LCM Wadenpohl

• Gebäudeeigenschaften
• Umwelteinflüsse
• Art und Grad der Nutzung
• Alterserscheinung 
• Instandhaltungsgrad

• Bedarfsveränderung
• Modeveränderung
• Umgebungsveränderung

Vorteile:

Planung und Abstimmung der Massnahmen möglich
Konkrete Kriterien für Outsourcingentscheidung
Garantierte Flächenverfügbarkeit möglich
Senkung der Ausfallkosten

Nachteile:

Hoher Planungsaufwand (Datengenerierung und Datenpflege)
Uneinheitliche Aussagen über Verschleissverhalten von Gebäudeelementen
Technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt
Höhere Anzahl an Massnahmen erhöht Fehlerwahrscheinlichkeit («never touch a running
system»)

Vorteile:

Geringerer Genauigkeitsgrad bezüglich Alterungsverhalten erforderlich
Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer möglich
Gute Planbarkeit der Massnahmen
Hohes Mass an Flächenverfügbarkeit erreichbar

Nachteile:

Mögliche Kostennachteile durch zusätzliche Anzahl an Inspektionen und erforderliche Qualifikation des Personals (handwerkliche Fähigkeiten und detaillierte Kenntnisse der technischen Diagnostik

Vorteile:

Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer
Geringer Planungsaufwand

Scheinbare Kostenminimierung

Nachteile:

Hohe Schadenfolgekosten möglich

Verkürzung der Lebensdauer betroffener Gebäudeelemente
Hoher zeitlicher Druck bei der Schadensbehebung mit negativer Beeinträchtigung der Ausführungsqualität
Mögliche Engpässe und höhere Preise bei der Ersatzteilbeschaffung
Ungleichmässige Auslastung von Instandhaltungskapazitäten
Eingeschränkte Outsourcingmöglichkeiten
Keine hohe Flächenverfügbarkeit

• Unterbrechung/vorübergehenden Stilllegung der Produktion
• Ausfall oder der Funktionsbeeinträchtigung
• Anstieg der Betriebskosten
• verschlechterten lnstandsetzungsbedingungen
• Beschädigung von Sach- oder Betriebsanlagen
• Minderung der Mieterträge
• Erhöhte Verwaltungskosten
• Umwelthöhe
• Imageverlust

Unterlassene oder unzureichende Instandhaltung von Gebäuden hat zur FOlge, dass sich Personen auf Grund hygienischer Misverhältnisse, eingeschränktem Komfort in einem Gebäude nicht mehr wohl fühlen und Erkrankungsanzeichen auftreten können.

Nachweiserfüllung der Vertragserfüllung durch Unternehmer mittels Überprüfung von Fristen, Mängelfreiheit, Vollständigkeit, sowie Sicherstellen einer vollständigen und aktuellen Dokumentation

Planer

Unternehmer

Bauherr

Exteren DL (falls Auftrag Fremdvergeben)

Fachspezialisten

Ein neues System wird vor seiner endgültigen Inbetriebnahme einhergehend auf seine Gesmatfunktion sowie Sicherheit hin getestet. Festgestellte Mängel werden protokolliert und sind durch Projketträger bzw. Projektteam umgehend zu beheben.

Aufgrund der Gewährleistungshaftung des Projektträgers steht dem Auftraggeber das Recht auf Nachbesserung von Mängeln am Projektergebnis zu, die anlässlich der Abnahme festgestellt wurden oder innerhalb der vereinbarten Gewährleistungsfrist auftreten.

Spätestens zum Zeitpunkt der Systemübergabe wird die Systemdokumentation dem Auftraggeber und dem Systembetreiber ausgehändigt. Mit der Systemübergabe übernimmt der Auftraggeber oder allenfalls stellvertretend der Systembetreiber die uneingeschränkte Verantwortung für das Projektergebnis

Beschrieb des Systems, seiner Komponenten und Elemente, der verwendeten Produkte und Materialien (inkl. Herkunftsbezeichnung bzw. Lieferanten)
Beschrieb der Systemfunktionen (z.B. Input, Prozesse und Output) und Sollwerte (z.B. Energieverbrauch, Outputgrössen, Emissionen)
Projektrelevante Bewilligungen, Genehmigungen und Prüfzertifikate
Protokollierung der Abnahme und Übergabe des Systems
Protokollierung der festgestellten Mängel und deren Behebung
Sicherheitsbestimmungen

Benutzeranweisungen

Betriebsanweisungen

Unterhaltsanweisungen

Entsorgungshinweise

Projektkosten

Zusammensetzung des Projektteams und Zuständigkeiten

Eigentümer eines Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter ANlage oder Herstellung oder mangelhafter Unterhaltung verursachen.

Wer von dem Gebäude oder Werke eines andern mit Schaden bedroht ist, kann vom Eigentümer verlangen, dass er die erforderlichen Massregeln zur Abwendung der Gefahr treffe.

Mangelnder Unterhalt ist an vielen Bauten beobachtbar: abblätternde Farbe, abplatzende Fassade, morsche Fensterrahmen. Vandalismus beschleunigt den Zerfall.

Eine aufgeschobene Instandsetzung wird so immer teurer, es müssen nun kurzfristig abzuschreibende Investitionen getätigt werden. Wenn der Zustand aber so miserabel ist, dann muss dieser durch einen Neubau ersetzt werden.

• Fehlendes IH-COntrolling
• Unzureichende Bestandesdaten
• Unzureichende IH-Daten
• Fehlende IH-PLanung
• Ungenaue Aussagen über Abnutzungsverhalten
• Fehlende IH-Strategie
• Fehlende IH-Ziele
• Dominanz von Havariestrategie

SIA469

• die Absichten der Eigentümerschaft • das Bauwerk und die vorhandenen Bauwerksakten
• die Ergebnisse aus früherer Überwachung und Überprüfung
• die im Zusammenhang mit der Erhaltung eines Bauwerks und dessen Betrieb bestehenden vertraglichen Regelungen
• die behördlichen Auflagen

• die gesetzlichen Rechte und Pflichten der Eigentümerschaft.
 

SIA469

• die angestrebten kulturellen und wirtschaftlichen Werte des Bauwerks
• der Zweck bzw. die Funktion des Bauwerks
• die Nutzung bzw. Verwendung des Bauwerks und deren Dauer
• die Anforderungen an das Bauwerk.
Diese Vorgaben sind bei Bedarf veränderten Verhältnissen anzupassen.
 

DIN EN 13306

• Konformitätsprüfung (Inspektion)
• Zustandsüberwachung

• Nachweisprüfung

• Funktionsprüfung

• Routine-Instandhaltung (Wartung)
• Revision

• Fehlerdiagnose

• Fehlerortung
• Wiederherstellung

• Instandsetzung

• Wiederherstellung für begrenzte Zeit
• Verbesserung

• Änderung

• Grundüberholung

• Vorbereitung von Instandhaltungsaufgaben
• Instandhaltungszeitplan

1. Präventive Instandhalrung: Vorausbestimmende IH; Zustandsorientierte IH; Qualitätssichernde IH; Total Productive Maintenance

2. Korrektive Instandhaltung: Unmittelbar oder aufgeschoben

Bei Gebäudeinstandhaltung muss Eingriffstiefe einerseits mit der Dringlichkeit, andererseits mit der
Objektstrategie abgeglichen werden!

Präventivstrategie: Wird vorausschauend geplant --> Bereits vor Ausfall projektiert und budgetiert.

Inspektionsstrategie: Nötige Arbeiten werden durch Beobachrung entdeckt --> IS kann ebenfalls vor Ausfall durchgeführt werden.

Ausfallstrategie: Instandsetzungsarbeiten werden erst nach Ausfall ausgelöst.

Damit ein Gebäude seinen Ursprungswert behält, benötigt es gemäss Schweizerischem Ingenieur- und Architektenverein SIA jährliche Investitionen in der Höhe von ca. 1,5% des Anlagewertes.

Der Instandhaltungsaufwand beträgt ca. 0.8% bis 1.1% des Gebäudeversicherungswertes.
Zusätzlich zur Instandhaltung ist je nach gewählter Konstruktion im Durchschnitt mit einem jährlichen Instandsetzungsaufwand von 1.6 bis 2.6% des Gebäudeversicherungswertes zu rechnen.

Zwei Definitionen:

1. Erwerbskosten, welche zu den Anlagekosten gehören

• Erwerbspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers
• mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten
• wertvermehrenden Aufwendungen seit dem Erwerb

2. Gestehungskosten = die Summe aus Bodenwert + Bauwert + Baunebenkosten

Nebenkosten sind bspw. Heiz- oder Warmwasserkosten. Wo keine Nebenkosten ausgeschieden sind, sind alle Leistungen des Vermieters im Nettomietzins inbegriffen. Ansonsten müssen die Leistungen separat verrechnet und aufgeführt werden.

• SIA469: Erhaltung von Bauwerken

• DIN 18960: Nutzungskosten im Hochbau

• DIN 31051: Grundlagen der Instandhaltung
• DIN EN 13306: Begriffe der Instandhaltung

• DIN 32736: Gebäudemanagement: Begriffe und Leistungen
• ProLeMo: IFMA Prozess-/Leistungsmodell im FM
• SN EN 15221-4: Taxonomie, Klassifikation und Strukturen im Facility Management
  
• GEFMA 100/200: FM: Begriff, Struktur, Inhalte / Kosten im FM

Die SIA 469 ist die Norm über den Erhalt von Bauwerken. Sie gliedert die Bewirtschaftung in die Bereich Verwaltung Betrieb und Erhaltung

Unter die Unterhaltung fliessen die Unterkategorien: Überwachung, Unterhalt und Veränderung.

Unterhalt: Wird weiter unterteilt in IH/IS/Erneuerung