Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

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Diese Lernkarten behandeln die Bewirtschaftung von Mietliegenschaften auf Mittelschulniveau und konzentrieren sich auf die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, sowie auf die Verwaltung von Mietverträgen und Kündigungen. Sie decken Themen wie Mietzins, Mängel, Schlichtungsbehörden und die Rolle des Hauswarts ab. Diese Karteikarten sind besonders nützlich für angehende Immobilienbewirtschafter, die sich auf die Verwaltung von Wohnungen und Liegenschaften vorbereiten möchten.

Flashcards

123

Students

16

Language

German

Category

Career Studies

Level

Secondary School

Created / Updated

05.08.2019 / 09.09.2025

In wie vielen Abschnitten im OR ist die Miete geregelt? Geben sie die Abschnitte und die entsprechenden OR Artikel, sowie allfällige andere Gesetzgebungen bekannt.

Das OR ist in vier Abschnitte unterteilt:

OR 252- 268b - Allgemeine Bestimmungen

OR 269 - 270e - Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen der Vermieterschaft

OR 271 - 273c - Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn-und Geschäftshäusern

OR 274 -274g - aufgehoben; neu ZPO

Bei welchen Objekten gelten die Bestimmungenüber den Schutz von missbräuchlichen Mietzinsen?

Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit 6 oder mehr Zimmer (ohne Küche, Bad/WC, Reduit

Durch die öffentliche Hand subventionierte Wohnungen

Wie heisst die Behörde, welche als erste Instanz bei Streitigkeiten aufgerufen werden muss?

Schlichtungsbehörde

Ab welchem Streitwert können die Parteien einvernehmlich auf eine Schlichtungsverhandlung verzichten?

Ab einem Streitwert von 100'000.00

Wie ist die Schlichtungsbehörde aufgestellt und welchen Zweck verfolgt sie?

3-er Besetzung: Vorsitzender, Mietervertreter, Eigentümervertreter

Die Schlichtungsbehörde verfolgt das Ziel, eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen

Bis zu welchem Streitwert darf die Verwaltung den Eigentümer auf der Schlichtungsbehörde vertreten und welches Dokument muss die Verwaltung der Behörde vorlegen?

Bis zu einem Streitwert von 30'000.00 kann die Verwaltung den Eigentümer vertreten, wenn sie der Behörde eine unterzeichnete Vollmacht des Eigentümers vorlegt.

Was sind Kompetenzstreitigkeiten?

Hinterlegung des Mietzinses

Missbräuchliche Mietzinse und Anfechtung des Anfangsmietzinses

Kündigungen und Erstreckungen

Wie kann ein Schlichtungsverfahren abgeschlossen werden?

Vergleich

Klagerückzug

Klageanerkennung

Entscheid

Urteilsvorschlag

Klagebewilligung

Gegenstandslosigkeit (Kläger erscheint nicht zur Verhandlung)

Was ist der Bewirtschaftungsauftrag und in welchem Gesetz und Artikel ist dieser geregelt?

Einfacher Auftrag (zweiseitiges Rechtsgeschäft)

OR 394 - 406

Kennen sie die gesetzliche Formvorschrift zur Abfassung eines Bewirtschaftungsauftrages?

Nein

Wie kann ein Bewirtschaftungsauftrag abgefasst werden und kommt der Vertrag zustande?

mündlich: man ist sich über die wichtigsten Punkte einig

stillschweigend: durch konkludiertes Verhalten

schriftlich: durch Unterschrift der Vertragsparteien

Nennen sie 4 Pflichten des Auftragnehmers.

Getreue und sorgfältige Geschäftsführung

nach dem Willen des Auftraggebers handeln

persönliche Ausführung des Auftrages

Einhalten von Vorschriften

Nennen sie 3 Pflichten des Auftraggebers.

Bezahlung des Honorars

Entschädigung aller Auslagen und Spesen

Befreiung von Verbindlichkeiten

Wie kann ein Verwaltungsvertrag gekündigt werden?

Jederzeit, ausser zu Unzeiten

Geben sie 8 Punkte an, welche in einem Verwaltungsvertrag niedergeschrieben werden.

Vertragsparteien

Objekte

Vertragsbeginn

Vertragsdauer

Aufgabenbereich

Kompetenzsumme

Abrechnungstermine

Regelung Zahlungsverkehr

Honorar und Spesen

Gerichtsstand

Ort, Datum, Unterschrift

Sie werden für die Übernahme eines neuen Bewirtschaftungsmandates angefragt. Wie spielt sich dieses Zenario im Normalfall ab. 6 Punkte

Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer / Verwaltung

Besichtigung der Liegenschaft

Studium der Akten

Vorstellungen des Eigentümers-Verwaltung

Ausstellen einer Offerte

Honorar

Austellen des def. Bewirtschaftungsvertrages

Beginn der Bewirtschaftung

Um eine korrekte Verwaltungstätigkleit betreiben zu können, benötigen wir zwingend die entsprechenden Akten. Um welche Akten handelt es sich?

Liegenschaftsakten (= Stammakten)

Mieterakten

Welche Unterlagen gehören in die Stammakten?

Grundbuchauszug

Versicherungsunterlagen

Handwerkerverzeichnis

Baupläne

Serviceverträge

Welche Unterlagen gehören in die Mieterakten?

Mietverträge

sämltiche Formulare betr. Mierzinsänderungen

Korrespondenz mit den Mietern

Handwerkerrechnungen

Welche Stellen informieren sie über den Verwaltungswechsel?

Mieter (inkl. zustellen neuer EZ)

Hauswart

Bank

Werke

Servicefirmen

Schliessanlage

wichtigste Handwerker

Das Mietrecht kenn verschiedene Kategorien von Mängeln. Geben Sie die Kategorie und deren Definition gemäss Gesetz an und geben sie je ein Beispiel

Tastatur-Befehle:

= drehen,

= vor-/rückwärts,

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Kleiner Mangel - kleiner Unterhalt, Reparaturen - Ersatz Zahnglas, Ersatz Filtermatte Dampfabzug, Ersatz Duschbrause

untergeordneter Mangel, mittlerer Mangel - Gebrauch beeinträchtigt, vermindert - Defekter Kühlschrank, defekter Herd

schwerer, grober Mangel - Gebrauch erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen - Wasserschadne in mehreren Räumen, Feuer

Wie muss der Mieter vorgehen, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt? Wann hat der Vermieter das Recht, die hinterlegten Mietzinse wieder zurückzufordern?

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Mieter muss den Mangel dem Vermieter schriftlich mitteilen und eine Frist zur Beseitigung setzten.

Mieter muss mit Hinterlegung des Mietzinses androhen.

Mieter muss dem Vermieter mitteilen, dass er den nächsten Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen wird gleichzeitig innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde auf Beseitigung des Mangels, Mietzinsreduktion und Schadenersatz klagen.

Der hinterlegte Mietzins fallen dem Vermieter zu, wenn der Mangel beseitigt wurde.

Dürfen Nebenkostenaktoni bei der Schlichtungsstelle hinterlegt werden?

Tastatur-Befehle:

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Bei mittleren Mängeln nein

Bei schwerwiegenden Mängeln ja

Welche Rechte hat der Mieter bei folgenden Mängeln?

-keiner Mangel

untergeordneter Mangel

schwerwiegender Mangel

Tastatur-Befehle:

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kleiner Mangel - Mieter hat keine Rechte. muss diese selbst beheben

untergeordneter Mangel - Beseitigung, Herabsetzung des Mietzinses, Hinterlegung des Mietzinses, Ersatz veranlassen und dem Vermieter belasten, Schadenersatz einfordern

schwerwiegender Mangel: Beseitigung des Mangels, Ersatz veranlassen und dem Vermieter belasten, Herabsetzung des Mietzinses, Hinterlegung des Mietzinses, Schadenersatz einfordern, fristlose Kündigung

Was verstehen Sie unter Netto-Mietzins-Soll?

Tastatur-Befehle:

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Soll - Einnahmen aus der Liegenschaft, wenn diese die ganze Betrachtungsperiode voll vermietet war.

Das, was reinkommen sollte

Was verstehen Sie unter Netto-Mietzins-Ist?

Tastatur-Befehle:

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die effektiven Mietzinseinnahmen nach Abzug der Leerstände

Was verstehen Sie unter Anlagekosten?

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Erstellungs-und Kaufkosten einer Liegenschaft, zuzüglich wertvermehrende Investitionen

Was verstehen Sie unter Fremdkapital?

Tastatur-Befehle:

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= vor-/rückwärts,

= scrollen

Hypotheken, Darlehen

Was verstehen Sie unter Eigenkapital?

Tastatur-Befehle:

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= vor-/rückwärts,

= scrollen

Das Kapital, welches der Eigentümer investiert hat

Was verstehen Sie unter Liegenschaftserfolg?

Tastatur-Befehle:

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Gewinn oder Verlust aus der Liegenschaft (Einnahmen minus Ausgaben.

Definieren Sie den Begriff Bruttorendite.

zeigt das Verhältnis der Soll-Mietzinseinnahmen zum Anlagewert (oder Kaufpreis) der Liegenschaft.

Wie hoch darf die Bruttorendite sein und wo wird sie angewendet?

1.5 - 2% über dem aktuellen Hypothekarzins für 1.Hypotheken.

darf nur bei Neubauten angewendet werden.

Wie lautet die Formel zur Berechnung der Bruttorendite?

Netto-Mietzins-Soll x 100 / Anlagekosten oder Kaufpreis

Definieren sie den Begriff Nettorendite

Die Nettorendite ist das in % ausgedrückte Verhältnis des Liegenschaftserfolgs zum investierten Eigenkapital.

Wie lautet die Formel zur Berechnung der Nettorendite?

Liegenschaftserfolg x 100 / investiertes Eigenkapital

Was verstehen Sie unter missbräuchlichen Mietzinsen?

Wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird; wenn die Mietzinse auf einem übersetzten Kaupreis beruhen

Was verstehen sie unter Orts-und Quartierüblichkeit

Es werden Mietobjekte verglichen, welche im Bezug auf Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode gleichwertig sind.

Welche Formvorschriften kennen sie bei der Mittteilung einer Mietzinsänderungen und welche Punkte müssen aufgeführt sein?

Amtlich bewilligtes Formular; Erhöhung muss begründet sein; der bisherige und neue Mietzins muss aufgeführt sein; die bisherigen und neuen Aktontobeiträge müssen aufgeführt sein; Zeitpunkt der Inkrafttretung, Klare Begründung = mehrere Anpassungsgründe sind in Einzelbeträgen auszuweisen; Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung; Verzeichnis der Schlichtungsbehörde und ihre örtliche Zuständigkeit

Mit amtlichen Formular - ansonsten nichtig

Wann resp. zu welchen Zeitpunkt muss die Mietzinsänderung beim Mieter eintreffen und wann verschickten sie diese?

Zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist muss die Mietzinsänderung beim Mieter eintreffen. Plus 20 tägige Postreise ergibt 30 Tage vorher verschicken

Welche drei Kostenfaktoren berechnen Sie bei Mietzinsänderungen?

Veränderung des Referenzzinssatzes

Stand des Landesindex der Konsumentenpreise (= Teuerung auf dem risikotragenden Kapital)

Kostensteigerungen

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Welche Unterlagen gehören in die Stammakten?

Grundbuchauszug

Versicherungsunterlagen

Handwerkerverzeichnis

Baupläne

Serviceverträge

Welche Unterlagen gehören in die Mieterakten?

Mietverträge

sämltiche Formulare betr. Mierzinsänderungen

Korrespondenz mit den Mietern

Handwerkerrechnungen

Welche Stellen informieren sie über den Verwaltungswechsel?

Mieter (inkl. zustellen neuer EZ)

Hauswart

Bank

Werke

Servicefirmen

Schliessanlage

wichtigste Handwerker

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