Zivilgesetzbuch

• Kaufverträge
• Verträge, mit welchen ein Vorkaufs-, Kaufs-, oder Rückkaufsrecht errichtet wird
• Schenkungsversprechen
• Sacheinlage- und Sachübernahmeverträge betreffend Grundstücke im Gesellschaftsverkehr
• Eheverträge

• Eigentum an einem Grundstück durch eine Verfügung von Todes wegen
• Erbteilungsvertrag
• Verträge unter Miterben über die Abtretung der Erbanteile

Die Liegenschaft muss abgrenzbar sein. Das heisst:

- Grenzlinien gegenüber anderen Liegenschaften (horizontale Abgrenzung)

- Grenzen nach oben in den Luftraum und nach unten ins Erdinnere (vertikale Abgrenzung)

Die Vertikale Abgrenzung erstreckt sich soweit wie ein Interesse des Eigentums besteht. Die beiden Abgrenzungen dienen den Umfang des Grundstückes gegen aussen festzulegen.

Das bedeutet, dass sich das Grundeigentum auch auf die mit dem Grund und Boden (ober- und unteririsch) verbundenen Bauten, Pflanzen und Quellen erstreckt

Vermutung von Miteigentum an Grenzvorrichtungen:

• Überbaurecht
• Baurecht
• Leitungsbaurecht

Die Gesamtheit der Nutzungsbeschränkungen des Grundeigentums, welche die Rücksichtnahme auf einen engeren oder weiteren Kreis benachbarter Grundeigentümer fordert.

Jeder Grundeigentümer darf seine Nutzungsbefugnisse nur soweit ausüben, als dadurch die Rechtsposition seines Nachbarn nicht beeinträchtigt wird.

• Materielle Immissionen
• Ideelle Immissionen
• Negative Immissionen

• Staubwolken durch Lastwagen beim Nationalstrassenbau
• Staub und Gerüche durch Geflügelmast
• Versickern von Abwasser
• Verunreinigung des Trinkwassers durch Düngung
• Fluor aus einer Aluminiumfabrik
• Erschütterungen durch Werkzeugmaschinen

Erzeugen eine Verletzung des psychischen Empfinden der Nachbarn oder verursachen unangenehme psychische Eindrücke (zB. Benutzung einer Wohnung als Bordell)

Wenn dem Nachbargrundstück die Zuführung von Stoffen, Personen oder Energien ferngehalten wird oder wenn ideelle Eindrücke durch den Nachbarn behindert werden (zB. Entzug der Aussicht)

- Wasserablauf = der untenliegende Grundeigentümer hat die Pflicht, den Wasserablauf, die sogenannte Vorflut des oberhalb liegenden Grundstücks aufzunehmen

- eindringende Wurzeln und Äste = bei erheblichen Schädigungen besteht ein Selbsthilferecht, das Kapprecht. Verzichtet der Nachbar auf das Kapprecht, hat er ein Recht auf die sich an den überhängenden Ästen befindenden und die herabgefallenden Früchte

Zwangsdienstbarkeiten (Legalservitute) die nur bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen und gegen volle resp. angemessene Entschädigung eingeräumt werden:

• Überbaurecht
• Durchleitungsrecht
• Notwegrecht
• Notbrunnenrecht

Unmittelbare und mittelbare Beschränkungen

Verpflichten den Eigentümer direkt kraft Gesetzes zu einem Dulden, Unterlassen oder Tun. Es braucht dazu keine private oder behörderliche Anordnung:

- ein Ehepartner kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen das Haus verkaufen

- Steht ein Grundstück im Miteigentum von Eheleuten, so darf kein Ehepartner ohne die Zustimmung des anderen über seinen Miteigenumsanteil verfügen, sofern nichts anderes vereinbart wurde

- Miteigentümer verfügen über ein gesetzliches Vorkaufsrecht

- Die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Mittelbare Verfügungsbeschränkungen entstehen nie direkt kraft Gesetzes. Der Berechtigte erhält lediglich einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks auf Einräumung eines Rechts.

- Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Richter einem Ehepartner die Verfügung über ein Grundstück untersagen und diese Verfügungsbeschränkung im Grundbuch anmerken lassen

- Sicherung des Baurechtszinses durch ein mittelbares Pfandrecht

- Anspruch auf Errichtung eines Grundpandrechtes haben der Verkäufer, die Miterben und die Bauhandwerker

• Vorkaufsrecht
• Kaufsrecht
• Rückkaufsrecht

Alle 3 Verträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und zur Verstärkungn ihrer Wirkung können sie im Grundbuch eingetragen werden. 

Infolge Vormerkung wirken das Vorkaufs, Kaufs- und Rückkaufsrecht gegenüber jedem späteren Eigentumer des belasteten Grundstückes. Diese vertraglichen Rechte sind vererblich, aber nicht abtretbar.

Der aus dem Vorverkaufsvertrag Berechtigte hat das Recht eine bestimmte Sache des Vorkaufsverpflichteten im Falle des Verkaufs an einen Dritten zu Eigentum zu erwerben. Jedoch nicht bei Erbfall, Zwangsersteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (höchstens 25 Jahre)

Vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, dem Berechtigen ein Grundstück auf dessen Verlangen zu einem festgesetzten Preis zu verkaufen (höchstens 10 Jahren)

Kaufvertrag in welchem geregelt wird, dass der Verkäufer die Möglichkeit erhält, die vormals verkaufte Sache wieder zurück zu erwerben (höchstens 25 Jahre)

- unmittelbare (direkte) Sachherrschaft oder Verfügungsmacht

- absolute Ausschlusswirkung gegenüber Dritten

- Tatsächliche Verfügungsmacht: Der Eigentümer kann die tatsächliche Herrschaft über eine Sache ausüben. Er kann sie gebrauchen, nutzen, verändern oder verbrauchen

-Rechtliche Verfügungsmacht: Eigentümer kann sein Eigentum an einer Sache auf einen Dritten übertragen. Kann auch belastet werden, sei es durch beschränkte dingliche Rechte (Dienstbarkeiten) oder durch obligatorische Rechte (Mietvertrag)

Ist ein absolutes Recht und wirkt als solches gegenüber jedem Dritten.

Das Eigentumsrecht umfalls stets die ganze Sache. Dies gilt sowohl für die einheitlichen (Steine) als auch für die zusammengesetzten Sachen (Möbel). Zudem hat der Eigentümer einer Sache, das Eigentum auch an allen ihren Bestandteilen.

Bestandteil ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.

- Sachqualität: Nur körperliche Sachen können Bestandteile sein

- Äussere Verbindung: physischer Zusammenhang zwischen dem Bestandteil und der Hauptsache. Eine dauerhafte äussere Verbindung, die sich nicht auflösen lässt (nur durch Zerstörung)

- Innere Verbindung: Von der Bestimmung her bildet der Bestandteil mit der Hauptsache eine Einheit, eine wirtschaftlich-funktionelle Verbindung

- Ortsübliche Auffassung: Der Ortsgebrauch wird in Zweifelsfällen zur Beurteilung der Bestandteilqualität herangezogen

Ein Zugehör ist eine selbstständige bewegliche Sache. Sie bleibt trotz Verbindung zur Hauptsache eine Sache für sich.

- selbstständige bewegliche Sache = nur für sich allein bestehende bewegliche Sachen können Zugehör sein-

- Sachbeziehung = Äussere Beziehung zur Hauptsache. Die Voraussetzung der äusseren Beziehung ist wenn zwischen Zugehör und Hauptsache durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise ein räumlicher Zusammenhang besteht, welcher für Dritte erkennbar ist.

- Zweckbeziehung = Innere Verbindung zur Hauptsache. Eine bewegliche Sache ist Zugehör, wenn sie dauernd für die Bewirtschatung, Benutzung oder Verwahrung der Hauptsache dient.

- Ortsgebrauch oder Widmung = ob eine sache als Zugehör qualifiziert werden kann, entscheidet sich bei Vorliegen einer Sach- und Zweckbeziehung schlussendlich alternativ nach dem Ortsgebrauch oder dem Willen des Eigentümers (Widmung).

Bestandteil = Teilt das rechtliche Schicksal der Hauptsache, da Teil der Hauptsache (keine eigene Sache)

Zugehör = Teilt nur vermutungsweise das rechtliche Schicksal der Hauptsache

Eine vorübergehende Trennung hebt weder die Bestandteils- noch die Zugehörqualität auf.

Ein und dieselbe bewegliche oder unbewegliche Sache gehört gleichzeitig mehreren Personen. Alle diese Personen haben die gleiche Rechtsstellung

• Miteigentum
• Gesamteigentum

Gesamteigentum = setzt zu seiner Entstehung ein bereits bestehendes Grundverhältnis voraus (Erbengemeinschaft), welches die Beteiligten umschlingt und einen ganzen Komplex von Rechten und Pflichten umfasst.

Miteigentum = Miteigentümer ist eine verselbstständigte Rechtsposition in Bezug auf die gemeinschaftliche Sache. Jeder einzelne Miteigentümer kann selbstständig über seinen Anteil verfügen.

Sobald mehrere Perosnen - ohne vorher eine Gemeinschaft zu sein - Eigentum an einer Sache haben, entsteht eine Gruppe von Eigentümern mit gegenseitigen Rechten und Pflichten. Der Einzelne hat Eigentum an einem bestimmten Anteil an der Sache

Durch eine rechnerische Quote, mangels einer anderen Abrede sind die Miteigentümer zu gleichen Teilen an der gemeinsamen Sache berechtigt.

Da jedes Miteigentumsanteil an einem Grundstück veräussert, belastet oder verpfändet werden kann, werden diese als eigene Grundstücke im Grundbuch aufgenommen.

Die Miteigentümer eines Grundstückes haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichteigentümer. dieses kann vertraglich ausgeschlossen werden

Die Veräusserung der gemeinschaftlichen Sache bedarf die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer. Dies gilt auch für deren Belastung mit obligatorischen Rechten (Miete) oder mit beschränkten dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten)

Zudem ist jeder Miteigentümer berechtigt, die gemeinschaftliche Sache insoweit zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der anderen verträglich ist.

• Notwendige Verwaltungshandlungen
• Gewöhnliche und wichtigere Verwaltungshandlungen
• Bauliche Massnahmen

Sämtliche Handlungen, die unerlässlich für die Erhaltung des Wertes und die Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache sowie für deren Nutzungsfähigkeit sind. (Einstimmigkeit)

Untergruppen:

• notwendige bauliche Massnahmen (Dachreparatur nach Unwetter)
• andere notwendige Verwaltungshandlungen (Bezahlen von Hypothekarzinsen)
• dringliche Verwaltungshandlungen (Reparatur Wasserleitung im gemeinschaftlichen Gebäude)