Mietrecht Bartels - Basiswissen
Studierende aller Institute, www.bartels.ch, Stand 07.02.2021, aktuell in Arbeit
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Kartei Details
| Karten | 39 |
|---|---|
| Lernende | 46 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Recht |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 05.11.2019 / 19.01.2023 |
| Lizenzierung | Namensnennung - Nicht-kommerziell - Keine Bearbeitung (CC BY-NC-ND) (© Tobias Bartels, www.bartels.ch) |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20191105_mietrecht_253
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Mietvertrag - Definition?
3 wesentliche Vertragsbestandteile bzw. Essentialia:
- Sache bzw. Mietobjekt
- Mietzins
- Überlassung zum Gebrauch
Mietvertrag - Entstehung?
übereinstimmende gegenseitige Willenserklärung (mind. über die 3 wesentlichen Vertragsbestandteile)
Standardablauf in Praxis:
1. Inserat
2. Besichtigung
3. Anmeldeformular (Hinweis auf Schriftformvorbehalt empfehlenswert)
4. Prüfung / Auswahl Wunsch-M
5. tel. Zwischenabklärung ob M noch interessiert (ev. erneut auf Schriftformvorbehalt hinweisen)
6. nicht unterzeichneter MV an M = Einladung zur Offertstellung
7. einseitig unterzeichneter MV an V = Offerte / Angebot
8. gegengezeichneter MV an M = Akzept / Annahme
Mietvertrag - Form?
keine gesetzliche Formvorschrift, d.h. grundsätzlich auch mündlich oder sogar stillschweigend bzw. konkludent möglich
aber meist von Parteien ausdrücklich vorausgesetzte Schriftform = "gewillkürter Schriftformvorbehalt"
dies i.d.R. für Zustandekommen und Änderungen
(steht meist am Ende des MV vor den Unterschriften)
Mietverhältnis - Definition?
Erfüllung der mit dem Mietvertrag entstandenen Obligationen
Mietvertrag = Entstehungsebene
Mietverhältnis = Erfüllungsebene "der gelebte Mietvertrag"
Beginn: Mietantritt bzw. Übergabe des Mietobjektes
Ende: Rückgabe des Mietobjektes
Mietvertrag ohne Mietverhältnis?
M tritt Mietverhältnis nicht an, übernimmt Mietobjekt nicht
= Vertragsbruch (wenn angekündigt sogenannter "antizipierter" Vertragsbruch)
Folge: Schadenersatz für entgangenen Mietzins - nicht Mietzins, denn Mietzins wäre Gegenleistung für Gebrauchsüberlassung (wozu es ja gerade nicht gekommen ist)
Was ist ein "faktisches" Mietverhältnis?
Mietverhältnis ohne Mietvertrag
rein faktischer Gebrauch einer Mietsache ohne vertragliche Berechtigung
z.B. Verbleib in Mietobjekt über Kündigungstermin (Ende Mietvertrag) hinaus, weil nichts gefunden.
Folge: Schadenersatz - nicht Mietzins, weil Mietzins Entgelt für vertragliche Überlassung wäre.
Wann ist ein schriftlicher Mietvertrag ein Rechtsöffnungstitel (für den Mietzins) und wann nicht?
Rechtsöffnungstitel
- grundsätzlich während Mietverhältnis
- sogar noch nach vorzeitiger Rückgabe (da diese keine eigentliche Kündigung ist)
kein Rechtsöffnungstitel
- Mietvertrag ohne Mietverhältnis / Mietverhältnis nicht angetreten (kein "Mietzins" als Gegenleistung für ja nicht gegebene Gebrauchsüberlassung geschuldet, sondern "Schadenersatz" für Mietzinsausfall)
- Mietvertrag ohne Mietverhältnis / faktisches Mietverhältnis, z.B. über Kündigungstermin hinaus (weil der Mietvertrag ab dann ja eben gerade nicht mehr gelten soll)
Mietvertrag - Abgrenzungen zu Gebrauchsleihe und zu Pacht?
Gebrauchsleihe
Die Überlassung der Sache zum Gebrauch ist unentgeltlich.
Kein Mieterschutz, daher für Zwischennutzungen geeignet (Alternative: Mietvertrag mit Erstreckungsausschluss gem. OR 272a I d).
Pacht
Zusätzlich zur Überlassung der Sache zum Gebrauch Anspruch auf deren Früchte / Ertrag.
Teils bei vollausstaffierten Restaurants (u.U. sogar mit bestehendem Bierlierfervertrag) der Fall, wo Pächter sozusagen nur noch Licht einschalten muss, um Ertrag zu erwirtschaften.
