VWL - Prof. Francke

• Definition:

Die Affordability (Erschwinglichkeit) stellt das Verhältnis von Einkommen zum Immobilienpreisniveau dar (Y/P).

• Bsp.:

Da die Immobilienpreise in München stärker gestiegen sind als in Bremen und sich das Einkommen nicht im gleichen Verhältnis entwickelt hat, ist die Erschwinglichkeit in München deutlich gesunken. In Bremen ist die Affordability durch die deutlich niedrigeren Immobilienpreise deutlich günstiger als in München.

Durchschnittseinkommen München: 41.403€ ; Immobilienpreise 10.000€/m²
Durchschnittseinkommen Bremen: 35.000€ ; Immobilienpreise 2.000€/m²

Hier wird deutlich sichtbar, dass das Verhältnis von Einkommen zum Preisniveau in München deutlich schlechter ist, als in Bremen.

• Definition:

Das User-Cost-Modell geht davon aus, dass sich die Miet- und Kaufpreise grundsätzlich gleich (parallel) entwickeln und einander angleichen (price-to-rent-ratio = 1). Es werden die relativen und absoluten Entwicklungen des Miet- und Kaufpreises analysiert. Unabhängig davon, ob die Immobilie gekauft oder gemietet wird: der erworbene Nutzen ist das Gut „Wohnen“. Die price-to-rent-ratio (= P/R)

a) Anpassungsprozess:

Wenn P > R wird mehr gemietet und die Mietkosten (R) steigen.

Wenn P < R wird mehr gekauft und die Kaufpreise (P) steigen.

b) langfristiges Gleichgewicht:

Hauspreisindex (P) = Mietpreisindex (R)

herrscht, wenn Price-to-rent-ratio: P/R = 1 ist.

Ist der Kaufpreis im Verhältnis zu den Mieten zu hoch, werden die Marktteilnehmer sich gegen den Kauf einer Immobilie entscheiden und eher zur Miete wohnen. Folglich sinkt die Nachfrage nach Immobilen, was den Preis nach unten treiben wird. In diesem Szenario wird sich der Wert des PRR nach unten korrigieren. Zeitgleich werden vermehrt Mietwohnungen nachgefragt, was zur Folge hat, dass die Mieten ansteigen. Daher wird sich der Wert des PRR wieder auf seinen langfristigen Trend angleichen, was man auch als „mean-reverting“-Prozess bezeichnet.

• Definition:

Der Asset-prcing-approach beschreibt die Beziehung und Annhäherungen von Kauf- und Mietpreisentwicklungen. wird zum Vergleich die price-to-rent-ratio berechnet.

a) Anpassungsprozess:

Wenn P > R wird mehr gemietet und die Mietkosten (R) steigen.

Wenn P < R wird mehr gekauft und die Kaufpreise (P) steigen.

b) Berechnung price-to-rent-ratio:

Miete und Kaufpreis sind stets die Summe ihrer Grenzkosten:

P : R = 1 : (ja (Kreditkosten) + t (Grundsteuer, Grunderwerbssteuer) + f (Abschreibung, Instandhaltung) – pi (Verkaufsgewinn / -verlust))

c) langfristiges Gleichgewicht:

Hauspreisindex (P) = Mietpreisindex (R)

Herrscht somit, wenn Price-to-rent-ratio: P/R = 1 ist.

d) Beispiel: 

Hauspreisindex (P): 144 

Mietpreisindex (R): 109              

1,32 ≠ 1, somit herrscht in DE derzeit kein Gleichgewicht!

144 zu 109, somit wird  in DE mehr gemietet als gekauft! -> Preise für Mieten sind günstiger.

Um die generellen Kauf- und Mietpreisindizes vergleichbar machen zu können, liegt ihnen das „Gut“ Wohnen zugrunde. Das Gut Wohnen wird somit erworben und die zukünftigen Erträge bei einer Kapitalanlage oder Zahlungen wenn man selber drin wohnt, werden auf den heutigen Barwert abgezinst. Das ganze wird indiziert und dann kann man es vergleichbar machen.

Um den Konsum und die Investitionsbereitschaft und damit die Gesamtwirtschaft anzukurbeln, erhöht die EZB die vorhandene Geldmenge im Eurosystem indem sie:

• öffentliche Schuldverschreibungen im Umfang von 80 Mrd. EUR monatlich ankauft

(vorher 60 Mrd.) →  Offenmarktgeschäfte

• ihre Ankäufe inzwischen sogar auf Industrieanleihen ausweitet, teilweise am geschlossenen Markt (ca. 3-5 Mrd. EUR/Monat) und damit praktisch einzelne EU Unernehmen finanziert. (zunächst geplant für mind. 2 Jahre)
• den Hauptrefinanzierungszinssatz inzwischen auf 0% gesenkt hat, womit die Aufnahme von EZB-Geld für die Banken extrem günstig ist, damit sie dieses mit einem kleinen Aufschlag an ihre eigenen Kreditnehmer weitergegeben kann, um somit weitere Liquidität für Konsum und Investitionen zu schaffen.
• den Einlagezins auf -0,4% gesenkt hat, so dass Banken praktisch einen Strafzins zahlen müssen, wenn Sie ihr Geld bei der EZB deponieren, statt es in den Wirtschaftskreislauf zu bringen.
• Langfristige Sondertender angekündigt hat.

Als Begründung dient die Absicht drohenden Deflationsgefahren entgegenzuwirken und Investitionsdefizite und Wachstumsschwäche zu bekämpfen.

• Eine weitere Rolle spielen die deflationären Öl- und Rohstoffpreiseffekte
• Eine positive Wirkung der aktuell niedrigen Inflationsrate ist die Stabilisierung kontraktbestimmter Einkommen (z.B. Löhne und Gehälter)
• Globale Wachstumsschwäche wegen demografischer Probleme und politischer Konflikte. Die älteren Menschen in den Industriestaaten neigen zum Sparen statt zu konsumieren oder ihr Geld zu reinvestieren.
• Globalisierungsstörungen und Ängste.

• Die Baukosten sind aufgrund des technischen Fortschritts tendenziell gesunken.
• Dem gegenüber stehen ansteigende Baulandkosten durch natürliche und politische Verknappung. Ein beliebter Trend bei den Ländern ist derzeit z.B. die Erhöhung der Grunderwerbssteuer.
• Weiterhin wurde in den vergangenen Jahren das Bauen durch angehobene Standards (z.B. Energieauflagen oder Brandschutzbestimmungen) verteuert.
• Fachkräftemangel im Baugewerbe führt dazu, dass die Baufirmen weniger Aufträge entgegen nehmen können, eine höhere Auslastung haben und somit der Bau teurer wird.

Die Mietpreisbremse beschränkt die maximale Höhe der Miete bei einer Neuvermietung von Bestandsimmobilien auf max. 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten und kann von den Ländern in angespannten Wohnungsmärkten für einen beschränkten Zeitraum von max. 5 Jahren eingesetzt werden. Wenn die tatsächliche Miete bereits höher ist, darf sie solange nicht angehoben werden, bis die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend gestiegen ist.

Die Mieten von Neubauten und umfangreich sanierten Altbauten sind von der MPB ausgenommen, dennoch wird die MPB den Neubau und den Kauf von Mietwohnungen vermindern, da die Eigentümer nach der Erstvermietung in Ihren Mietanpassungen zusätzlich eingeschränkt sind und eventuell die gewünschten Renditen nicht mehr realisieren können. Auf nicht betroffenen Märkten oder im Bereich der selbstgenutzten EFH spielt die MPB keine Rolle.

Da die Grunderwerbssteuer den Ländern zufließt, stellen diese für die ärmeren Länder eine willkommene zusätzliche Einnahmequelle dar.

Da sich der Erwerb von Immobilien verteuert, werden das Bauen und die Eigentumsbildung gehemmt. Gemäß dem „asset pricing approach“ und dem „User cost concept“, entwickeln sich Hauspreisindex und Mietpreisindex parallel so dass sich dies auch auf die allgemeinen Mieten auswirkt  →  Die Mieten steigen bis zum Ausgleich der Price-to-rent-ratio (P/R = 1)

Durch die Versingelung und Präferenzänderungen, gibt es kein Nachfragerückgang. Die Nachfrage wird durch interne und externe Einflüsse positiv beeinflusst.

1. Altersaufbau:  Grundsätzlich haben wir es mit einer Veralterung der Bevölkerung zu tun, welches mit einer Veränderung der Wohnbedürfnisse einhergeht. Tendenziell werden daher vor allem altengerechte Wohnformen  weiter zunehmen. 
2. Versingelung:  Durch die anhaltende Singularisierung und Präferenzänderungen der Haushalte ist trotz abnehmender Bevölkerung kein Nachfragerückgang am Immobilienmarkt (vor allem bei Wohnungen) zu erwarten. 
3. Interne Wanderung (wichtigster Bestimmungsgrund):  Durch die interne Wanderung (junge Leute zeihen in die attraktiven Städte, wo andere junge Leute und bessere persönliche Entwicklungschancen sind) entstehen strukturelle Veränderungen, die in ländlichen Gegenden zu vermehrtem Leerstand und in den Städten zu einer weiteren Verknappung des Wohnraumes führen. 
4. Externe Wanderung:   Hinzu kommt die externe Wanderung mit schwankenden Salden, die vor allem im Bereich der Zuwanderung aufgrund der aktuellen politischen Lage (Flüchtlingskrise) eine wachsende Zuwanderung (vor allem junger Leute) erwarten lässt. Die Auswanderungsrate ist bedeutend niedriger und von eher einkommensstarken Auswanderern geprägt.

Bei zunehmenden Deflationserwartungen steigt der Realzins. Dies mag auf die Sparer auf den ersten Blick positiv wirken, doch auch die Kosten für Kredite steigen und somit verringert sich die Konsum- und Investitionsbereitschaft der Haushalte und Unternehmen mit der Folge einer stagnierenden Wirtschaft und den damit einhergehenden Lohn- und Preissenkungen, Entlassungen, etc.

Abwärtsspirale. Die Unternehmen und Konsumenten erwarten, dass die Preise noch weiter fallen und verschieben Ihre Investitionen nach hinten. Die Nachfrage nach Realvermögen also auch Immobilien sinkt, da sie erwarten diese zu einem späteren Zeitpunkt noch günstiger erwerben zu können. Durch die mangelnden Investitionen und die einhergehende Rezession sinkt zudem die Kaufkraft.

Der Beleihungswert repräsentiert im Bankwesen den Wert einer Kreditsicherheit, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen gewähren darf.

Die Schuldnerbonität

ist personenbezogen (natürliche, juristische und staatliche Personen) und beschreibt die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und beurteilt z.B.

• die Zahlungsfähigkeit (z.B. Einkommen, Bilanzen, Vermögen),
• die Leistungsfähigkeit (z.B. geistige und körperliche Arbeitskraft, Auftragslage),
• die Zuverlässigkeit und Zahlungswilligkeit (aus dem Verhalten in der Vergangenheit, z.B. Schufa, Creditreform)

Nach EU-Recht wurde die Schuldnerbonität als wichtigstes Vergabekriterium für einen Kredit von der dinglichen Absicherung (Grundschuld, Hypothek) abgelöst.

Die Grundsteuer ist eine immobilienbezogene Substanzsteuer und ergibt sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden. Sie wird jährlich erhoben und fließt den Gemeinden zu.

Eine Erhöhung der Grundsteuer ist grundsätzlich auf Mieter abwälzbar, sofern dies vorher vereinbart wurde (§ 2.1 BetrKV). Sie erhöht also die Nebenkosten und somit die Warmmiete. Die Neubautätigkeit wird hiervon nur gering beeinflusst, da der spätere Nutzer von der erhöhten Grundsteuer ohnehin betroffen ist, egal ob er baut oder in seiner Mietwohnung verbleibt. Das Gut „Wohnen“ verteuert sich allerdings gesamtheitlich.

Grundsteuer A: Typ A richtet sich an die Land- und Forstwirtschaft.

→ keine Auswirkung auf die Mieten bei einer Erhöhung

Grundsteuer B:

Typ B ist reserviert für jeden Grund und Boden, der bebaut werden kann (sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke) und nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbssteuer ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt und den jeweiligen Ländern zufließt. Eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer hat keinen direkten Einfluss auf die Mieten, da sie nicht auf den Mieter abwälzbar ist. Eine indirekte Erhöhung der Kaltmiete durch die Renditeziele des neuen Eigentümers ist jedoch anzunehmen, sofern der Erhöhung keine vertraglichen oder gesetzlichen Regelungen im Wege stehen (z.B. Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse, etc) Dadurch, dass der Eigentumserwerb durch eine höhere Grunderwerbsteuer gedämpft wird, könnte in ohnehin angespannten Gebieten eine weitere Verknappung der Wohnungen entstehen, die ebenfalls einen Mietanstieg fördert.

Die Neubautätigkeit wird durch eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer negativ beeinflusst, da die Grundstücksbeschaffung teurer wird. Bei Bauträgerverträgen (Kopplung des der erst noch zu erstellende Baukörper der Besteuerung. Das Gut „Wohnen“ verteuert sich auch hier gesamtheitlich.

• Weil sich durch die Überalterung das dafür typische Spar- und Investitionsverhalten älterer Menschen durchsetzt: Es wird mehr gespart und risikoärmer investiert. Sinkende langfristige Zinssätze und fallende Wachstumsraten in der Realwirtschaft sind die Folge. 
• Ältere Menschen haben zudem eine schlechtere Bonität, weshalb den jüngeren Menschen ein Anreiz für Darlehen gegeben werden muss          -> Kredite werden günstiger!
• längere Lebenserwartung geht mit einem längeren Ruhestand einher
• In Erwartung eines längeren Ruhestands, werden die Ersparnisse erhöht.
• Das angesparte Vermögen wird während eines langen Ruhestands nur langsam abgebaut.

Eigenkapitalstärkung der Banken vs. Niedrigzinspolitik

Die Niedrigzinspolitik verursacht eine Erosion der Zinserträge und stört die gewünschte verbesserte Eigenkapitalunterlegung der Banken empfindlich, da die Erträge schrumpfen. 

Finanzmarktstabilität vs. Erhaltung insolventer Banken 

Die Finanzmarktstabilität leidet zudem durch die Erhaltung insolventer Banken, deren fortgesetzte Kreditvergabe an unsolide Schuldner den Wettbewerb verzerrt, weil die Liquiditätsschwemme deren unzureichende Ertragskraft verdeckt. Es mangelt zudem an einer Steuerungsfunktion sinnvoller Zinssätze. Solide wirtschaftende Banken werden hierdurch benachteiligt und deren Wettbewerbsfähigkeit erschwert. Zudem werden wettbewerbsstarke grenzüberschreitende Bankenfusionen behindert.

Die Grundsteuer ist eine immobilienbezogene Substanzsteuer und ergibt sich aus dem Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden. Grundsteuer A besteuert dabei die agrar- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, Grundsteuer B alle anderen bebauten oder bebaubaren Flächen, wie Wohngrundstücke, Gewerbe- und Industrieflächen. Sie wird jährlich erhoben und fließt den Gemeinden zu.

Grundsteuer A:

Typ A richtet sich an die Land- und Forstwirtschaft.

Grundsteuer B:                      

Typ B ist reserviert für jeden Grund und Boden, der bebaut werden kann (sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke) und nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

• Die Banken sind wenn die Zinsen wieder steigen einem Ertragsdruck ausgesetzt, weil sie lange Kreditlaufzeiten mit den Kreditnehmern vereinbart haben in Kombination mit niedrigen Zinsen. Dadurch, dass das Geld bei der EZB wieder teurer geworden ist (Leitzins erhöht), müssen die Banken die Kredite mit dem teureren Geld finanzieren, wodurch die Banken Ertragsproblemen ausgesetzt sind.
• Viele Staatenschuldner (z.B. Griechenland) könnten in Zahlungsverzug geraten, da Sie ihre Kreditschulden durch die erhöhten Zinsen nicht mehr finanzieren können.

Der Begriff „Affordability“ wird deshalb verwendet, da es eine Art Indizierung darstellt die gemacht wird, wenn verschiedene Städte miteinander verglichen werden sollen. Es bringt jedoch nichts die Einkommen miteinander zu vergleichen, da die Einkommen an sich nichts über das Verhältnis der Nachfrage auf dem Markt aussagen. Viel Einkommen bedeutet somit nicht zwangsläufig eine hohe Nachfrage. Vielmehr hängt dies von zwei Faktoren ab, nämlich dem Einkommen in Kombination mit dem Preisniveau, die miteinander verglichen werden und der Quotient gebildet wird.

Bei den über 65-Jährigen lag die Zustimmung zum EU-Austritt bei 63 Prozent, bei den 50- bis 64-Jährigen immerhin noch bei 56 Prozent. Unter den 25-49-Jährigen plädierten hingegen 55 Prozent für einen Verbleib in der EU, bei den 18-24-Jährigen sogar 80 Prozent.

Meinungsforscher erklären dies damit, dass die Alten „ihr Land“ aus der „guten alten Zeit“ zurückhaben wollen, in der die Dinge noch unilateraler und vor allem überschaubarer schienen. Die jüngeren Briten hingegen, die nur die Zeit der Globalisierung und des zusammenwachsenden Europas kennen, können sich ein Leben mit Grenzen längst nicht mehr vorstellen.

Austrittsdatum 29. März 2019

• Von den voraussichtlich netto 10,2 Milliarden Euro, die laut Studie nach dem Austritt Großbritanniens im EU-Haushalt dauerhaft fehlen werden, müsste Deutschland bei unveränderten Rahmenbedingungen demnach rund 3,8 Milliarden Euro übernehmen – das entspricht einer Steigerung seiner jährlichen Beitragszahlungen um 16 Prozent.
• Britenrabatt fällt weg

• Durch die anhaltende Singularisierung und Präferenzänderungen der Haushalte ist trotz abnehmender Bevölkerung kein Nachfragerückgang am Immobilienmarkt (vor allem bei Wohnungen) zu erwarten.  -> Die Erschwinglichkeit, also Affordability wird sich somit besonders in Großstädten weiterhin verschlechtern.

• Die höheren Grundstückspreise in den Stadtkreisen, insbesondere in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs Stuttgart mit 140.300 €/ha und in Heidelberg mit 87.000 €/h sprechen dafür, dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen beeinflusst sein dürfte.
• Hinzu kommt, dass immer häufiger kapitalstarke Investoren aus dem außerlandwirtschaftlichen Bereich mitbieten. Sie sehen in landwirtschaftlichen Flächen und Höfen ein großes finanzielles Potenzial für die Zukunft.

• Die Bundesländer nutzen aus, dass Haus- und Wohnungskäufer der Grunderwerbsteuer praktisch nicht entgehen können. Eine politische Rechtfertigung, warum NWR, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland 6,5 Prozent verlangen müssen, fehlt bisher. Wer junge Familien und Menschen mit knappem Geldbeutel bei der Bildung von Wohneigentum unterstützen will, sollte schnellstmöglich die Grunderwerbsteuer senken.