Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Kurztests
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Flashcards
Wo und auf welchem Namen muss die Sicherheitsleistung abgeschlossen werden?
Es muss bei einer Bank und auf den Namen des Mieters abgeschlossen werden
Wie hoch darf die Sicherheitsleistung bei Wohnungen sein? Wie hoch bei Geschäftsräumen?
3 Monatsmietzinse bei Wohnungen; Betrag offen bei Geschäftsräumen
Kann der Vermieter nach Ablauf des Mietvertrages über die Sicherheitsleistung verfügen?
Nein, nur mit Zustimmung des Mieters oder wenn der Vermieter über einen richterlichen Beschluss verfügt.
Was verstehen sie unter "allgemine Bestimmungen zum Mietvertrag"?
Hier werden alle übrigen Angelegenheiten geregelt, welche nicht im Mietvertrag niedergeschrieben wurden wie z.B. Zutrittsrecht des Vermieters; Organisation der Schlüssel; Kleinreparaturen zu Lasten des Mieters
Sie erhalten eine Kündigung für eine -Zimmer-Wohnung. Wie kontrollieren sie die Kündigung auf ihre Rechtsgültigkeit?
Eigenständige Unterschrift der Vertragspartner (inkl. Ehegattin, Konkubinat); wurde die Kündigungsfrist und der Kündigungstermin eingehalten; wurden alle Objekte gekündigt
In welcher Form muss der Mieter kündigen?
schriftlich
In welcher Form muss der Vermieter kündigen?
Eingeschrieben auf dem amtlichen Formular an beide Ehegatten (Konkubinat oder andere Vertragspartner wie Solidarpartner) separat.
Ihr Mieter ist verstorben (ausserordentliche Kündigung). Welche Kündigungsfristen gelten hier für die Erben?
3 Monate auf Ende eines Monates, ausser auf 31. Dezember
Müssen Kündigungen begründet werden?
Mieter: Nein
Vermieter: auf Verlangen muss die Kündigung begründet werden
Ihr Mieter hat trotz Mahnung seinen Mietzins nicht bezahlt. Welche gesetzlichen Vorschriften müssen sie befolgen, damit sie dem Mieter kündigen können?
Wir setzen dem Mieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und drohen ihm gemäss OR 257d die Kündigung an. diese Kündigungsandrohnung muss an beide Ehegatten separat zugestellt und per Einschreiben zugestellt werden. Nach Ablauf der Frist können wir das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von Tagen auf Ende eines Monates kündigen. Die Kündigung ist per Einschreiben, auf dem amtlichen Formular und an beide Ehegatten separat zuzustellen.
Kennen sie noch andere Gründe, um ein Mietverhältnis fristlos aufzulösen?
Verletzung der Sorgfaltspflicht
Verletzung der Rücksichtsnahmepflicht
Was verstehen sie unter einer "ausserterminlichen" Kündigung?
Der Mieter kündigt sein Mietobjekt ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Was verstehen sie unter einer nichtigen Kündigung?
Die Kündigung hat keine rechtliche Wirkung, d.h. sie existiert nicht
Welche Pflichten hat der ausziehende Mieter bei der ausserterminlichen Kündigung?
Der ausziehende Mieter muss dem Vermieter einen solventen Nachmieter stellen, der das Mietobjekt zu den gleichen Konditionen (gleicher Mietzins; gleicher Zustand, gleiche Mietzinsbasis) zum gekündigten Termin übernimmt.
Wann ist eine Kündigung nichtig? Geben sie drei Beispiele?
Die Unterschrift des Ehegatten fehlt auf der Kündigung
Der Vermieter hat nicht per Einschreiben auf dem amtlichen Formular gekündigt
Der Vermieter hat die Kündigung nicht separat an beide Ehegatten zugestellt
Der Vermieter hat die Kündigungsandrohung nicht an beide Ehegatten separat zugestellt
Wie ist in der Schweiz der Anteil der MieterInnen und EigentümerInnen von Liegenschaften augeteilt?
3 von 5 Haushalten sind Mieter
Welche Leerstandziffer (Wohnungen) wäre in der Schweiz gesund für den Markt und wie sieht die Leerstandziffer aktuell aus?
1.5 -2% wären gesund; aktuell befinden wir uns unter 1%
Wie viele m2 braucht heute eine Person, damit er sich wohl fühlt?
45 m2
Jeder Mensch braucht ein Dach über dem Kopf. Warum können nicht beliebig viele Wohnungen gebaut werden?
Weil der Boden nicht beliebig vermehrt werden kann
Welche drei Ziele haben Kapitalanlagen im Immobilienbereich?
Ertrag
Substanzerhaltung
Wertsteigerung
Welches sind die Hauptaufgaben eines Immobilienbewirtschafters? 8 Punkte
Vermietung
Betreuung der Mietverträge
Liegenschaftsunterhalt
Garantiewesen
Kontrollen
Administration
Führungsaufgaben
Aus-und Weiterbildung
Welches Anforderungsprofil sollte ein Immobilienbewirtschafter erfüllen? 8 Punkte
Fundiertes Fachwissen
gute Allgemeinbildung
Organisationstalent
kostenbewusstes Denken
Arbeitsdisziplin
Fähigkeit zu führen
Psychologisches Geschick
Gepflegtes, sauberes Auftreten
In welchem Gesetz ist das Mietrecht verankert und wann wurde der überarbeitete Teil in Kraft gesetzt?
OR, 8-ter Teil, 1.Juli 1990
In wie vielen Abschnitten im OR ist die Miete geregelt? Geben sie die Abschnitte und die entsprechenden OR Artikel, sowie allfällige andere Gesetzgebungen bekannt.
Das OR ist in vier Abschnitte unterteilt:
OR 252- 268b - Allgemeine Bestimmungen
OR 269 - 270e - Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen der Vermieterschaft
OR 271 - 273c - Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn-und Geschäftshäusern
OR 274 -274g - aufgehoben; neu ZPO
Bei welchen Objekten gelten die Bestimmungenüber den Schutz von missbräuchlichen Mietzinsen?
Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit 6 oder mehr Zimmer (ohne Küche, Bad/WC, Reduit
Durch die öffentliche Hand subventionierte Wohnungen
Wie heisst die Behörde, welche als erste Instanz bei Streitigkeiten aufgerufen werden muss?
Schlichtungsbehörde
Ab welchem Streitwert können die Parteien einvernehmlich auf eine Schlichtungsverhandlung verzichten?
Ab einem Streitwert von 100'000.00
Wie ist die Schlichtungsbehörde aufgestellt und welchen Zweck verfolgt sie?
3-er Besetzung: Vorsitzender, Mietervertreter, Eigentümervertreter
Die Schlichtungsbehörde verfolgt das Ziel, eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen
Bis zu welchem Streitwert darf die Verwaltung den Eigentümer auf der Schlichtungsbehörde vertreten und welches Dokument muss die Verwaltung der Behörde vorlegen?
Bis zu einem Streitwert von 30'000.00 kann die Verwaltung den Eigentümer vertreten, wenn sie der Behörde eine unterzeichnete Vollmacht des Eigentümers vorlegt.
Was sind Kompetenzstreitigkeiten?
Hinterlegung des Mietzinses
Missbräuchliche Mietzinse und Anfechtung des Anfangsmietzinses
Kündigungen und Erstreckungen
Wie kann ein Schlichtungsverfahren abgeschlossen werden?
Vergleich
Klagerückzug
Klageanerkennung
Entscheid
Urteilsvorschlag
Klagebewilligung
Gegenstandslosigkeit (Kläger erscheint nicht zur Verhandlung)
Was ist der Bewirtschaftungsauftrag und in welchem Gesetz und Artikel ist dieser geregelt?
Einfacher Auftrag (zweiseitiges Rechtsgeschäft)
OR 394 - 406
Kennen sie die gesetzliche Formvorschrift zur Abfassung eines Bewirtschaftungsauftrages?
Nein
Wie kann ein Bewirtschaftungsauftrag abgefasst werden und kommt der Vertrag zustande?
mündlich: man ist sich über die wichtigsten Punkte einig
stillschweigend: durch konkludiertes Verhalten
schriftlich: durch Unterschrift der Vertragsparteien
Nennen sie 4 Pflichten des Auftragnehmers.
Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
nach dem Willen des Auftraggebers handeln
persönliche Ausführung des Auftrages
Einhalten von Vorschriften
Nennen sie 3 Pflichten des Auftraggebers.
Bezahlung des Honorars
Entschädigung aller Auslagen und Spesen
Befreiung von Verbindlichkeiten
Wie kann ein Verwaltungsvertrag gekündigt werden?
Jederzeit, ausser zu Unzeiten
Geben sie 8 Punkte an, welche in einem Verwaltungsvertrag niedergeschrieben werden.
Vertragsparteien
Objekte
Vertragsbeginn
Vertragsdauer
Aufgabenbereich
Kompetenzsumme
Abrechnungstermine
Regelung Zahlungsverkehr
Honorar und Spesen
Gerichtsstand
Ort, Datum, Unterschrift
Sie werden für die Übernahme eines neuen Bewirtschaftungsmandates angefragt. Wie spielt sich dieses Zenario im Normalfall ab. 6 Punkte
Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer / Verwaltung
Besichtigung der Liegenschaft
Studium der Akten
Vorstellungen des Eigentümers-Verwaltung
Ausstellen einer Offerte
Honorar
Austellen des def. Bewirtschaftungsvertrages
Beginn der Bewirtschaftung
Um eine korrekte Verwaltungstätigkleit betreiben zu können, benötigen wir zwingend die entsprechenden Akten. Um welche Akten handelt es sich?
Liegenschaftsakten (= Stammakten)
Mieterakten
