Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Kurztests
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Cartes-fiches
Für den Hauswartvertrag geltern gesetzliche Grundlagen. Geben Sie das entsprechende Gesetz und den Artikel bekannt.
Einzelarbeitsvertrag: OR 319ff
Wie wird ein Hauswartvertrag abgefasst und welche Punkte müssen aufgeführt sein? 9 Punkte
Vertragsparteien
Liegenschaftsadresse und allfällige Nebengebäude
Beginn des Arbeitsverhältnisses
Kündigungsfristen und -Termine
Aufgaben mit Pflichtenheft
Schlüsselquittung
Hauswartinventar
Lohn-und Sozialabgaben
Ort, Datum, Unterschrift aller Vertragsparteien
Wir haben einen vollamtlichen Hauswart eingestellt. Wie hoch ist die wöchtenltiche Arbeitszeit?
42 bis 45 Stunden
Wie hoch ist der Ferienanspruch des Hauswartes und wer organisiert seine Stellvertretung?
4 Wochen. Der Arbeitgeber organisiert die Ferienvertretung und bezahlt diese auch
Darf der Ferienanspruch mit Geld entschädigt werden? Wenn ja, welche Ausnahmen kennen Sie und wie müssen diese aufgerechnet und dargelegt werden?
Nur in Ausnahmefällen bei kleineren Objekten. Der Ferienzuschlag wird mit 8.33% des Monatslohnes vergütet und uss auf der Lohnabrechnung separat aufgeführt werden.
Welche Sozialabgaben sind obligatorisch und müssen auf der Lohnabrechnung des Hauswartes aufgeführt werden? Wie hoch sind diese und wer bezahlt sie?
AHV / IV / EO 10.25% hälftig
ALV 2.2% hälftig
UVG; nach Versicherung; Arbeitgeber
Ab wann ist die NBU obligatorisch und wer bezahlt sie?
Ab 8 Stunden pro Woche 100% z.L. Arbeitnehmer
Wann ist der Abschluss einer Krankentaggeldversicherung empfehlenswert?
Bei einem vollamtlichen Hauswart empfehlenswert, da der Arbeitgeber verpflichtet ist, dem Hauswart während seiner Krankeit den Lohn während einer bestimmten Dauer zu bezahlen.
Wir haben uns dafür entschieden, in einer Liegenschaft eine externe Firma mit den Hauswartaufgaben zu verpflichten. Nenne sie drei Vorteile und drei Nachteile bei einer externen Auftragsfirma.
Vorteile:
keine Sozialabgaben
keine Ferienvertretung
eigener Maschinenpark
Nachteile:
wohnt nicht im Haus
kennt Mieter z.T, nicht persönlich
muss immer aufgeboten werden, wenn Handwerker ind Haus müssen
Um was für ein Verhältnis im rechntlichen Sinne handelt es sich bei einer externen Hauswartfirma?
einfacher Auftrag gem OR 394. jederzeit Kündbar
Wie suchen wir eine externe Hauswartung aus?
Anhand des Pflichtenheftes holen wir verschiedene Offerten ein. Ebenfalls holen wir Referenzen ein.
Wir haben die Aufgabe, Wohnungen neu zu vermieten. Was überlegen wir uns als Erstes?
Wen wollen wir ansprechen = Zielgruppe
Wir haben uns entschlossen, ein Printinserat zu erstellen. Welche vier W's überlegen wir uns?
Was
Wo
Wan
Wie
Was muss ein Inserat erwecken und welche Informationen entnehmen wir dem Inserat?
Aufmerksamkeit erregen, es muss die wichtigsten Informationen enthalten wie Ort, Wohnungsgrösse, Stockwerk, Mietzins und Nebenkosten, Bezugstermin, Vorzüge wie Balkon, Lift, Garten, Verwaltung mit Kontaktperson und Tel. Nr.
Was muss der Mietinteressent zusammen mit dem Bewerbungsformular an Sie einsenden?
Betreibungsauszug
Wo holt ihr Referenzen über den Mietinteressenten ein?
beim bisherigen Vermieter
beim Arbeitgeber
wie geht ihr vor, wenn ihr einem Mietinteressenten absagen müsst?
Wir schreiben ihm einen Brief und legen den Betreibungsauszug bei
Was ist ein Mietvertrag?
zweiseitiges Rechtsgeschäft
Gibt es eine gesetzliche Formvorschrift zu Abfassung von Mietverträgen? Geben Sie die Formen sowie ein Beispiel an
Es gibt keine Gesetzliche Formvorschrift
schriftlich: wird verfasst und unterzeichnet von allen Parteien
mündlich: eineigen sich mündlich über die wichtigsten Vertragspunkte ohne etwas zu unterzeichnen
stillschweigend: Wir erhalten von einem Mieter eine Mietzinszahlung für einen Raum, der leer steht. Wir akzeptieren die Zahlungen ohne einen Vertrag zu verfassen
Welcher Inhalt sollte in einem Mietvertrag niedergeschrieben werden? 10 Punkte
Vertragsparteien
Objektbeschrieb
Mitbenützende Räume
Kündigungsfristen und -Termine
Mietzins und Nebenkosten
Dauer des Vertrages
Berechnungsgrundlagen
Sicherheitsleistungen
Allgemeine Vertragsbestimmungen
Datum und Unterschriften
Wann müssen wir einen Geschäftsmietvertrag abschliessen?
Wenn einer geschäftlichen Tätigkeit nachgegangen wird und damit Geld verdient wird
Über welche Zeit wird ein Geschäftsmietvertrag abgeschlossen und weshalb?
Über 5 Jahre
da es sich um einen indexierten Mietvertrag handelt
Geben Sie die Erstreckungsdauer für Mietwohnungen und Geschäftsräume bekannt
Max. 4 Jahre bei Wohnungen; max. 6 Jahre bei Geschäften
Ws ist ein befristetes Mietverhältnis?
Das Mietverhältnis endigt auf das im Mietvertrag angegebene Datum und muss nicht gekündigt werden
Was ist ein unbefristetes Mietverhältnis?
Das Mietverhältnis läuft weiter, bis es unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird
Ws verstehen sie unter Mindestvertragsdauer?
Das Mietverhältnis dauert fest bis zu einem vereinbarten Termin. Nach Ablauf dieses Termines läuft das Mietverhältnis unbefristet weiter
Im welchen Punkten weichen Staffel-und Indexvereinbarungen von normalen Mietverträgen ab?
In der Dauer und in der Mietzinsanpassung
Darf eine Staffelung und gleichzeitig eine Indexierung im Mietvertrag vorgenommen werden?
Nein
Wann werden Staffelvereinbarungen vorgenommen und wie sind die Formvorschriften im Mietvertrag und bei denkommenden Mietzinserhöhungen?
Eine Staffelung wird z.B. bei einem teuren Objekt vorgenommen.
Mindestdauer des Mietvertrages: 3 Jahre; die Erhöhung (Staffelung) muss bereits in CHF im Mietvertrag für diese 3 Jahre bekannt gegeben werden. Der Mietzins wird 1x jährlich mittels amtlichen Formular angepasst. Das amtliche Formular darf frühestens 4 Monate vor Eintritt dem Mieter zugestellt werden.
Wann und wie müssen die neuen Mietzinse bei einem Indexmietvertrag dem Mieter bekannt gegeben werden und auf welchem Index basiert der Mietzins?
Der Mietvertrag muss zwingend über 5 Jahre abgeschlossen sein. Der Mietzins wird max. 1x jährlich erhöht, indem er dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst wird. Die Erhöhung muss mittels amtlichen Formular dem Mieter mindestens 30 Tage im Voraus angezeigt werden.
Sind im befristeten Mietverhältnis Mietzinsanpassungen möglich?
Nein, ausser wertvermehrende Investitionen und bei Staffel-und Indexmietverträgen
Was verstehen Sie unter einem "einseitigen Kündigungsrecht"?
Bei Geschäftsmietverträgen - welche über 5 Jahre abgeschlossen werden - wird dem Mieter ein einseitiges Kündigungsrecht gegeben. D.h. der Mieter kann vor Ablauf der 5 Jahre kündigen, nicht aber der Vermieter. Dieses einseitige Kündigungsrecht muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Erläutern Sie den Unterschied zwischen Kündigungsfrist und Kündigungstermin.
Kündigungsfrist: Dies sind die gesetzlichen Fristen, welche eingehalten werden müssen (Wartezeit bis zum Auszug)
Kündigungstermin: Dies ist der Termin, auf welches das Mietverhältnis endigt.
Sind Kündigungstermine gesetzlich vorgesehen?
Nein, sie sind frei wählbar
Können sie die Kündigungsfristen verkürzen?
Nein, die gesetzlichen Kündigungsfristen können nicht verkürzt werden (ausserordentliche Kündigung = Nachmieter stellen)
Geben Sie die genauen Kündigungsfristen für folgende Objekte bekannt:
unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten
Wohnungen
Geschäftsräume
Möblierte Zimmer / Parkplätze
bewegliche Sachen
unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten: 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin oder auf Ende einer sechmontaigen Mietdauer
Wohnungen: 3 Monate auf einen ortsüblichen Termin oder auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer
Geschäftsräume: 6 Monate auf einen ortsüblichen Termin oder auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer
Möblierte Zimmer / Parkplätze: 2 Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer
Bewegliche Sachen: 3 Tage auf einen beliebigen Zeitpunkt, alle Nebenkosten, welche abgerechnet werden müssen im Mietvertrag angegeben werden
Müssen Sie die Nebenkosten, welche Ende Jahr abgerechnet werden, im Mietvertrag aufführen?
Ja und zwar alle einzeln, die abgerechnet werden
Was verstehen Sie unter "Akonto"-Nebenkosten und "pauschalen"-Nebenkosten. Beschreiben sie die Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Akontobeiträge werden monatlich zusammen mit dem Mietzins bezahlt und es wird am Ende der Abrechnungsperiiode (jedes Jahr) eine Abrechnung erstellt. Wenn die Akontobeiträge nicht ausreichen, erfolgt eine Nachzahlung oder evt. eine Rückvergütung
Bei den Pauschalen wird keine Abrechnung erstellt. Mit der Pauschale sind alle Nebenkosten bezahlt.
Auf welchen Berechnungsgrundlagen setzt sich der Mietzins zusammen?
Referenzzinssatz
Landesindex der Konsumentenpreise
Stand der Teuerung der Unterhaltskosten
Was verstehen sie unter "Sicherheitsleistungen zum Mietvertrag"?
Der Mieter leistet ein Mietzinsdepot, dieses dient dem Vermieter als Sicherheit, sollte der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommen
