet der Tatsache, dass sie nicht der materiellen Realität entsprechen.
Dies hat folgende Wirkungen:
Ein dingliches Recht, für dessen Begründung die Eintragung in das Grundbuch vorgesehen ist, besteht nicht, solange die Eintragung in das Grundbuch nicht erfolgt ist (Art. 971 Abs. 1 ZGB);
Ist ein dingliches Recht in das Grundbuch eingetragen, kann derjenige, der in gutem Glauben ein Recht erwirbt, diese Eintragung geltend ma-chen, auch wenn sie ungerechtfertigt ist (Art. 973 Abs. 1 ZGB);
Niemand kann sich darauf berufen, dass er eine Grundbucheintragung nicht gekannt hat (Art. 970 Abs. 4 ZGB)
Wozu dient der Erneuerungsfonds? Wie funktioniert er?
Anmerkung:3 Punkte für dierichtige Antwort.
Zur Finanzierung von Erneuerungen oder Investitionen, die gemeinschaftliche Teile betreffen. Die genaue Nutzung des Erneuerungsfonds ist bei dessen Errichtung von den Eigentümern festzulegen.
Bis zu welcher Grenze sind Beiträge in den Erneuerungsfonds obligatorisch?
Anmerkung:3 Punkte für die richtigeAntwort.
Einlagen in den Erneuerungsfonds sind nicht obligatorisch (Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung).
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft verfügt bis dato über keinen Erneuerungsfonds.
a) Welches Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist befugt die Errichtung eines Erneuerungsfonds zu beschliessen?
b)Welcher Mehrheit bedarf der Beschluss zur Eröffnung eines Erneuerungsfonds.
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort a); 1 Punkt für die richtige Antwort b).
a) Die Versammlung der Stockwerkeigentümer;
b) Vorbehaltlich anderslautender Vereinbarungen wird dieser Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst.
Aufgabe A1.1 –Allgemein Definieren Sie kurz den Begriff „Stockwerkeigentum“.Anmerkung:1 Punkt für jede richtige Antwort.
Lösung A1.1:„Stockwerkeigentum ist ein Miteigentuman einer Liegenschaft, das jedem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen“ (Wermelinger).
Anmerkung:1 Punkt für jede richtige Antwort: Miteigentum; Liegenschaft; Sonderrecht; bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Aufgabe A1.2 –Allgemein Welche Elemente sind für die Begründung von Stockwerkeigentum erforderlich? Beschreiben Sie jedes Element, gegebenenfalls mit einem Beispiel.
Anmerkung:1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für jedes beschriebene Element, maximal 4 Punkte.
Erwerbstitels(z.B. Gründungsvertrag, Erklärung des Grundstückseigentümers, Verfügung von Todes wegen, Erbteilungsvertrag),
Eintragung in das Grundbuch(konstituierend; Antrag auf Eintragung in das für den Standort des Grundstücks zuständige Grundbuch).
Aufgabe A1.3 –Allgemein Ist die Eintragung des Stockwerkeigentums insGrundbuch konstituierend?
Ja
Die Begründung von Stockwerkeigentum setzt ein Rechtsgeschäft voraus.
a)Welche Formvorschriften sind dabei zu beachten?
b)Nennen Sie ebenfalls den korrekten und vollständigen Artikel des entsprechenden Gesetzes.
Anmerkung:
a)1 Punkt für richtige Antwort;
b) 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
a:Öffentliche Beurkundungb:Art. 712d Abs. 3 ZGB.
b:Art. 712d Abs. 3 ZGB
Nennen Sie –neben der Bezeichnung des Stammgrundstücks und der Parteien –3 Elemente, die ausdrücklich in den Begründungsakt des Stockwerkeigentumsaufzunehmen sind (gesetzliche Anforderungen).Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung.
Anmerkung:1 Punkt pro korrekte Antwort, maximal 3 Punkte; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
1.Klarer Wille zur Begründung eines Miteigentums an einem Grundstück.
2.Ausführliche Beschreibung der Stockwerke unter Angabe ihrer Anteile am gesamten Grundstück in Form von Wertquoten.
3.Räumliche Ausscheidung jedes Stockwerks.Art. 712e Abs. 1 ZGB
In welchem Fall/in welchen Fällen kann ein Stockwerkeigentümer die Auflösung des Stockwerkeigentumsverlangen? Geben Sie bitte den vollständigen Gesetzesartikel an, der dies regelt.
Anmerkung:1 Punkt pro Antwort, maximal 2 Punkte; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Die Löschung kann aufgrund einer Aufhebungsvereinbarung und ohne solche von einem Stockwerkeigentümer, der alle Anteile in seiner Hand vereinigt, verlangt werden, bedarf jedoch der Zustimmung der an den einzelnen Stockwerken dinglich berechtigten Personen, deren Rechte nicht ohne Nachteil auf das ganze Grundstück übertragen werden können. Aufhebungi m Sinne von Art. 712f Abs. 3 ZGB.Art. 712f Abs. 2 und 3 ZGB
Ist die Erstellung eines Stockwerkeigentümer-Reglements Voraussetzung für die Begründung von Stockwerkeigentum?
Anmerkung: 2 Punkte für die Antwort und den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Nein; Art. 712g Abs. 3 ZGB.
In welchen Dokumenten sind die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer festgehalten? Nennen Sie 3Dokumente.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort.
1.Gesetz
2.Stockwerkeigentümer-Reglement
3.Begründungurkunde
Weiterer Lösungsvorschlag:
Hausordnung
Aufgabe A2.2 –Allgemein
a) Durch welchen Vertragstyp (Bezeichnung) werden die Rechte und Pflichten des Verwalters von Stockwerkeigentum geregelt?
b) Welche Formvorschriften gelten für einen solchen Vertrag?
Anmerkung: 1 Punkt prorichtige Antwort.
a) Bewirtschaftungsvertrag (einfacher Auftrag) (Art. 394 ff. OR)
b)Es sind keine besonderen Formvorschriften einzuhalten (Art. 11 ff. OR).
Bitte beschreiben Sie die beiden Mittel, um das Mandat des Verwalters zu beenden.Nennen Sie auch die vollständigen Gesetzesartikel.Anmerkung:
1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel pro Fall (einschliesslich des Absatzes).
a) Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann den Verwalter jederzeit abberufen (Art. 712r Abs. 1 ZGB; Art. 404 OR): Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfachemMehr.
b) Eine gerichtliche Abberufung ist möglich (Art. 712r Abs. 2 ZGB): Die bei der Versammlung in der Minderheit befindlichen Stockwerkeigentümer können bei Vorliegen wichtiger Gründe die gerichtliche Abberufung verlangen.
Nennen Sie 3 Befugnisse des Verwalters von Stockwerkeigentum.Nennen Sie ebenfalls die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 3 Punkte;1 Punkt für den kompletten Gesetzesartikel.
1.Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung.
2.Er verteilt die gemeinschaftliche Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3.Er wacht darüber,dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden.Art.712s Abs. 1 bis 3 ZGB
Auf welche Bestimmungen im Zivilgesetzbuch verweist der Gesetzgeber in Bezug auf die Verwaltung des Stockwerkeigentums(unter Angabe des entsprechenden Abschnitts)? Nennen Sie ebenfalls die Rechtsgrundlage
.Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Verweis auf die allgemeinen Bestimmungen über dasMiteigentum.Art. 712g Abs. 1 ZGB
Nennen Sie neben dem Verwalter des Stockwerkeigentumsund der Versammlung der Stockwerkeigentümer 2 weitere mögliche Organe, die in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft üblich sind.Beschreiben Sie kurz die Befugnisse dieser Organe.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 2 Punkte;1 Punkt pro richtige Beschreibung, maximal 2 Punkte.
1.Ausschuss; Befugnisse werden von der Versammlung der Stockwerkeigentümer festgelegt; unter Art. 712m Abs. 1 Ziffer 3 ZGB werden bestimmte Befugnisse als Beispiele vorgeschlagen;
2.Revisionsstelle: Kontrolle der Bücher
Welche 3 gesetzlichen Rechte besitzt ein Stockwerkeigentümer? Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung (vollständig).
Anmerkung: 0.5 Punkte pro Antwort, maximal 1.5 Punkte; 0.5 Punkte für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Der Eigentümer hat das Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen.Art. 712a Abs. 1 ZGB und/oder Abs. 2
Welche allgemeine Pflicht des Stockwerkeigentümers ist im Gesetz verankert? Nennen Sie ebenfalls die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Art. 712a Abs. 3 ZGB / Art. 712 h, Abs. 1 ZGB Verpflichtung, die Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
Pflicht zur Bezahlung an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Massgabe ihrer Wertquote.
Welches sind –neben Liegenschaften –die 3 anderen vom Gesetzgeber anerkannten Grundstückskategorien? Nennen Sie die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 3 Punkte;1 Punkt für die Rechtsgrund-lage(einschliesslich des Absatzes).
1.die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte;
2.die Bergwerke;
3.die Miteigentumsanteile an GrundstückenArt. 655 ZGB, Abs. 2
Wie kann Grundeigentum (allgemein) enden? Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für den kompletten Gesetzesartikel(einschliesslich des Absatzes).
Art. 666, Abs. 1 ZGBLöschung des Eintrages und vollständiger Untergang des Grundstückes.
Nennen Sie 3 Kategorien gemeinschaftlicher Lasten(Kosten), die zwischen den verschiedenen Stockwerkeigentümern aufzuteilen sind. Nennen Sie die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 3 Punkte; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
1.die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.
2.die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters.
3.die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern.Art. 712h Abs. 2 ZGBWeiterer
Lösungsvorschlag:
Die Zins-und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, für die die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
Hat sich ein Stockwerkeigentümer an den Reinigungskosten für die Waschküche zu beteiligen, wenn er zu dieser keinen Zutritt hat? Begründen Sie Ihre Antwort.
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die Begründung.
Art. 712h Abs. 3 ZGB. Dies wird bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt.
Wie wird der Verwalter ernannt, für den Fall, dass sich die Stockwerkeigentümer auf keinen Bewirtschafter einigen können? Welche Schritte sind zu veranlassen?
Anmerkung: 2 Punkte mit Rechtsgrundlage (einschliesslich des Absatzes).
Art. 712q, Abs. 1 ZGB
Jeder Stockwerkeigentümer kann die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
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Cartes-fiches
Aufgabe A1.1 –Allgemein Definieren Sie kurz den Begriff „Stockwerkeigentum“.Anmerkung:1 Punkt für jede richtige Antwort.
Lösung A1.1:„Stockwerkeigentum ist ein Miteigentuman einer Liegenschaft, das jedem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen“ (Wermelinger).
Anmerkung:1 Punkt für jede richtige Antwort: Miteigentum; Liegenschaft; Sonderrecht; bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Aufgabe A1.2 –Allgemein Welche Elemente sind für die Begründung von Stockwerkeigentum erforderlich? Beschreiben Sie jedes Element, gegebenenfalls mit einem Beispiel.
Anmerkung:1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für jedes beschriebene Element, maximal 4 Punkte.
Erwerbstitels(z.B. Gründungsvertrag, Erklärung des Grundstückseigentümers, Verfügung von Todes wegen, Erbteilungsvertrag),
Eintragung in das Grundbuch(konstituierend; Antrag auf Eintragung in das für den Standort des Grundstücks zuständige Grundbuch).
Aufgabe A1.3 –Allgemein Ist die Eintragung des Stockwerkeigentums insGrundbuch konstituierend?
Ja
Die Begründung von Stockwerkeigentum setzt ein Rechtsgeschäft voraus.
a)Welche Formvorschriften sind dabei zu beachten?
b)Nennen Sie ebenfalls den korrekten und vollständigen Artikel des entsprechenden Gesetzes.
Anmerkung:
a)1 Punkt für richtige Antwort;
b) 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
a:Öffentliche Beurkundungb:Art. 712d Abs. 3 ZGB.
b:Art. 712d Abs. 3 ZGB
Nennen Sie –neben der Bezeichnung des Stammgrundstücks und der Parteien –3 Elemente, die ausdrücklich in den Begründungsakt des Stockwerkeigentumsaufzunehmen sind (gesetzliche Anforderungen).Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung.
Anmerkung:1 Punkt pro korrekte Antwort, maximal 3 Punkte; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
1.Klarer Wille zur Begründung eines Miteigentums an einem Grundstück.
2.Ausführliche Beschreibung der Stockwerke unter Angabe ihrer Anteile am gesamten Grundstück in Form von Wertquoten.
3.Räumliche Ausscheidung jedes Stockwerks.Art. 712e Abs. 1 ZGB
In welchem Fall/in welchen Fällen kann ein Stockwerkeigentümer die Auflösung des Stockwerkeigentumsverlangen? Geben Sie bitte den vollständigen Gesetzesartikel an, der dies regelt.
Anmerkung:1 Punkt pro Antwort, maximal 2 Punkte; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Die Löschung kann aufgrund einer Aufhebungsvereinbarung und ohne solche von einem Stockwerkeigentümer, der alle Anteile in seiner Hand vereinigt, verlangt werden, bedarf jedoch der Zustimmung der an den einzelnen Stockwerken dinglich berechtigten Personen, deren Rechte nicht ohne Nachteil auf das ganze Grundstück übertragen werden können. Aufhebungi m Sinne von Art. 712f Abs. 3 ZGB.Art. 712f Abs. 2 und 3 ZGB
Ist die Erstellung eines Stockwerkeigentümer-Reglements Voraussetzung für die Begründung von Stockwerkeigentum?
Anmerkung: 2 Punkte für die Antwort und den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Nein; Art. 712g Abs. 3 ZGB.
In welchen Dokumenten sind die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer festgehalten? Nennen Sie 3Dokumente.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort.
1.Gesetz
2.Stockwerkeigentümer-Reglement
3.Begründungurkunde
Weiterer Lösungsvorschlag:
Hausordnung
Aufgabe A2.2 –Allgemein
a) Durch welchen Vertragstyp (Bezeichnung) werden die Rechte und Pflichten des Verwalters von Stockwerkeigentum geregelt?
b) Welche Formvorschriften gelten für einen solchen Vertrag?
Anmerkung: 1 Punkt prorichtige Antwort.
a) Bewirtschaftungsvertrag (einfacher Auftrag) (Art. 394 ff. OR)
b)Es sind keine besonderen Formvorschriften einzuhalten (Art. 11 ff. OR).
Bitte beschreiben Sie die beiden Mittel, um das Mandat des Verwalters zu beenden.Nennen Sie auch die vollständigen Gesetzesartikel.Anmerkung:
1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel pro Fall (einschliesslich des Absatzes).
a) Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann den Verwalter jederzeit abberufen (Art. 712r Abs. 1 ZGB; Art. 404 OR): Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfachemMehr.
b) Eine gerichtliche Abberufung ist möglich (Art. 712r Abs. 2 ZGB): Die bei der Versammlung in der Minderheit befindlichen Stockwerkeigentümer können bei Vorliegen wichtiger Gründe die gerichtliche Abberufung verlangen.
Nennen Sie 3 Befugnisse des Verwalters von Stockwerkeigentum.Nennen Sie ebenfalls die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 3 Punkte;1 Punkt für den kompletten Gesetzesartikel.
1.Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung.
2.Er verteilt die gemeinschaftliche Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
3.Er wacht darüber,dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden.Art.712s Abs. 1 bis 3 ZGB
Auf welche Bestimmungen im Zivilgesetzbuch verweist der Gesetzgeber in Bezug auf die Verwaltung des Stockwerkeigentums(unter Angabe des entsprechenden Abschnitts)? Nennen Sie ebenfalls die Rechtsgrundlage
.Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Verweis auf die allgemeinen Bestimmungen über dasMiteigentum.Art. 712g Abs. 1 ZGB
Nennen Sie neben dem Verwalter des Stockwerkeigentumsund der Versammlung der Stockwerkeigentümer 2 weitere mögliche Organe, die in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft üblich sind.Beschreiben Sie kurz die Befugnisse dieser Organe.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 2 Punkte;1 Punkt pro richtige Beschreibung, maximal 2 Punkte.
1.Ausschuss; Befugnisse werden von der Versammlung der Stockwerkeigentümer festgelegt; unter Art. 712m Abs. 1 Ziffer 3 ZGB werden bestimmte Befugnisse als Beispiele vorgeschlagen;
2.Revisionsstelle: Kontrolle der Bücher
Welche 3 gesetzlichen Rechte besitzt ein Stockwerkeigentümer? Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung (vollständig).
Anmerkung: 0.5 Punkte pro Antwort, maximal 1.5 Punkte; 0.5 Punkte für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Der Eigentümer hat das Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen.Art. 712a Abs. 1 ZGB und/oder Abs. 2
Welche allgemeine Pflicht des Stockwerkeigentümers ist im Gesetz verankert? Nennen Sie ebenfalls die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Art. 712a Abs. 3 ZGB / Art. 712 h, Abs. 1 ZGB Verpflichtung, die Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.
Pflicht zur Bezahlung an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung nach Massgabe ihrer Wertquote.
Welches sind –neben Liegenschaften –die 3 anderen vom Gesetzgeber anerkannten Grundstückskategorien? Nennen Sie die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 3 Punkte;1 Punkt für die Rechtsgrund-lage(einschliesslich des Absatzes).
1.die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte;
2.die Bergwerke;
3.die Miteigentumsanteile an GrundstückenArt. 655 ZGB, Abs. 2
Wie kann Grundeigentum (allgemein) enden? Nennen Sie die entsprechende gesetzliche Bestimmung
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für den kompletten Gesetzesartikel(einschliesslich des Absatzes).
Art. 666, Abs. 1 ZGBLöschung des Eintrages und vollständiger Untergang des Grundstückes.
Nennen Sie 3 Kategorien gemeinschaftlicher Lasten(Kosten), die zwischen den verschiedenen Stockwerkeigentümern aufzuteilen sind. Nennen Sie die Rechtsgrundlage.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort, maximal 3 Punkte; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
1.die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.
2.die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des Verwalters.
3.die den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern.Art. 712h Abs. 2 ZGBWeiterer
Lösungsvorschlag:
Die Zins-und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, für die die Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solidarisch verpflichtet haben.
Hat sich ein Stockwerkeigentümer an den Reinigungskosten für die Waschküche zu beteiligen, wenn er zu dieser keinen Zutritt hat? Begründen Sie Ihre Antwort.
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die Begründung.
Art. 712h Abs. 3 ZGB. Dies wird bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt.
Wie wird der Verwalter ernannt, für den Fall, dass sich die Stockwerkeigentümer auf keinen Bewirtschafter einigen können? Welche Schritte sind zu veranlassen?
Anmerkung: 2 Punkte mit Rechtsgrundlage (einschliesslich des Absatzes).
Art. 712q, Abs. 1 ZGB
Jeder Stockwerkeigentümer kann die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
Nennen Sie 5 gesetzliche Befugnisseder Versammlung der Stockwerkeigentümer mit Verweis auf die gesetzliche Bestimmung.Anmerkung: 0.5 Punktepro
Befugnis, maximal 2.5 Punkte; 0.5 Punkte für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Art. 712m Abs. 1 ZGB1.
1. Entscheidung in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen;
2.Bestellung des Verwalters und Aufsicht über dessen Tätigkeit;
3.Wahl eines Ausschusses oder eines Abgeordneten, dem Verwaltungsangelegenheiten übertragen werden können;
4.jährliche Genehmigung des Kostenvoranschlags, der Rechnung und der Verteilung der Kosten unter den Eigentümern;
5.Beschluss über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts-und Erneuerungsarbeiten;
Weiterer Lösungsvorschlag:
Versicherung des Gebäudes gegen Feuer und andere Gefahren und Abschluss der üblichen Haftpflichtversicherungen.
a) Welches sind die beidengesetzlichen Möglichkeiten, die der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer zur Verfügung stehen, um die Zahlung der gemeinschaftlichen Lasten durch einen säumigen Stockwerkeigentümer sicherzustellen?
b) Welche gesetzlichen Bestimmungen sind anwendbar?
c) Bitte beschreiben Sie kurz die Funktionsweise dieser beiden Rechts-instrumente.Anmerkung:
a)1 Punkt pro richtige Antwort;
b)1 Punkt pro Rechtsgrundlage;
c)1 Punkt pro Beschreibung.
Bei der letzten ordentlichen Versammlung haben die Stockwerkeigentümer mit einfacher Mehrheit ein Projekt zum Bau eines Hallenschwimmbads angenommen. Ein bei der Versammlung abwesender Stockwerkeigentümer möchte diesen Beschluss anfechten, wobei darauf hingewiesen wird, dass im Stockwerkeigentümer-Reglement in dieser Hinsicht nichts vorgesehen ist. Besteht ein rechtliches Mittel, um diese Anfechtung vorzunehmen? Falls ja, auf Grundlage welcher gesetzlichen Bestimmung kann der abwesende Stockwerkeigentümer handeln?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die gesetzliche Bestimmung.
Der Stockwerkeigentümer kann den Beschluss der Versammlung beim Richteranfechten, Art. 75 ZGB.
Nennen Sie 3 Komponenten (keine Bauteile), die nichtzu Sonderrecht ausgeschieden werden können (unter Angabe der Rechtsgrundlage).
Anmerkung:1 Punkt pro richtige Antwort; es werden nur die ersten drei Antworten bewertet; 1 Punkt für den vollständigen Gesetzesartikel (einschliesslich des Absatzes).
Art. 712b Abs. 2 ZGB1.
1. Der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenen-alls das Gebäude erstellt wird.
2. Die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sindoder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen.
3. Die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
Nennen Sie 5 verschiedene Arten von Bestimmungen, die in der Regel in einem Stockwerkeigentümer-Reglement enthalten sind.
Anmerkung:1 Punkt pro richtige Antwort. Es werden die ersten 5Antworten gezählt.
1.Bestimmungen zu den gemeinschaftlichen Kosten
2.Bestimmungen zu den Befugnissen der Versammlung
3.Bestimmungen zur Ernennung und zu den Befugnissen des Verwalters
4.Bestimmungen zur Nutzung der gemeinschaftlichen Teile
5.Bestimmungen zu den Unterhalts-und Reparaturkosten
Ein potenzieller Käufer der Stockwerkeinheit 516-2 (1. Stock) wendet sich an Sie, um Ihnen einige Fragen zu stellen, bevor er die Stockwerkeinheit erwirbt. Bitte nennen Sie jeweils die anwendbare regulatorische Bestimmung.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt pro richtige gesetzlicheBestimmung.
Die nächste ordentliche Versammlung der Stockwerkeigentümer wurde auf den 31. Mai 2019 festgelegt. Sie sind dafür zuständig, diese Versammlung einzuberufen und zu leiten. Welche Frist müssen Sie dabei einhalten?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige regulatorische Bestimmung.
30 Tage –Art. 21 Ziffer 1 StWE-Reglement
Welche Dokumente sind der Einladung zwingend beizulegen?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige regulatorische Bestimmung.
Jahresrechnung sowie Anträge betreffend die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten –Art. 21 Ziffer 2 StWE-Reglement.
Einer der Stockwerkeigentümer hat sich kürzlich in Frankreich niedergelassen. An welche Anschrift ist die Einladung zu senden?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige regulatorische Grundlage.
Im Ausland ansässige Stockwerkeigentümer müssen eine Zustellanschrift in der Schweiz angeben –Art. 23 Ziffer 4 StWE-Reglement.
Die ordentliche Versammlung der Stockwerkeigentümer findet am heutigen Tage, d.h. am 31. Mai 2019, statt. Mehrere Beschlüsse stehen auf der Traktandenliste. Welche regulatorische Anforderung formeller Art ist einzuhalten, damit die trak-tandierten Beschlüsse angenommen werden können?
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige regulatorischeRechts-grundlage.
Die Beschlüsse der Versammlung müssen Gegenstand eines vom Vorsitzenden und dem Protokollführer unterzeichneten Protokolls sein, wobei die Traktanden in der schriftlichen Einladung aufgeführt sein müssen (Art. 21 Ziffer 1–Art. 21 Ziffer 6 StWE-Reglement). Das vorgeschriebene Quorum muss ein-gehalten werden (Art. 22 StWE-Reglement).
Ein Stockwerkeigentümer ficht an, dass Sie den Vorsitz der Versammlung führen. Was antworten Sie ihm?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt fürdie rechtliche Grundlage
Die Versammlung kann beschliessen, dass nicht der Verwalter den Vorsitz führt –Art. 21 Ziffer 5 StWE-Reglement.
Unter welchen Bedingungen kann die Versammlung rechtsgültig beschliessen, und welche Mehrheit ist für die folgenden Beschlüsse erforderlich? Bitte geben Sie unbedingt die anwendbare Grundlage an.
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punkt für die rechtliche/ reglementarische Grundlage.
Ein Stockwerkeigentümer hat vor kurzembegonnen, in seiner Stockwerkeinheit mehrere besonders luxuriöse Umbauarbeiten vorzunehmen. Welche besonderen Anforderungen sind bei den besagten Umbauarbeiten –neben den baupolizeilichen Vorschriften –einzuhalten?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtigeAntwort; 1 Punkt für die richtigeregulatorischeGrundlage.
Keine sonstigen Anforderungen, sofern diese nicht den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes beeinträchtigen –Art. 4 Ziffer 2 StWE-Reglement.
Die besagten Umbauarbeiten bringen eine Erhöhung der Versicherungsprämie mit sich. Auf welche Weise wird die Erhöhung in der Gemeinschaft aufgeteilt?
Anmerkung: 1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige regulatorischeGrund-lage.
Der Eigentümer hat die Erhöhung der Prämie selbst zu tragen –Art. 16 Ziffer 2 StWE-Reglement
Der Stockwerkeigentümer der Einheit 516-4 (3. Stock) beschwert sich bei Ihnen in einem Schreiben, dass sein Nachbar (Eigentümer der Einheit 516-5) sein Velo täglich von 18 Uhr bis 7 Uhr im Flur des dritten Stocks abstellt. Sie wollen mit dem besagten Nachbarn reden. Auf den Inhalt welcher reglementarischen Bestimmung werden Sie den Nachbarn hinweisen?
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige reglementarischeGrund-lage
Das Abstellen bzw. Lagern beliebiger Gegenstände in gemeinschaftlichen Teilen und Räumlichkeiten ist verboten, sofern es sich nicht um speziell für diesen Zweck vorgesehene Räumlichkeiten handelt –Art. 10 Abs. 2 Buchst. b StWE-Reglement.
Die Stockwerkeigentümer möchten die Nutzung von Stockwerkeinheiten und gemeinschaftlichen Teilen um einige Punkte ergänzen, das Reglement jedoch nicht ändern.Was können Sie ihnen raten?
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort; 1 Punkt für die richtige reglementarische Grundlage.
Abfassung einer Hausordnung gemäss Art. 11 StWE-Reglement
Definieren Sie den Begriff der Wertquoten.
Anmerkung:1 Punkt für die richtige Antwort
Die Wertquote ist ein arithmetisches Konzept zur Festlegung des Anteils des Eigentumsrechts, der dem betroffenen Stockwerkeigentümer zufällt (ausgedrückt in % oder 0/00)
Wie werden die Wertquoten festgelegt? Nennen Sie 4 ausschlaggebende Faktoren.
Anmerkung:1 Punkt für die Methode zur Ermittlung der Wertquoten und ½ Punkt pro ausschlaggebender Faktor
Quantitative Kriterien:
1.Bruttofläche
2.Wohnfläche
3.Volumen der Räume
4.Stockwerke
Weiterer Lösungsvorschlag:
Ausrichtung
Nennen Sie 2 Situationen, in denen die Wertquoten eine Rolle spielen.
Anmerkung: 0.5 Punkte pro richtige Antwort
1.Stimmrecht, sofern Abstimmung gemäss Wertquoten
2.Aufteilung der Kosten und Lasten
Weitere Lösungsvorschläge:
Aufteilung etwaiger Einkommen
Ende des Stockwerkeigentums
Ist eine Anpassung der Wertquoten möglich? Welche Form muss eine solche Anpassung aufweisen?
Anmerkung: 1 Punkt pro richtige Antwort; 1 Punktfür die gesetzliche Bestimmung
Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Der Änderungsakt muss in öffentlich beurkundeter Form erfolgen undin das Grund-buch eingetragen werden. Art. 712e ZGB
