...
Berechnen sie die Nutzungserträge anhand der Marktmiete
- HNF (Hauptnutzungsflächen) des Gebäudes zusammenrechnen
- Parkplätze ausrechnen (sieht man meistens im EG Grundriss (Bsp. 3 Stück)
- Nettomiete/m3 von den Referenzobjekten berechnen (Mietpreis / Fläche)
- Durchschnittsnettomiete aller Referenzobjekten zusammenrechnen
- Durchschnittsnettomiete multiplizieren mit der EG Fläche von deinem Gebäude
- EG zu 1.OG + 400 CHF
- 1. OG zu 2. OG +200 CHF
- jedes weitere Geschoss addiert man 200 CHF hinzu
- Schlussentlich summiert mal alle Mieten und rechnet sie x 12 um den Jährlichen Ertrag zu bekommen und addiert die Parkplatzmiete von durchschnittlich 150.- pro Parkplatz dazu auch x 12 um den jährlichen betrag zu bekommen
Berechnen sie die maximal mögliche Ausnutzung der Parzelle?
Wird die max. mögliche Ausnutzung mit dem Projekt ausgeschopft?
- wenn mann wissen will wieviel aGF (anrechenbare Geschossfläche) man bauen kann dann muss man die aGSF (anrechenbare Grundstückfläche = Parzellenfläche) x die gegebene Ausnutzungsziffer (gegeben in Bauzonenplan) ausrechnen
- aGF von einem bestehenden Gebäude lässt sich errechnen durch die GF (Geschossfläche) / 100 X 90% (10% können von den GF abgezogen werden, werden nicht angerechnet (Aussenwände))
- Wenn aGF vom Gebäude kleiner ist als aGF möglich dann schöpft es nicht aus
Erstellungskosten berechnen
1. Rahmenbedingungen
- Raumprogramm
- Funktionale Anforderungen
- Standart z.B innenausbau
- Kostenrahmen
- Termine
2. Quantität
- Volumen m3
- Alle Geshosse in GF aufschreiben h aufschreiben und V ausrechnen alle V`s zusammenzählen (achtung Dachgeschoss wird Kniestock und bis Dach seperat berechnet!)
3. Qualität
- Geographische und topographsiche Lage
- Standart des Gebäudes
- Funktion und Komplexität
- Logistik
4. Kennwerte
- Immer überlegen kann man diesen Kennwert wirklich übernehmen?
- Alle Kennwerte vergleichen und Indexierung hinzufügen
- Sich für eine eigene passende Kennwert entscheiden
5. Umsetzung
- BKP (75-90%) der Erstellungskosten (je nachdem wie Aufwändig das Gebäude ist)
- BKP2 berechnen : Volumen x berechneten Kubikmeterpreis
- Ergebnis x fehlende % bsp. (15% zuschlag)
Berechnen sie die Bruttorendite in Prozent und die Eigenkapitalrendite in %
- Bruttorendite kann ausgerechnet werden durch : BR= (NEB möglich (Nutzungserträge Brutto) / Anlagekosten ) x 100
- Kapitalverzinsung ausrechnen = BR - Abschreibung (0.5%) - Bewirtschaftungskosten (1.5%)
- Eigenkapitalrendite heisst soviel Rendite kannst du machen nur mit dem Geld was du selber Investierst (Abzug vom Zins den du dir selber zahlst für das Geld dass du hier Investierst) Eigenkapitalzins= Angenommen 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital. Frempdkapitalzins ist immer gleich 1.79 für 10 Jahre. 80% x 1.79 ergibt die Fremdkapitalverzinsung hier 1.43% Eigenkapitalzins = Kapitalzins (von beiden) - Fremdkapitalzins
- Dieser Eigenkapitalzinsprozentanteil kann dann von den AK berechnet werden und zeigt wieviel Eigenkapitalrendite man hat
Würden sie die Investition empfehlen?
- NEB möglich und NEB nötig vergleichen
- Bruttorendite und Eigenkapitalrendite analysieren
- Eigenkapital vergleichen mit angeforderten 20-30% von üblichen Kredidvergabe von 70-80% für Wohnungsbau
Wie viel ist die aGF
Hauptnutzfläche + Verkehrsfläche + Konstruktionsfläche
Normalerweise kann man auch GF x 0.9 rechnen (10% Aussenwände werden abgezogen)
Mittlerer bürointerner Stundenansatz
(Bruttolohn (für jungen Architekt ca. 70`000 CHF/Jahr) + Gemeinkosten (bei jungem Büro ca. 60%)) + Risiko Gewinn (ca. 10 Selbskosten)
durch
Ist Präsenzzeit (durchschnittlich 2075h/Jahr) x Produktivität (Durchschnittlich 75%)
Gemeinkosten junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
60%
Bruttolohn junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
70`000 CHF/Jahr
Risiko/Gewinn junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
10%
Ist Präsenzzeit junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
2075 h / Jahr
Produktivität junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
75%
Du arbetest mit einem GU welche Leistungen der Leistungsphasen übernimmst du nicht?
Vieviel Prozent der Leistungen übernimmt du etwa?
Dinge die du NICHT machst:
- Kostenvoranschlag
- Werkverträge
- Bauleitung
- Inbetriebnahme
- Leitung der Garantiearbeiten
- Schlussabrechnung
Macht du ZUM TEIL:
- Ausführungspläne (weil meistens der GU dich noch irgendetwas fragt)
- Vorprojekt und Kostenschätzung
Ingesamt ca. 60.5 %
Aufwandbestimmende Baukosten (Für die Honorarberechnung)
Sind ca. 80-85 % der Erstellungskosten (BKP2)
Was für eine Pauschalhonorare bieten sie an?
Honorar ist immer Zeitaufwand X mittlerer Stundenansatz
Der bürointerne stundenansatzu muss zuerst berechnet werden
Der Zeitaufwand wird durch die gegebene Formel berechnet
- Anhand der Angaben die Erstellungskosten berechnen
- 80-85 % der Erstellungskosten sind die Aufwandbestimmenden Faktoren (B)
- Grundfaktor für den Stundenaufwand aus Z1, Z2 und B (Z sind gegeben) (p)
- q = Leistungsanteil in Prozent (hat man ausgerechnet) bsp. 60,5 %
- Anhand von B p und q kann mann Tm für alle einzelnen Phasen berechnen
Die Liegenschaft (Grundstück und Bestand) steht für 3.500.000 CHF zum Verkauf. Ist es möglich unter diesen Bedingungen einen Neubau zu realisieren, welcher zu marktüblichen Mieten vermietet werden kann?
- Anlagekosten berechnen
- Kapitalverzinsung annehmen (bsp. 1.58% für Eigenkapital (20%) und 1.42 % für Fremdkapital (80%)= 3%)
- NEB notwendig berechnen: AK x BR Ergebniss durch 12 Rechnen um Monats Miete nötig zu berechnen
- NEB nötig für Gesamtes Gebäude aufteilen in die einzelnen Wohnungen
- Vergleichen mit der Marktmiete
- Wenn NEB nötig höher ist als NEB möglich dann ist es nicht möglich einen Neubau zu Bauen unter diesen Bedingungen
Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten?
mögliche Mieten anhand aktuellem Mietmarkt festlegen, HF / Monat X 12 Monate (jährlich NEB möglich)
Anlagekosten berechnen: NEB möglich / Bruttorendite Ergebniss x 100 ergibt die Anlagekosten
Landkosten berechnen: LK = AK-EK
Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten, wenn die Wohnungen später als Stockwerkeigentum verkauft werden?
- Preis pro Quadratmeter wird angegeben. Dieser Preis pro quadratmeter muss man multiplizieren mit der Gesamt GF des Gebäudes und dann in die unterschiedlichen Geschosse und Wohnungen verteilen. Des Gesamterlös ist gleich wie die Anlagekosten.
- Von der berechneten Anlagekosten muss 10% Risiko/Gewinn abgezogen werden
- Und dann wieder LK = AK- EK
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Flashcards
Berechnen sie die Nutzungserträge anhand der Marktmiete
- HNF (Hauptnutzungsflächen) des Gebäudes zusammenrechnen
- Parkplätze ausrechnen (sieht man meistens im EG Grundriss (Bsp. 3 Stück)
- Nettomiete/m3 von den Referenzobjekten berechnen (Mietpreis / Fläche)
- Durchschnittsnettomiete aller Referenzobjekten zusammenrechnen
- Durchschnittsnettomiete multiplizieren mit der EG Fläche von deinem Gebäude
- EG zu 1.OG + 400 CHF
- 1. OG zu 2. OG +200 CHF
- jedes weitere Geschoss addiert man 200 CHF hinzu
- Schlussentlich summiert mal alle Mieten und rechnet sie x 12 um den Jährlichen Ertrag zu bekommen und addiert die Parkplatzmiete von durchschnittlich 150.- pro Parkplatz dazu auch x 12 um den jährlichen betrag zu bekommen
Berechnen sie die maximal mögliche Ausnutzung der Parzelle?
Wird die max. mögliche Ausnutzung mit dem Projekt ausgeschopft?
- wenn mann wissen will wieviel aGF (anrechenbare Geschossfläche) man bauen kann dann muss man die aGSF (anrechenbare Grundstückfläche = Parzellenfläche) x die gegebene Ausnutzungsziffer (gegeben in Bauzonenplan) ausrechnen
- aGF von einem bestehenden Gebäude lässt sich errechnen durch die GF (Geschossfläche) / 100 X 90% (10% können von den GF abgezogen werden, werden nicht angerechnet (Aussenwände))
- Wenn aGF vom Gebäude kleiner ist als aGF möglich dann schöpft es nicht aus
Erstellungskosten berechnen
1. Rahmenbedingungen
- Raumprogramm
- Funktionale Anforderungen
- Standart z.B innenausbau
- Kostenrahmen
- Termine
2. Quantität
- Volumen m3
- Alle Geshosse in GF aufschreiben h aufschreiben und V ausrechnen alle V`s zusammenzählen (achtung Dachgeschoss wird Kniestock und bis Dach seperat berechnet!)
3. Qualität
- Geographische und topographsiche Lage
- Standart des Gebäudes
- Funktion und Komplexität
- Logistik
4. Kennwerte
- Immer überlegen kann man diesen Kennwert wirklich übernehmen?
- Alle Kennwerte vergleichen und Indexierung hinzufügen
- Sich für eine eigene passende Kennwert entscheiden
5. Umsetzung
- BKP (75-90%) der Erstellungskosten (je nachdem wie Aufwändig das Gebäude ist)
- BKP2 berechnen : Volumen x berechneten Kubikmeterpreis
- Ergebnis x fehlende % bsp. (15% zuschlag)
Berechnen sie die Bruttorendite in Prozent und die Eigenkapitalrendite in %
- Bruttorendite kann ausgerechnet werden durch : BR= (NEB möglich (Nutzungserträge Brutto) / Anlagekosten ) x 100
- Kapitalverzinsung ausrechnen = BR - Abschreibung (0.5%) - Bewirtschaftungskosten (1.5%)
- Eigenkapitalrendite heisst soviel Rendite kannst du machen nur mit dem Geld was du selber Investierst (Abzug vom Zins den du dir selber zahlst für das Geld dass du hier Investierst) Eigenkapitalzins= Angenommen 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital. Frempdkapitalzins ist immer gleich 1.79 für 10 Jahre. 80% x 1.79 ergibt die Fremdkapitalverzinsung hier 1.43% Eigenkapitalzins = Kapitalzins (von beiden) - Fremdkapitalzins
- Dieser Eigenkapitalzinsprozentanteil kann dann von den AK berechnet werden und zeigt wieviel Eigenkapitalrendite man hat
Würden sie die Investition empfehlen?
- NEB möglich und NEB nötig vergleichen
- Bruttorendite und Eigenkapitalrendite analysieren
- Eigenkapital vergleichen mit angeforderten 20-30% von üblichen Kredidvergabe von 70-80% für Wohnungsbau
Wie viel ist die aGF
Hauptnutzfläche + Verkehrsfläche + Konstruktionsfläche
Normalerweise kann man auch GF x 0.9 rechnen (10% Aussenwände werden abgezogen)
Mittlerer bürointerner Stundenansatz
(Bruttolohn (für jungen Architekt ca. 70`000 CHF/Jahr) + Gemeinkosten (bei jungem Büro ca. 60%)) + Risiko Gewinn (ca. 10 Selbskosten)
durch
Ist Präsenzzeit (durchschnittlich 2075h/Jahr) x Produktivität (Durchschnittlich 75%)
Gemeinkosten junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
60%
Bruttolohn junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
70`000 CHF/Jahr
Risiko/Gewinn junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
10%
Ist Präsenzzeit junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
2075 h / Jahr
Produktivität junges Büro ca? (mittleren bürointernen Stundenansatz)
75%
Du arbetest mit einem GU welche Leistungen der Leistungsphasen übernimmst du nicht?
Vieviel Prozent der Leistungen übernimmt du etwa?
Dinge die du NICHT machst:
- Kostenvoranschlag
- Werkverträge
- Bauleitung
- Inbetriebnahme
- Leitung der Garantiearbeiten
- Schlussabrechnung
Macht du ZUM TEIL:
- Ausführungspläne (weil meistens der GU dich noch irgendetwas fragt)
- Vorprojekt und Kostenschätzung
Ingesamt ca. 60.5 %
Aufwandbestimmende Baukosten (Für die Honorarberechnung)
Sind ca. 80-85 % der Erstellungskosten (BKP2)
Was für eine Pauschalhonorare bieten sie an?
Honorar ist immer Zeitaufwand X mittlerer Stundenansatz
Der bürointerne stundenansatzu muss zuerst berechnet werden
Der Zeitaufwand wird durch die gegebene Formel berechnet
- Anhand der Angaben die Erstellungskosten berechnen
- 80-85 % der Erstellungskosten sind die Aufwandbestimmenden Faktoren (B)
- Grundfaktor für den Stundenaufwand aus Z1, Z2 und B (Z sind gegeben) (p)
- q = Leistungsanteil in Prozent (hat man ausgerechnet) bsp. 60,5 %
- Anhand von B p und q kann mann Tm für alle einzelnen Phasen berechnen
Die Liegenschaft (Grundstück und Bestand) steht für 3.500.000 CHF zum Verkauf. Ist es möglich unter diesen Bedingungen einen Neubau zu realisieren, welcher zu marktüblichen Mieten vermietet werden kann?
- Anlagekosten berechnen
- Kapitalverzinsung annehmen (bsp. 1.58% für Eigenkapital (20%) und 1.42 % für Fremdkapital (80%)= 3%)
- NEB notwendig berechnen: AK x BR Ergebniss durch 12 Rechnen um Monats Miete nötig zu berechnen
- NEB nötig für Gesamtes Gebäude aufteilen in die einzelnen Wohnungen
- Vergleichen mit der Marktmiete
- Wenn NEB nötig höher ist als NEB möglich dann ist es nicht möglich einen Neubau zu Bauen unter diesen Bedingungen
Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten?
mögliche Mieten anhand aktuellem Mietmarkt festlegen, HF / Monat X 12 Monate (jährlich NEB möglich)
Anlagekosten berechnen: NEB möglich / Bruttorendite Ergebniss x 100 ergibt die Anlagekosten
Landkosten berechnen: LK = AK-EK
Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten, wenn die Wohnungen später als Stockwerkeigentum verkauft werden?
- Preis pro Quadratmeter wird angegeben. Dieser Preis pro quadratmeter muss man multiplizieren mit der Gesamt GF des Gebäudes und dann in die unterschiedlichen Geschosse und Wohnungen verteilen. Des Gesamterlös ist gleich wie die Anlagekosten.
- Von der berechneten Anlagekosten muss 10% Risiko/Gewinn abgezogen werden
- Und dann wieder LK = AK- EK
