Baurecht Kapitel 11

• Verpflichtungsgeschäft (Abschluss Kaufvertrag, notarielle Beurkundung)
• Verfügungsgeschäft (Übertragung des Eigentums durch Grundbucheintrag)

• Befugnis innerhalb der zeitlichen Grenzen, nach Belieben oder unter bestimmten Voraussetzungen, eine Sache zu den festgelegten Bedingungen käuflich zu erwerben.
• Nur mit öffentlicher Beurkundung gültig.
• Befristet auf Max. 10Jahre, Kaufrecht muss aber auch tatsächlich innerhalb der Frist ausgeübt werden können.

• Gesetzlich: Vorkaufsrecht für Miteigentümer, Baurechtsberechtigten und Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Grundstücken
• Vertraglich

Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden wenn das Grundstück verkauft werden soll (oder andere wirtschaflichkeiten die einem Verkauf gleichkommen)

• Verkäufer schliesst einen Kaufvertrag mit dem Käufer ab und setzt dann den Vorkaufsberechtigten in Kenntnis (mit Vertragsinhalt)
• Vorkaufsrecht kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrages mit dritten ausgeübt werden, da erst dann die Bedingungen gegeben sind. Wenn ausgeübt wird der
  Kaufvertrag wieder aufgehoben.
• Die Frist für den Vollzug des Vorkaufsrechts beträgt 3 Monate. Solange bleibt der Kaufvertrag in der Schwebe (Ausser berechtigter unterschreibt
  Verzichtserklärung).
• Das Grundstück muss vom Berechtigten zu den gleichen Konditionen wie vom Käufer übernommen werden. Außer es wurde im Vornherein anders Vereinbart
  (limitierte Vorkaufsrechte)
• Das Vorkaufsrecht bleibt im Grundbuch bestehen und bleibt solange gültig bis Befristung abgelaufen ist.
• Ist das Vorkaufsrecht nicht im Grundbucheintrag eingetragen, ist es nur eine Vertragsverletzung zwischen Verkäufer und Berechtigtem Schadenersatz
• Befristet auf max. 25 Jahre

• Der Verkäufer behält sich das Recht vor, das Grundstück bei Eintritt oder Nichteintritt einer Bedingung zurückzukaufen
• Befristet auf max. 25 Jahre

Kauf einer zukünftigen Sache (Vertrag über schlüsselfertige Sache).

• Öffentlich beurkundeter Vertrag liegt zeitlich klar vor der Fertigstellung der Baute, Eigentumsübertragung jedoch erst bei Fertigstellung oder Bezugsbereitschaft.
• Bauherrschaft hat keinen Einfluss auf den Bau (Erschliessung, Zeitplan, Unternehmer). Und muss diesen wie projektiert und gemäss Baubewilligung ausgeführt akzeptieren. (unechter Werkvertrag) ->  Daran ändert sich nichts, wenn die erwerbende Partei bei Details der Innenausstattung mitbestimmen kann.

Die öffentliche Beurkundung und die Eigentumsübertragung erfolgen gleichzeitig und vor Beendigung des Werkes.

•  Der Besteller hat die Möglichkeit auf die Erstellung des Werkes Einfluss zu nehmen (echter Werkvertrag)
• Kaufvertrag für Grundstück

Häufig werden die Mängelrechte für den Werkvertrag gemäss SIA 118 geregelt, und die Mängelrechte gegenüber dem Handwerker werden nach Eigentumsantritt vom
Veräusserer dem Erwerber übergeben.

„Kauf ab Plan“ sowie „Kauf und Werkvertrag gemischt“ haben zur Folge das der Grundstückkauf Steuerfrei ist. Der Werkvertrag unterliegt jedoch der Mehrwerwertsteuer. Massgeblich ist der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung.

Absicherung für Käufer und Verkäufer

• Verkäufer möchte nicht Interessenten wegschicken und auf Haus sitzen bleiben.
• Käufer will Haussuche mit Sicherheit abbrechen und sicherstellen das er Haus bekommt

In der Regel wird vereinbart das der Kaufinteressent eine Anzahlung leistet, die er verliert wenn er den Kaufvertrag doch nicht eingehen möchte.

• Als Vorvertrag für ein Grunstückkauf, muss er für Gültigkeit öffentlich beurkundet werden. Falls dies nicht passiert, ist der Vertrag Formungültig. Es wird dem Verkäufer nur eine Aufwandsentschädigung geschuldet.
• Sollte eine Konventionalstrafe oder Reugeld vereinbart sein, falls eine Partei den Kaufvertrag nicht abschliessen möchte, ist diese Strafe auch gültig wenn der Vertrag nicht öffentlich beurkundet wurde. (einfache Schriftform genügt für Konventionalstrafe)

Alles was mit einem Grundstück fest verbunden ist, gehört automatisch zum Grundeigentum

• Hütten, Buden, Baracken und dergleichen gehören nicht zum Grundstück, wenn sie ohne Absicht auf bleibende Verbindung auf fremden Boden aufgerichtet sind. Ihr Bestand wird nicht in das Grundbuch eingetragen.
• Leitungen für Wasser, Gas und dergleichen, die sich ausserhalb des Grundstückes befinden, dem sie dienen, werden wo nicht anders geordnet als Zugehör des Werkes von dem Sie ausgehen
  angesehen. -> dingliche Belastung durch Dienstbarkeit

Ein Grundstück kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter dem Boden ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten.

• Das Baurecht muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
• Der Rechtsnehmer hat einen Baurechtszins zu zahlen
• Wenn nichts anderes vereinbart ist das Baurecht übertragbar und vererblich.
• Das Baurecht geht mit dem Grundstück auf andere über.
• Das Baurecht kann für maximal 100 Jahre eingetragen werden.
• Nach Ablauf der vereinbahrten Dauer, fällt die Baute ins Eigentum des Grundstückbesitzers, falls kein neuer Baurechtsvertrag geschlossen wird. Der Grundeigentümer schuldet dem Baurechtsinhabe eine dafür angemessene Entschädigung.
• Baurecht an Stockwerkeigentum ist rechtlich ausgeschlossen

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück. Dadurch entsteht ein Sonderrecht bestimmte Teile eines Gebäudes auschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.

• Gemeinschaftliche Teile
• Sonderrechte (Eigentumsrechte / alleiniges Eigentum)
• Sondernutzungsrechte (Rechte zur ausschliesslichen Benutzung)

• Grundstücksteile die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden (Grundstück, Aussenhülle Gebäude).
• Für alle gilt gleiche Rechte und Pflichten
• Es sind entsprechende Unterhaltsbeiträge zu leisten (Erneuerungsfond)

• Grundstückstück –Bauteile welche nur ein Eigentümer nutzen kann
• Bsp. Wohnung, nicht aber Dach/ Fassade, Abgrenzungsprobleme bei Balkon und Terrassenhäuser.

• Bestimmte Teile der im Miteigendum stehende können einem einzelnen Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Benutzen zugewiesen werden
• Entschluss muss einstimmig sein.
• Veränderungen nur durch Zustimmen anderer Eigentümer möglich.
• Wenn auf einen Sockwerkeigentümer eingeräumt -> unübertragbar
• Mit Stockwerkeinheit untrennbar verbundenes Recht -> Grundbucheintrag

Einfache Verwaltungsaufgaben können von jedem Stockwerkeigentümer veranlasst werden. Er gilt dann als Vertreter der Miteigentümerschaft (Kann im Verwaltungsreglement angepasst werden)

• Notwendige Änderungen
• Nützliche Änderungen
• Luxuriöse Änderungen

Je nachdem in welche Kategorie eine bauliche Massnahme fällt, sind entsprechende Quoten, gesetzliche Vorschriften und Verwaltungsreglement zu beachten

• Personaldienstbarkeit (Dienstbarkeitsberechtigter ist Person)
• Grunddienstbarkeit ( Berechtigter / Belasteter jeweils Eigentümer Grundstück)

Ein Dienstbarkeitsvertrag muss notariell beurkundet und anschliessend in Grundbuch eingetragen werden.

Bei wiedersprüchen gilt der Grundbucheintrag, gemäss klarem Wortlaut. Bei nicht eindeutigem Wortlaut gilt der Erwerbsgrund oder Art und Weise wie die Dienstbarkeit über längere Zeit
ausgeführt wurde massgebend.

• Die Dienstbarkeit muss schonend ausgeführt werden. Der Belastete darf nicht dabei
  hindern.
• Die Löschung durch den Belasteten kann bei Verlust von Nutzen verlang werden, oder wenn Nutzen im Vergleich zur Belastung unverhältnissmässig gering geworden ist (gegen
  Entschädigung).
• Unterhaltsarbeiten müssen vom Nutzer gezahlt werden, oder bei beidseitigem Nutzen gemeinsam im Verhätlniss der Interessen (Neuerwerber nur, wenn Eintrag im GB vorhanden).
• Bei dringender Notwendigkeit (Grundstück nicht zugänglich, Durchleitungsrecht) können Notrechte von Gesetzes wegen errichtet werden

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register welches über Rechte an Grundstücken Auskunft gibt. Eigentum oder Grundpfandrechts entsteht erst mit Eintragung ins Hauptbuch.

Nur was im Hauptbuch eingetragen ist hat Wirkung gegenüber jedem, auch gegenüber einem gutgläubigen Erwerber. Was eingetragen wird, ist im ZGB 958ff. abschliessend aufgezählt.

• Eigentum
• Dienstbarkeiten und Grundlasten
• Vormerkungen
• Anmerkungen
• Öffentlich rechtliche Anmerkungen

• Tagbuch ( Zeitliche Registrierung von Anmeldungen (Es gilt generell immer Zeitpunkt Einschreibung)
• Hauptbuch (Eintragung der Rechte und Pflichten eines Grundstücks sowie Infos dazu)
• Grundbuchpläne
• Belege und Liegenschaftsbeschreibungen
• Eigentümerverzeichnis
• Gläubigerregister
• Pfandtitelverzeichnis
• Servitutenprotokoll

Bevor Grundstücke ins GB aufgenommen werden können, werden sie amtlich vermessen

Für eine Eintragung im Grundbuch ist die schriftliche Anmeldung durch den Verfügungsberechtigten sowie das Vorliegen eines Rechtsgrundes (Gültiger Dienstbarkeitsvertrag ect.) notwendig.

Die Anmeldung wird sofort im Tagebuch eingetragen -> geprüft -> angenommen/ abgewiesen/ vorläufig eingetragen. Gegen eine Verweigerung kann Beschwerde erhoben werden.

Eigentumsänderungen werden publiziert

• Eigentümer hat Anspruch auf volle Einsicht in das Grundbuch
• Dritte haben Anspruch darauf, zu erfahren wer Eigentümer eines Grundstücks ist.
• Bei genügendem Interessennachweis (Kaufsabsicht) kann Einsicht in das Grundbuch genommen werden und ein Auszug bezogen werden. Grundpfandrechte sind nicht
  ersichtlich.

Die Kenntnis eines Eintrags wird gesetzlich vermutet. Nach der Richtigkeitsvermutung gelten Eintragungen im Grundbuch als richtig. Korrektur durch Grundbuchberichtigungsklage möglich. Nach dem Grundsatz des Gutglaubensschutzes darf sich ein gutgläubiger Dritter auf den
Grundbucheintrag verlassen.