Baukostenermittlung

Kosten ist nicht gleich Preis

Kosten ist Preisuntergrenze, wenn ohne Verlust gewirtschaftet werden soll. Gewinn wird erst erzielt, wenn der Preis für eine Leistung über deren Kosten liegt.

Baukosten:

• Beschaffungskosten (Landerwerb, Geräte)
• Projektierungskosten (Planerhonorare, Spezialisten, Vorabklärungen)
• Finanzierungskosten (Finanzierung, Bau- und Hypozinsen, Vorschüsse)
• Gebüren (Bewilligung, Anschlüsse, Versicherungen)
• Erstellungskosten (Material, Unternehmerlöhne, Inventar)
• Verwertungskosten

Betriebs- und Unterhaltskosten

• Betriebskosten
  • Nebenkosten (Kosten während der Nutzung, Wasser, El., Energie)
• Unterhalt
  • Geplante Nutzung aufrechterhalten
  • Reinigung, Serviceabos, Schneeräumung, Gärtner, Kittfugen
• Finanzierungskosten
• Verwaltungskosten, Versicherungen
• Sanierungskosten

Rückbaukosten

• Vorbereitungskosten zum Rückbau (Sondierungen)
• Abbruchkosten (Unternehmerlöhne)
• Entsorgungskosten, Deponiegebüren, Transport
• Instandstellungskosten (Strassen, Anschlüsse)

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung

Vorausberechnung der entstehenden Kosten oder eine Feststellung der tatsächlich entstandenen Kosten:

1. Schätzung Finanzbedarf
2. Kostengrobschätzung
3. Kostenschätzung
4. Kostenvoranschlag (KV)
5. Schlussabrechnung (entstandene Kosten)

aktuelle Kostenermittlung mit der früheren vergleichen -> Kostenveränderungen kontrollieren, analysieren und Ursache feststellen

Strategische Planung und Vorstudie 60% der Kostenbeeinflussung.

• Gebäudegeometrie (Kompakt, Verhältnis Fassade zu Geschossfläche)
• Konstruktionswahl
• Materialisierung
• Ausbaustandart

Flächen nach SIA 416:

• Geschossfläche
• Nutzfläche
• Hauptnutzflächen
• Nebennutzflächen
• Verkehrsflächen
• Funktionsflächen
• Konstruktionsflächen

• Materialisierung ändern (unter Umständen viel Umtrieb)
• Unternehmervarianten
• Detailvereinfachung
• Bauablaufoptimierung

• Frühzeitiges Erkennen von Kostenabweichungen
• Kontinuierliches Sicherstellen der Kostentransparenz
• Eingreifen in Kostenentwicklung mit steuernden Massnahmen

• Anordnung und Kontrolle Regiearbeiten
• Ausmassarbeiten
• Kontrolle von Leistungsaufstellungen und Rechnungen
• Erstellen Kostenverteiler
• Zahlungsanweisung, Abschluss Unternehmerrechnungen
• Buchhaltung (Gliederung gem. KV)
• periodische Kostenrapporte (Vergleich mit KV)
• Zahlungsplan nachführen
• Einholen und Kontrollieren der Garantiescheine

Nicht jede Abweichung ist gleich schlimm. 3% können schlimm sein, 15% können eine Lapalie sein. Banken i.d.R. Kostenabweichung schlimmer als Terminabweichung.

Variante 1:

• Posten für "Unvorhergesehenes", Vergabeerfolge landen in diesem Pool und können wieder eingesetzt werden.

Variante 2:

• Posten "Unvorhergesehenes" erhält eigene Kostenstelle, Benützung nur mit Erlaubnis der Bauherrschaft

• Wünsche der Bauherrschaft
• vorbeiplanender Entwurfsarchitekt
• Unternehmer verletzt Sorgfaltspflicht (ev. haftet Bauleitung mit)
•  

Kostenkennwerte, analytische Werte

• Erfahrungswerte bereits realisierter Objekte

Kostenrichtwerte, synthetische Werte

• theoretische Zahlen für einzelne Bestandteile oder Schichten des Gebäudes
• z.B. nach eBKP-H oder EAK

Schweizerischer Baupreisindex, Zürcher Index der Wohnbaupreise

Elementarten-Katalog EAK

Objektarten.Katalog OAK

Schwerizerische Baupreisstatistik

Eigene Kennwerte

• Plausibilität der Mengen
  • vergleichbare Objekte
  • Abweichungen begründen
• Plausibilität der Kostenkennwerte
  • vergleichen mit Erfahrungswerten anderer Datensammlungen
• Plausibilität des Kostengefüges
  • hohe Kosten bei kleinen Positionen
  • tiefe Kosten bei grossen Positionen

80/20-Regel:

In 20% der Positionen befinden sich 80% der Kosten, man soll vom Groben zum Feinen ermitteln und nur kostenrelevante Teile beachten

Zwingende Angaben:

• Objektbezeichnung
• Bauherrschaft
• Verfasser
• Planeradressen
• Kostenstand/Indexxtand
• Kostengenauigkeitsgrad
• Angaben zur MwSt.

• Art der Kostenermittlung
• Grundlagen und Informationsstand
• nicht enthaltene Kosten

• Projektbeschreibung / Kostengruppenbeschrieb
• Referenzpläne / Grundlagenpläne
• ev. Raumbeschrieb

Schätzung des Finanzbedarfs -> Strategische Planung

Kostengrobschätzung -> Vorstudie

Kostenschätzung -> Vorprojekt

Kostenvoranschlag (KV) -> Bauprojekt

revidierter KV, Schlussabrechnung -> Ausschreibung, Realisierung

Strathegische Planung

Grundlagen:

• Skizzen
• Raumbeschrieb
• Grundstück-Infos
• bekannte grosse Einflussfaktoren

Mengenermittlung

• SIA 416
• eBKP-H Hauptgruppen
• Raujmprogramm (Raumgrösse, Oberflächen, techn. Einrichtungen, Besonderheiten)
• Flächen, Grössen, Oberflächen
• Ausbaustandart, Technik

Studie

Grundlagen

• wie bei Schätzung des Finanzbedarfs
• zusätzliche Planunterlagen, angepasste Raumprogramme

Mengenermittlung

• zweite Stufe eBKP-H
• komplette Werte nach SIA 416

Vorprojekt

SIA 102:

• kubische oder Flächen-Berechnung nach SIA-Norm
• Baukosten nach Hauptgruppen eingeteilt (BKP, eBKP-H, usw.)
• Genauigkeit +/- 15% wenn nach SIA 102

Grundlagen und Mengen

• Vorprojektpläne
• dritte Stufe eBKP-H

Projektierung

SIA 102 Grundleistungen:

• detaillierter Beschrieb vorgesehener Arbeiten, Materialien, Ausmass, Preise
• nach BKP oder Elementkostengliederung
• +/- 10% wenn nach SIA
• Rüccksprache mit Unternehmer und Lieferanten

Grundlagen

• bisherige Unterlagen
• Baueingabepläne
• Werk- Detailpläne (soweit vorh.)
• Baubeschrieb
• Konstruktionsbeschreib
• Materialkonzept
• Haustechnikkonzept
• Angaben Bauingenieur und Fachingenieure
• Organigramm
• Gebührenverordnung
• Geologische Gutachten
• usw.

Kostenkennwerte

• synthetische oder analytische Kennwerte
• Offerten, Richtpreisofferten

• Grundlage zur Beurteilung Kosten / Nutzen
• Grundlage Baukredit
• Grundlage Finanzkontrolle

KV ist Bindeglied von Projektphase und beginnender Bauausführung

4% des Gesamthonorars

Schlussabrechnung:

• Ende der Realisierung, alle Abrechnungsunterlagen liegen vor
• tatsächlich entstandene Kosten definieren
• zur Gegenüberstellung zum KV

Nachkalkulation

• eigene Kostenkennwerte vergleichen und neu kalkulieren
• Grundlagen für neues Wissen
• aktualisieren der Datenbank

• vereinbarte Kostengarantie
• Pauschale
• Kostendach

General- oder Totalunternehmer

• übernimmt i.d.R. Garantie auf Qualität, Termin und Preis

Kostengarantievertrag

• Versicherung deckt Kostenüberschreitung
• Vertrag zw. Bauherr, Versicherung und Bauauftragteam
• Versicherung kontrolliert laufent die Kosten mit