7. Teilfähigkeit - KREDITE AN PRIVATE

• Die Lage (Gemeinde)
• Lage innerhalb der Gemeinde
• Steuersätze in der Gemeinde und im Kanton
• usw.

Dieser entspricht bei Neubauten gerade dem Preis, der für den Bau des Hauses bezahlt werden muss.

• Gartenanlage
• Gestaltung der Zufahrten und Wege
• Bauten wie Stützmauern 
• auch alle notwenidgen Zuleitungen

Die Kosten, die rund um den Hausbau entstehen

• Finanzierungskosten
• Gebühren für Kanalisation oder Wasserleitungen
• Kosten für die Privatstrasse, die bis zur Dorfstrasse gebaut werden muss
• usw.

Neuwert des Hauses

-Minderwert

Zeitwert

+ Aussenanlagen

+ Zusatzkosten

Bauwert

+ Landwert

Berücksichtigt die Rendite, die mit der Bewirtschaftung einer nicht selbst genutzten Liegenschaft erzielt werden kann.

Bei  Renditeobjekte, die einen Mietzinsertrag einbringen.

Nettomietertrag pro Jah x 100/ Kapitalisierungssatz

besteht aus dem Zinssatz für eine 1. Hypothek und einem Zuschlag für die genannten Kosten.

Der Zuschlag beträgt je nach Situation 1 bis 3%.

Ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann. 

gibt die Bank einen zu hohen Hypothekarkredit.

Bei einer Zwangsversteigerung ist dann womöglich nur ein Teil des Kredits gedeckt und die Bank erleidet einen Verlust.

Die Bank bietet eiinen zu tiefen Hypothekarkredit. Die Kreditsuchenden wenden sich deshalb vielleicht an eine andere Bank, die bereit ist, ihnen eine höhere Hypothek zu gewähren.

((3 x Ertragswert) + (1 x Realwert)) / 4

Der Versicherungswert entspricht dem geschätzten Gebäudewert.

Versicherung für Feuer- und Elementarschäden.

2/3 des Verkehrswerts

50-60% des Verkehrswerts

50-60% des Verkehrswerts

60% des Verkehrswerts

50% des Verkehrswerts?

50–60% des Ertragswerts gemäss SGH (Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredite)

• 2./3. Säule Guthaben
• Lebensversicherungspolice mit Rückkaufswert
• verpfändbaren Wertschriften
• weiteren Kontoguthaben
• Erbvorbezug

Der Landwert ist der Preis, der für das Land bezahlt werden muss

• die Gemeinde, in der sich das Land befindet,
• die Lage innerhalb der Gemeinde (sind ÖV, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe; liegt das Haus in einem ruhigen Wohnquartier oder grenzt es an ein Industriequartier),
• die Steuersätze in der Gemeinde und im Kanton (Land in steuergünstigen Gemeinden oder Kantonen ist gesuchter und daher teurer als Land in Gemeinden oder Kantonen mit hohen Steuern)

Die Vergleichswertmethode (auch marktorientiertes Verfahren genannt): Hier werden Verkaufsdaten ähnlicher Grundstücke herangezogen, miteinander verglichen und mit dem zu bewertenden Grundstück in Beziehung gebracht.

Die Lageklassenmethode:  Diese Methode beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Bauten und dem Landwert in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht. Dieses Verhältnis wird über eine Bestimmung sogenannter Lageklasse festgelegt. Ist das Verhältnis bestimmt, kann aus dem bekannten Bauwert der Landwert ermittelt werden.

Baukosten bei Neubauten, wert mit Abnützung und Renovationen bei bestehenden Liegenschaften.

• Abnützung des Hauses
• Ausbaustandard

• Gartenanlage
• die Gestaltung der Zufahrten und Wege 
• Bauten wie Stützmauern
• usw.

Kosten, die rund um den Hausbau entstehen.

z.B.

• Finanzierungskosten
• Gebühren für Kanalisation oder Wasserleitungen 
• Kosten für die Privatstrasse, die bis zur Dorfstrasse gebaut werden muss
• usw.

Der Wert gibt an, für wie viel man das Haus zum heutigen Zeitpunkt verkaufen kann.

Aus dem Realwert und dem Ertragswert

im Verhältnis 1:3

Der Verkauf kann i.d.R. nur einmal beim Verkauf erzielt werden, aber der Ertragswert kann jährlich erzielt werden.

entspricht den kapitalisierten Nettomietzinserträgen. Er fällt nur bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften an, bei denen ein Mieterertrag erwirtschaftet werden kann.

Der Verkehrswert ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann. Für die Bank ist er die Grundlage für die Kreditvergabe und Belehnung.

Der Wert gibt an, für wie viel man das Haus zum heutigen Zeitpunkt verkaufen kann. 

Wichtig um die Hypotheken zu berechnen, damit bei Ausfall des Kunden, die Bank den Kredit decken kann 

aus dem Realwert & Ertragswert

(1 x Realwert) + (3 x Ertragswert) / 4

Realwert kann nur einmal beim Verkauf erzielt werden, aber der Ertragswert kann jährlich erzielt werden.

Versicherung gegen Feuer- und Elemtarschäden. 

Es entspricht dem geschätzten Gebäudewert. 

Mit der versicherten Summe sollte nach einem Schaden wieder ein gleichwertiges Gebäude aufgebaut werden können.

Nein, weil der Boden auch nach einem Brand noch vorhanden ist. 

Der Wert des Landes

ein unbebautes oder bebautes Stück Land.