Raumplanungs-, Bau- und Enteignungsrecht

Bei der erstmaligen Schaffung einer RPG-konformen Bauzone und der Nichtaufnahme eines Grundstückes in diese liegt ausnahmsweise eine Entschädigungspflicht vor wenn

• Land im weitgehend überbauten Gebiet liegt oder
• Aspekte des Vertrauensschutzes Einzonung geboten hätten oder
• Kummulativ
  • Baureifes oder grob erschlossenes land betroffen ist, das
  • innerhalb eines gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekts liegt und
  • der Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat. (Konkrete Überbauungsabsicht)

Eine Abzonung liegt vor, wenn innerhalb einer Bauzone z.B

• Ausnützungsziffer reduziert wird
• Geschosszahl reduziert wird
• Mindestabstände vergrössert werden
• Baulinien

Wenn Eigentümer angemessene wirtschaftliche Nutzung verbleibt, besteht keine materielle Enteignung.

Nur bei langer Dauer

• Wurde durch BVR bejaht, bei einem Fall wo ein Grundstück für 21 Jahre einer Freifläche zugewiesen wurde.

Enteignungsvorbereitende Beschänkungen sind nicht Entschädigungspflichtig

- Nur bei Sonderopfer

- Wenn bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung der Grundstücks verbleibt, keine Entschädigung

• Grundsatz: Volle Entschädigung, Berechnung nach Differenzmethode
• Massgebender Zeitpunkt ist der Eigentumseingriff
• Verzinsung erst ab Anmeldung des Anspruchs

• Verfahren wird durch Klage des Eigentümers bei der kantonalen SchK eingeleitet
• Passivlegimimation
  • Allgemein: Das den Eingriff bewirkende Gemeinwesen
  • Spezialregelung des BauG
    • i.d.R. die Gemeinde (Aber BauG 130 lit. a + c)
    • bei kantonaler ÜO der Kanton (BauG 130 lit. b)
• Verjährung (BauG 134 I)
  • 10 Jahre ab Kenntnis
  • 20 Jahre absolut
• Rechtsmittel
  • (Gleich wie bei formeller Enteignung)
  • Anfechtung des Entscheids mittels Appelation an Verwaltungsgericht (kEntG 54)
    • Keine Bindung an Parteibegehren
  • Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an Bundesgericht
  • Beschwerdebefugnis von Kanton und Gemeinden nach RPG 34 II

• Im Verfahren vor der SchK/VGer bzgl. dem Vorliegen einer materiellen Enteignung:
  • Unterlegerprinzip
• Im verfahren vor der SChK/VGer bzgl. der Höhe der Entschädigung
  • Kostenpflicht beim Enteigner
• Verfahren vor Bundesgericht
  • Unterlegerprinzip

Nach BGG 82 lit. b ist die Beschwerde zulässig gegen einen kantonalen Erlass

> Kantonaler Richtplan ist als solcher einzustufen

• Beschwerde an Regierungsrat (BauG 102 III)
• Beschwerde an öffentlich-rechtliche Abteilung Bundesgericht (BGG 82 )

Nach BauG 30 muss folgendes erfüllt sein:

• Nutzung eines Sondervorteils durch wesentliche Abweichung von örtlichen Bauvorschriften
  • Durch eine Ausnahmebewilligung nach BauG 26 oder
  • Durch ÜO
• Nachbar muss erheblich Beeinträchtigt sein
  • Z.B. verringerte Baumöglichkeit wegen Gebäudeabstand
• Schaden muss kausale Folge des gewährten Sondervorteils sein
  • D.h. gemessen am "Schreckprojekt"

• Der einen "Sondervorteil" beanspruchende Nachbar muss zwingend darauf hinweisen (BauG 31 I)
  • in der Baupublikation
  • Durch Mitteilung an betroffenen Nachbar
• Nachbar muss innert Einsprachefrist Lastenausgleich Anmelden (BauG 31 I)
  • Sonst verwirkt der Anspruch (BauG 31 IV)
    • Muss in Baubewilligung vorgemerkt sein
• Gemeindebehörde zeigt betroffenem Nachbar den Baubeginn unmittelbar nach der Schnurgerüstabnahme an.(BauG 31 II)
• 3 Monats-Frist zur klage bei der kantonalen Entschädigungskommission (BauG 31 III)
• Appellation an Verwaltungsgericht (BauG 31 III)
• Beschwerde an Bundesgericht

Primär auf BV 26 II und RPG 5 II, wonach Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleich kommen voll entschädigt werden müssen.

> Weitergehende kantonale Entschädigungen sind nur gestützt auf RPG 5 I möglich.

Nach Bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Nutzung in naher Zukunft gegeben, wenn dies noch inerhalb des Planungshorizonts möglich ist

- Der Grundeigentümer muss quasi aus eigener Kraft die bessere Nutzung (Überbauung) herbeiführen können.

- D.h. es ist nicht gegeben, wenn eine Überbauung nur möglich ist wenn:

• Noch eine ÜO erlassen werden muss
• Eine Ausnahmebewilligung eingeholt werden muss, auf die man keinen Anspruch hat
• Noch eine Landumlegung durchgeführt werden muss
• Noch erhebliche Erschliessungsarbeiten durchgeführt werden müssen. (Wenn dies aber die Gemeinde versäumt, kann sie sich nicht darauf stützen!)

Es wird geprüft ob sich das betroffene Grundstück anhand tatsächlicher Gegebenheiten für eine Überbauung eignet.

Verneint wurde etwa:

• Siedlungstätigkeit entwickelt sich nicht in Richtung dieses Grundstücks
• Bauliche Nutzung verlief dem Grundstück zuwieder.

Entschädigungslos hinzunehmen sind polizeilich motivierte Massnahmen (Zur Abwehr einer unmittelbaren Gefahr). So z.B.:

• Zuweisung von Land in ein Gefahrengebiet
• Zuweisung von Land in eine Waldabstandszone

Nicht entschädigungslos hinzunehmen sind Anordnungen, die weiter gehen, als zur Abwendung der ernsthaften und unmittelbaren Gefahr erforderlich.

Die Voraussetzungen nach BV 36 müssen geprüft werden!

Wichtig ist der Stichtag der Enteignung! (kEntG 21 I). Wenn ein Grundstück z.B. zuerst ausgezont wird und danach enteignet, dann bemisst sich der Wert zum Zeitpunkt der Enteignung, d.h. der Wert bemisst sich schon an dem "ausgezonten Wert". Nach BauG 134 II kann aber zusätzlich noch eine Entschädigung durch materielle Enteignung entstehen, die in diesem Falle durch die Auszonung entstanden ist.

• Aus der Eigentumsgarantie BV 26
• Weder BauG 3 anwendbar noch RPG 24c

Rechtmässigkeit

• Schaffung einer unzulässigen Kleinbauzone (In Landwirtschaftsgebiet?)
• Umgehung von RPG 24 (Standortgebundenheit)
• Bauzonendimensionierung nach RPG 15
• Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen von RPG 1 + 3
• Übereinstimmung mit kantonalem Richtplan

Zweckmässigkeit (Bei Einsprachen)

• Frage, ob Planung geeignet istl das angestrebte Ziel zu erreichen

Bei Bauten innerhalb der Bauzone
-> Kantonale Zuständigkeit

- BauG 19 f., BauV 19 ff.

- Bei Bauten und Anlagen, die wesentlich von der baurechtlichen Grundordnung abweichen (Z.B. Hochhäuser, Treppenhäuser, Einkaufszentren)

Bei Bauten ausserhalb der Bauzone
-> Zuständigkeit nach RPG

- Abgrenzung zwischen Ausnahmebewilligung nach RPG 24 und Sonernutzungsplaungspflicht.
> Sondernutzungsplan immer dann notwendig,bei Bauten und Anlagen dir aufgrund ihrer Raumwirkung nur in einer Planungsverfahren umgesetzt werden können. (UVP-Pflicht als Indiz)

- Beispiele: Kiesgrube, Bootshafenanlage, SChiessplatz, grosse Sportanlagen...

Zulässig sind meist Gewerbe wie
- Bäckereien
- Apotheken
- Arztpraxen
- Coiffeure
- Kindertagesstätten

Unzulässig sind meist:
- Autogewerbe
- Sexgewerbe
- Sterbehilfe

Die Bestimmung des Nutzungsmass findet statt mittels:
- Geschossflächenziffer (BauV 92 II i.V.m BMBV 28)
- Baumassenziffer (BauV 92 II i.V.mm BMBV 29)
- Überbaaungsziffer (BauV 92 II i.V.m. BMBV 30)
- Grünflächenziffer (BauV 92 II i.V.m BMBV 31)

Grundsatz
Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. (RPG 16a I)
> Die Definition von Landwirtschaft umfasst dabei sowohl die Bodenabhängige als auch die Bodenunabhängige Produktion

Im Näheren
- Zonenkonform sind zunächst Bauten und Anlagen, die der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen. (RPV 34 I)

- Im Rahmen einer inneren Aufstockung sind aber auch Bauten und Anlagen, die der bodenunabhängigen Produktion dienen zonenkonform. (RPV 34 I / 37 II e contrario)

> Die Voraussetzungen der inneren Aufstockung finden sich dabei in RPV 36 (Im Bereich der Tierhaltung) und RPV 37 (Im Bereich des Gemüsebaus und des produzierenden Gartenbaus)

- Bauten und Anlagen, die der bodenunabhängigen Produktion dienen sind auch über der inneren Aufstockung zulässig, wenn planerisch vorgesehen. (RPG 16a III, RPV 34 I, BauG 80a - c)

- Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen. (RPV 34 II)

- Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb unentbehrlich ist, einschliesslich der abtretenden Generation (RPV 34 III)

- Bauten und Anlagen, zur Energiegewinnung aus Biomasse. (RPG 16aII, RPV 34a)

Nach RPV 34 IV kann eine Bewilligung nur erteilt werden, wenn
a. Baute oder Anlage ist für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig.
b. Baute oder Anlage stehen am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegen.
c. betrieb kann voraussichtlich längerfristig bestehen.

- Nach BauG 80a I muss auf regionaler Ebene ein Richtplan oder ein Landwirtschaftsentwicklungskonzept erlassen werden
   > Sind die Vss. nach RPV 80a II erfüllt kann darauf verzichtet werden

- Nach BauG 80a II muss auf kommunaler Ebene ein Nutzungsplan vorliegen (Schutzzonenplan, Zonenplan oder ÜO)

- Die Kriterien zur Gebietsausscheidung nach RPV 80b müssen erfüllt sein

- Die Erschliessung geht zu Lasten der Grundeigentümer (RPV 80c)

Nicht Zonenkonforme Bauten und Anlagen in folgenden Zonen

- LWZ
- Schutzzone
- Wald

Man unterscheidet zwischen positiver und negativer Standortgebundeneit

Positive Standortgebundenheit
- Man ist aus objektiv wichtigen Gründen auf Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen. 
- Nach BGer wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist.

- Dabei genügt die relative Standortgebundenheit, d.h. es ist nicht erforderlich, dass überhauöt kein anderer Standort in Frage kommt. Es müssen aber besonders Wichtige Gründe für diesen Standort sprechen.

- Beispiele: Skilifte, Beschneiungsanlagen, SAC Hütten, Bergrestaurants, Lawinenschutzbauten, Mobilfunkantennen

Negative Standortgebundenheit
- In Bauzone nicht realisierbar

- Beispiele Schiessplatz, Tierheim

1. Standortgebundenheit (lit. s)

2. Interessenabwägung zugunsten des Vorhabens ausgefallen (lit. b)

- Zweckänderung ohne bauliche Massnahme (RPG 24a)
- Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetrieben (RPG 24b, RPV 40)
- Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen (RPG 24c, RPV 41 + 42)
- Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten (RPG 24d, RPV 42a-c)
- Hobbymässige Tierhaltung (RPG 24e)
- Umnutzung und Erweiterung gewerblicher Bauten und Anlagen (RPG 37a, RPV 43)
- Zweckänderung von Bauten in streusiedlungsgebieten + lanschaftsprägend geschütze Bauten (RPV 39)

- Anwendbar auf Wohnbauten oder angebaute Ökononiebauten

- Nicht anwendbar auf freistehende Ökonomiebauten ohne Wohnnutung

> Die betreffenden Bauten müssen zur Zeit der Erstellung zonenkonform gewesen sein. D.H. sie sind entweder vor dem 1.7.1972 erstellt worden oder später der Nichtbauzone zugewiesen worden.

Als weitere Vss müssen beachtet werden:

> Keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen (RPG 24c V)
> Kantone könnnen weitere Regeln erlassen (RPG 27a)

1. Bauten werden im Zweck geschützt (Rpg 24c I)
2. Erneuerung, teilweise (Zwecks-)Änderung, massvolle Erweiterung und Wiederaufbau werden zulässig. 

> Wahrung der Identität (RPV 42 I-III)
> Regeln zum Wiederaufbau nach RPV 42 IV)

Betriebsnahe Landwirtschaftliche Betriebe (RPG 24b I + II)
Voraussetzungen der Zulässigkeit:
- Angewiesen auf Zusatzeinkommen
- Nur im bestehenden Gebäudevolumen
- Bewirtschaftung durch Bewirtschafter/Lebenspartner
 

Nebenbetrieb mit engem sachlichem Zusammenhang
- Abhängigkeit von zusätzlichen Einkommen nicht notwendig
- Massvolle Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens möglich (RPV 40 V)
- Anstellung von Personal zulässig (RPG 24b II)
- Beispiele: Agrotourismus, Schlafen im Stroh...

> Nach RPV 40 I + V müssen in beiden Varianten folgende Vss. eingehalten werden:
- Innerhalb des Hofbereichs
- Hofcharakter bleibt im wesentlichen unverändert
- Dahinfallen der Bewilligung von Gesetzeswegen, wenn Vss. dahinfallen

> Kantone können weitere Einschränkungen erlassen!

- Die ordentliche Baubewilligung (BauG 32a)
- Die kleine Baubewilligung (BauG 32b)
- Die Teilbaubewilligung (Baug 32c)
- die generelle Baubewilligung (BauG 32d, BewD 42)

- Die Überbauungsordnung als Baubewilligung (BauG 88 VI, BewD 45 f., BauV 122f.)
- Die Projektänderungsbewilligung (BewD 43)
- Die Ausnahmebewilligung (BauG 26 innerhalb der Bauzone, RPG 24 ff. ausserhalb der Bauzone)
- Vorzeitige Baubewilligung (BauG 37)
- Nachträgliche Baubewilligung (BauG 46 II)

in BewD 27 sind die Vss. enthalten

- Grundsätzlich werden im generellen Baugesuch gestellte Fragen abschliesslich geklärt.

- Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt ein Entscheid im generellen Baugesuchsverfahren bloss einen Zwischenentscheid dar. Man kann diesesn anfechten, muss aber nicht. Somit können die Punkte, die bereits im generellen Baugesuch geklärt wurden im ordentlichen Baugesuchsverfahren erneut hervorgebracht werden.

Bis zum Beschwerdeverfahren des BVE( Bau- Verkehrs- und Energiedirektion kann ein Projektänderungsgesuch eingereicht werden. Beim Verfahren vor Verwaltungsgericht ist dies nicht mehr möglich (BewD 43 IV)

- Voranfragen sind gesetzlich nicht vorgesehen. Die Behörde ist nicht verpflichtet darauf einzugehen. Tut sie es trotzdem, haben die Aussage lediglich informativen Charakter.

> Zuständigkeit nach BauG 33 I-IV und BewD 8

Regierungsstatthalter 
- Zuständig für Gesuche aus kleinen Gemeinden, sofern diese nicht selbst zuständig sind 
- Gesuche, die das Gastgewerbe betreffen (BewD 8 II lit. a)
- Gesuche, für Prostitutionsbetriebe( BewD 8 II lit. b)
- Gesuche, die für Zwecke der Gemeinde gestellt sind. (BewD 8 II lit.d)
- Baugesuche aus kleinen Gemeinden, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung verlangen oder Baukosten > 1 Mio. (BewD 8 III i.V.m BewD 9 II)
 

Grosse Gemeinden (> 10'000 Einwohner)
- Für alle Baugesuche selbst zuständig, ausser Gastgewerbe oder Zweck Gemeinde (Dann Regierungsstatthalter)

Kleine Gemeinden (< 10'000 Einwohner)
- Zuständig für Bauvorhaben mit geringem Koordinationsaufwand (BauG 2a i.V.m BewD 9)
- Alle Bauvorhaben, wenn durch JGK mit voller Kompetent ausgestattet (BauG 33 III), dann gelten Vorschriften für grosse Gemeine, sie können also auch Bauvorhaben > mio etc durchführen.