Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Kurztests
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Cartes-fiches
Das Mietrecht kenn verschiedene Kategorien von Mängeln. Geben Sie die Kategorie und deren Definition gemäss Gesetz an und geben sie je ein Beispiel
Kleiner Mangel - kleiner Unterhalt, Reparaturen - Ersatz Zahnglas, Ersatz Filtermatte Dampfabzug, Ersatz Duschbrause
untergeordneter Mangel, mittlerer Mangel - Gebrauch beeinträchtigt, vermindert - Defekter Kühlschrank, defekter Herd
schwerer, grober Mangel - Gebrauch erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen - Wasserschadne in mehreren Räumen, Feuer
Wie muss der Mieter vorgehen, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt? Wann hat der Vermieter das Recht, die hinterlegten Mietzinse wieder zurückzufordern?
Mieter muss den Mangel dem Vermieter schriftlich mitteilen und eine Frist zur Beseitigung setzten.
Mieter muss mit Hinterlegung des Mietzinses androhen.
Mieter muss dem Vermieter mitteilen, dass er den nächsten Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen wird gleichzeitig innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde auf Beseitigung des Mangels, Mietzinsreduktion und Schadenersatz klagen.
Der hinterlegte Mietzins fallen dem Vermieter zu, wenn der Mangel beseitigt wurde.
Dürfen Nebenkostenaktoni bei der Schlichtungsstelle hinterlegt werden?
Bei mittleren Mängeln nein
Bei schwerwiegenden Mängeln ja
Welche Rechte hat der Mieter bei folgenden Mängeln?
-keiner Mangel
untergeordneter Mangel
schwerwiegender Mangel
kleiner Mangel - Mieter hat keine Rechte. muss diese selbst beheben
untergeordneter Mangel - Beseitigung, Herabsetzung des Mietzinses, Hinterlegung des Mietzinses, Ersatz veranlassen und dem Vermieter belasten, Schadenersatz einfordern
schwerwiegender Mangel: Beseitigung des Mangels, Ersatz veranlassen und dem Vermieter belasten, Herabsetzung des Mietzinses, Hinterlegung des Mietzinses, Schadenersatz einfordern, fristlose Kündigung
Was verstehen Sie unter Netto-Mietzins-Soll?
Soll - Einnahmen aus der Liegenschaft, wenn diese die ganze Betrachtungsperiode voll vermietet war.
Das, was reinkommen sollte
Was verstehen Sie unter Netto-Mietzins-Ist?
die effektiven Mietzinseinnahmen nach Abzug der Leerstände
Was verstehen Sie unter Anlagekosten?
Erstellungs-und Kaufkosten einer Liegenschaft, zuzüglich wertvermehrende Investitionen
Was verstehen Sie unter Fremdkapital?
Hypotheken, Darlehen
Was verstehen Sie unter Eigenkapital?
Das Kapital, welches der Eigentümer investiert hat
Was verstehen Sie unter Liegenschaftserfolg?
Gewinn oder Verlust aus der Liegenschaft (Einnahmen minus Ausgaben.
Definieren Sie den Begriff Bruttorendite.
zeigt das Verhältnis der Soll-Mietzinseinnahmen zum Anlagewert (oder Kaufpreis) der Liegenschaft.
Wie hoch darf die Bruttorendite sein und wo wird sie angewendet?
1.5 - 2% über dem aktuellen Hypothekarzins für 1.Hypotheken.
darf nur bei Neubauten angewendet werden.
Wie lautet die Formel zur Berechnung der Bruttorendite?
Netto-Mietzins-Soll x 100 / Anlagekosten oder Kaufpreis
Definieren sie den Begriff Nettorendite
Die Nettorendite ist das in % ausgedrückte Verhältnis des Liegenschaftserfolgs zum investierten Eigenkapital.
Wie lautet die Formel zur Berechnung der Nettorendite?
Liegenschaftserfolg x 100 / investiertes Eigenkapital
Was verstehen Sie unter missbräuchlichen Mietzinsen?
Wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird; wenn die Mietzinse auf einem übersetzten Kaupreis beruhen
Was verstehen sie unter Orts-und Quartierüblichkeit
Es werden Mietobjekte verglichen, welche im Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode gleichwertig sind.
Welche Formvorschriften kennen sie bei der Mittteilung einer Mietzinsänderungen und welche Punkte müssen aufgeführt sein?
Amtlich bewilligtes Formular; Erhöhung muss begründet sein; der bisherige und neue Mietzins muss aufgeführt sein; die bisherigen und neuen Aktontobeiträge müssen aufgeführt sein; Zeitpunkt der Inkrafttretung, Klare Begründung = mehrere Anpassungsgründe sind in Einzelbeträgen auszuweisen; Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung; Verzeichnis der Schlichtungsbehörde und ihre örtliche Zuständigkeit
Mit amtlichen Formular - ansonsten nichtig
Wann resp. zu welchen Zeitpunkt muss die Mietzinsänderung beim Mieter eintreffen und wann verschickten sie diese?
Zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist muss die Mietzinsänderung beim Mieter eintreffen. Plus 20 tägige Postreise ergibt 30 Tage vorher verschicken
Welche drei Kostenfaktoren berechnen Sie bei Mietzinsänderungen?
Veränderung des Referenzzinssatzes
Stand des Landesindex der Konsumentenpreise (= Teuerung auf dem risikotragenden Kapital)
Kostensteigerungen
Die Erhöhung des Referenzzinssatzes erlaubt eine Erhöhung der Mietzinse. Wie können sie die Mietzinse erhöhen bei:
mehr als 6%
5 und 6 %
weniger als 5%
mehr als 6% = pro 1/4 2%
5 und 6% = pro 1/4 2.5%
weniger als 5% = pro 1/4 3%
Wie lautet die Formel der Berechnung bei einer Senkung des Referenzzinssatzes (von 3% auf 2.5%)
2 x 3% = 6% x 100 = 600
2x3% = 6% + 100 = 106
= 600/ 106 = 5.66%
Welcher %-Satz wird in Bern bei den Kostensteigerungen pro Jahr akzeptiert?
0.5% pro Jahr
Zu welchem %-Satz kann der Vermieter die Teuerung auf den Mietzins überwälzen?
40%
Wann kann der Vermieter Mehrleistungen oder wertvermehrende Investitionen überwälzen? Welche %-Sätze gelten hier?
50-70% der Mehrleistungen, sofern mehrere Arbeitsgattungen durchgeführt wurden
100% bei neuen Leistungen
20-50% bei Ersatzanschaffungen, welche eine Qualitätssteigerung zur Folge haben
Was ist bei Mietzinsvorbehalten zu beachten und wann kommen sie vor?
Sie kommen vor bei einer nicht deckenden Bruttorendite ( Neubau)
bei nicht erreichter Orts-und Quartierüblichkeit
bei nicht ausgeschöpften Referenzzins-Erhöhungen, Kostensteigerungen oder Teuerung
Der Miezinsvorbehalt muss zwingend in Franken oder % angegeben werden
Mietzinsvorbehalte müssen bei jeder Mietzinserhöhung erneut angezeigt werden, sonst verfallen sie
Der Mieter hat das Recht, eine Mietzinserhöhung als missbräuchlich anzufechten. Wie muss er dabei vorgehen?
Er muss innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Mietzinsmitteilung bei der Schlichtungsbehörde ein Anfechtungsbegehren stellen.
In welchen Verhätnis steht der Bewirtschafter mit dem Hauwart?
Der Hauswart ist das Bindeglied zwischen Mieter und Verwaltung. Der Bewirtschafter ist der Arbeitgeber, der Hauswart der Arbeitnehmer
Der Hauswart führt auch eine Aufsichtsfunktion durch. Worauf achtet er? Nennen Sie drei Punkte
Einhaltung der Hausordnung, Kontrolle der Liegenschaft auf Defekte und Meldung an Verwaltung, Kontrolle von Servicearbeiten
Welche Voraussetzungen muss ein Hauswart haben, um seine Aufgaben ausführen zu können? 6 Punkte
Fundiertes Fachwissen
einwandfreier Leumund
angenehme Umgangsformen
Kostenbewusstes Denken
den Willen, neues zu lernen
Organisationstalent
Worauf müssen wir achten, wenn der Hauswart gleichzeitig Mieter und Hauswart in der Liegenschaft ist?
Klare Trennung von Arbeits-und Mietverhältnis. Wir erstellen einen Mietvertrag und separat einen Hauswartvertrag
Welches sind die Vorteile, wenn der Hauswart in der Liegenschaft wohnt? Nennen Sie drei Punkte
Er kennt die Meiter persönlich
sofort da, wenn Probleme auftauchen
er kennt die Liegenschaft gut
Welches sind die Nachteile, wenn der Hauswart in der Liegenschaft wohnt? drei Punkte
Viele Störungen durch Mieter
Mieter haben das Gefühl, kontrolliert zu werden
Hauswart fühlt sich als Eigentümer
Damit wir den Hauswart richtig führen können, benötigen wir entsprechende Akten in unsrem Hauswartdossier. Welches sind diese? 7 Punkte
Arbeitsvertrag
Pflichtenheft
Inventarliste
Schlüsselkontrolle
Lohnabrechnungen
Ferienkontrolle
Versicherungspolicen
Wozu erstellen wir ein Pflichtenheft?
Leitfaden für den Hauswart; Kontrollinstrument für den Bewirtschafter
Das Pflichtenheft wird in verschiedene Aufgabenbereiche unterteilt. Nennen Sie fünf Teile und je zwei Beispiele
Gebäudinnere - Treppenhausreinigung, Fensterreinigung
Umgebung - Rasen mähen, Schnee-und Eisräumung
Betrieb und Unterhalt - Wartung der Heizung, Kontrolle Beleuchtung
Überwachung und Kontrollen - Einhaltung Parkordnung, Kontrolle Handwerkerreparaturen
Administrative Aufgaben - Hauswartrapporte ausfüllen, Waschgeld abrechnen
Welchen Stundenansatz berechnen wir für einen Hauswart
30.00 bis 40.-
Welchen Ansatz berechnen wir pro Wohnung?
35.00 - 60.00.- pro Wohnung
Wie hoch sollte der Jahreslohn des Hauswartes im Vergleich zum jährlichen Nettomietzinsen sein?
3.5 bis 4% der jährlichen Nettomietzinse
Der Hauswart hat das Recht, seine Spesen abzurechnen. Was verstehen Sie unter Spesen? 4 Punkte
Auslagen, welche der Hauswart zur Ausübung seiner Arbeit ausgegeben hat und können den Mieter in der NK Abrechnung weiter belastet werden.
Porti, Telefonkosten, Einkauf Glühbirnen, Einkauf Putzmaterial, Fahrt mit Privatauto
