Mietrecht Bartels - Basiswissen

Ist eigentlich keine "Option", weil kein wirkliches einseitiges Recht des Mieters / kein Gestaltungsrecht.

Die entsprechenden Vertragsklauseln tragen zwar den Titel "Option", wenn der Mieter davon (vermeintlich) "Gebrauch macht", ist aber noch eine Einigung zwischen den Parteien über die während der Verlängerung geltenden Konditionen vorausgesetzt: Kommt es zu keiner Einigung, kommt es nicht zur gewünschten Verlängerung.

Dogmatisch handelt es sich daher um eine "Verpflichtung zur Offertstellung": Vermieter muss Angebot machen (natürlich nach Treu und Glauben), Mieter kann annehmen / ablehnen.

Übergabe (zum vereinbarten Zeitpunkt) und Erhaltung des Mietobjektes in "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand"

Ja, weil die Vereinbarung, dass das Mietobjekt in einem noch nicht zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben wird, in diesem Fall nicht zum Nachteil des Mieters sind (sondern von diesem sogar gewünscht). Zum Ausgleich explizit weniger Mietzins.

Hier wird die Pflicht zum Erhalt des gebrauchstauglichen Zustandes (Instandhaltung und Instandsetzung), insbesondere also auch Reparaturen und Erneuerungen, dem Mieter überbunden.

Das wird oft bei "Sale-and-lease-back"-Transaktionen - z.B. Gewerbetreibender verkauft seine Betriebsliegenschaft an Investor und bleibt fortan/vorerst als Mieter darin - so vereinbart und ist in diesem Fall nicht zum Nachteil des Mieters sind (sondern von diesem sogar gewünscht). Zum Ausgleich explizit weniger Mietzins.

- Rückgabeprotokoll Vormieter

- Mietzins Vormieter

- Belege Nebenkosten (Art. 257b Abs. 2 OR)

- Begründung/Belege Mietzinserhöhungen (Art. 269d Abs. 1 OR)

- Begründung Kündigung (Art. 271 Abs. 2 OR)

Grundsätzlich der Vermieter.

Insbesondere nebenkostenfähige Lasten und Abgaben können und werden vermehrt dem Mieter überbunden (z.B. Kehrichtgebühr, Wasser-/Abwassergebühr), nicht aber die obligatorischen Gebäudeversicherungsprämien oder allfällige Grundsteuern.

Als klar nicht nebenkostenfähige öffentlich-rechtliche Gebühr trägt sie der Vermieter, d.h. er kann sie zumindest nicht in die Nebenkostenliste z.L. des Mieters aufnehmen.

(Ein Teil der Lehre bejaht zwar eine von den Nebenkosten unabhängige Weiterbelastungsmöglichkeit an den Mieter, doch ist das heute kein grosses Thema mehr.)

Entgelt für die Überlassung der Sache zum Gebrauch

Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.

Nur, wenn er dies mit dem Vermieter "besonders vereinbart" hat.

- detaillierte Auflistung (nicht "alle Nebenkosten")

- keine Auswahlliste (nur in konkreter Liegenschaft anfallende Positionen)

- nicht in den allgemeinen Bedingungen, sondern im Mietvertrag selbst

Nebenkosten ist der Oberbegriff. (Das OR spricht nur von Nebenkosten.)

Die Heizkosten und die (weiteren) Betriebskosten sind die darunter fallenden Unterbegriffe.

Man sollte daher entweder einfach nur von Nebenkosten sprechen bzw. von der der Nebenkostenabrechnung oder dann von den Heiz- und Betriebskostenabrechnung. Zu vermeiden ist hingegen "Heiz- und Nebenkostenabrechnung".

Nein, denn Reparaturen und Ersatz gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters bzw. sind im Nettomietzins inbegriffen. Dies entspricht der Hauptpflicht des Vermieters, das Mietobjekt im zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten.

Nur die Betriebskosten und der kleine Unterhalt an den allgemeinen Bestandteilen der Liegenschaft dürfen im Rahmen der besonders vereinbarten Nebenkostenpositionen in die Nebenkostenabrechnung einfliessen.

Nein, das gilt als "Reparatur bzw. Ersatz" am Garten und geht daher zulasten des Vermieters.

Nur der kleine Unterhalt am Garten wie Rasenmähen, Düngen, Rabatten schneiden, Laub rechen etc. sind nebenkostenfähig.

Ja, denn vermutlich enthält dieser Full-Service-Vertrag auch über den kleinen Unterhalt hinausgehende Leistungen, insbesondere auch Reparaturen und vielleicht sogar den  Ersatz von Komponenten.

übereinstimmende gegenseitige Willenserklärung (mind. über die 3 wesentlichen Vertragsbestandteile)

Standardablauf in Praxis:

1. Inserat

2. Besichtigung

3. Anmeldeformular (Hinweis auf Schriftformvorbehalt empfehlenswert)

4. Prüfung / Auswahl Wunsch-M

5. tel. Zwischenabklärung ob M noch interessiert (ev. erneut auf Schriftformvorbehalt hinweisen)

6. nicht unterzeichneter MV an M = Einladung zur Offertstellung

7. einseitig unterzeichneter MV an V = Offerte / Angebot

8. gegengezeichneter MV an M = Akzept / Annahme

keine gesetzliche Formvorschrift, d.h. grundsätzlich auch mündlich oder sogar stillschweigend bzw. konkludent möglich

aber meist von Parteien ausdrücklich vorausgesetzte Schriftform = "gewillkürter Schriftformvorbehalt"

dies i.d.R. für Zustandekommen und Änderungen

(steht meist am Ende des MV vor den Unterschriften)

Erfüllung der mit dem Mietvertrag entstandenen Obligationen

Mietvertrag = Entstehungsebene

Mietverhältnis = Erfüllungsebene "der gelebte Mietvertrag"

Beginn: Mietantritt bzw. Übergabe des Mietobjektes

Ende: Rückgabe des Mietobjektes

M tritt Mietverhältnis nicht an, übernimmt Mietobjekt nicht

= Vertragsbruch (wenn angekündigt sogenannter "antizipierter" Vertragsbruch)

Folge: Schadenersatz für entgangenen Mietzins - nicht Mietzins, denn Mietzins wäre Gegenleistung für Gebrauchsüberlassung (wozu es ja gerade nicht gekommen ist)

Mietverhältnis ohne Mietvertrag

rein faktischer Gebrauch einer Mietsache ohne vertragliche Berechtigung

z.B. Verbleib in Mietobjekt über Kündigungstermin (Ende Mietvertrag) hinaus, weil nichts gefunden. 

Folge: Schadenersatz - nicht Mietzins, weil Mietzins Entgelt für vertragliche Überlassung wäre.

Rechtsöffnungstitel

- grundsätzlich während Mietverhältnis

- sogar noch nach vorzeitiger Rückgabe (da diese keine eigentliche Kündigung ist)

kein Rechtsöffnungstitel

- Mietvertrag ohne Mietverhältnis / Mietverhältnis nicht angetreten (kein "Mietzins" als Gegenleistung für ja nicht gegebene Gebrauchsüberlassung geschuldet, sondern "Schadenersatz" für Mietzinsausfall)

- Mietvertrag ohne Mietverhältnis / faktisches Mietverhältnis, z.B. über Kündigungstermin hinaus (weil der Mietvertrag ab dann ja eben gerade nicht mehr gelten soll)

Gebrauchsleihe

Die Überlassung der Sache zum Gebrauch ist unentgeltlich. 

Kein Mieterschutz, daher für Zwischennutzungen geeignet (Alternative: Mietvertrag mit Erstreckungsausschluss gem. OR 272a I d).

Pacht

Zusätzlich zur Überlassung der Sache zum Gebrauch Anspruch auf deren Früchte / Ertrag.

Teils bei vollausstaffierten Restaurants (u.U. sogar mit bestehendem Bierlierfervertrag) der Fall, wo Pächter sozusagen nur noch Licht einschalten muss, um Ertrag zu erwirtschaften.

geschäftliche Tätigkeit  - im weitesten Sinne, muss auch nicht gewinnorientiert sein

Raum - also z.B. kein blosser Kiesplatz (als Stellplatz), keine Fassade (als Werbefläche)

einzelne Stellen ("W&G" dort jeweils erwähnt) im 1. Abschnitt, Allgemeine Bestimmungen

der ganze 2. Abschnitt, "Mietzins-Schutz" bei W&G

der ganze 3. Abschnitt, "Kündigungs-Schutz" bei W&G

nein, auch für Nebenobjekte, welche i.S.v. Art. 253a OR "zusammen mit" W/G vermietet sind

und erst recht im "einheitlichen Mietverhältnis" (W/G und Nebenobjekt im gleichen Vertrag)

zwar separate Verträge abgeschlossen aber

- gleicher Vermieter

- gleiche Liegenschaft

(Gilt auch dann, wenn Verträge nicht zeitgleich abgeschlossen wurden.)

ja, Ferienwohnungen bis 3 Mt.

ja

- Luxusobjekte

- Wohnräume mit von öffentlicher Hand geförderten oder behördlich kontrollierten Mietzinsen (z.B. WEG)

Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit kumulativ:

- 6 oder mehr Zimmern (ohne Küche)

- und luxuriösem Ausbau (z.B. besonders wertige Ausstattung/Materialien/Geräte, sehr grosszügige Grundrisse, etc.)