Immobilienbewertung

Ein Liquidationswert ist bei Objekten mit sehr kurzer Vermarktungszeit z.B. aus Konkursen und Nachlassliquidationen, zu bestimmen. 

Ein Liebhaberwert ist derjenige Grundstückswert welcher ein einzelner Marktteilnehmer aus persönlichen Gründen einem Grundstück beimisst.

Steuerwerte oder amtliche Werte, wie sie in einigen Kantonen heissen, wie auch die Eigenmietwerte sind für ein Bewertungsgutachten meistens von geringer Aussagekraft. 

• Objekteigenschaften (Qualität, Zustand und Zukunft des Objektes)
• Grundbuch (Einfluss von Eintragungen)
• Bau- und Planungsrecht (Baugesetze, Baureglemente, Zonenplan etc.)
• Immobilienmarkt (Einfluss von Angebot und Nachfrage)
• Mietrecht
• Lage (Lage, Umfeld, Nachbarschaft)

• Nutzungspotenziale | Belegung
• Zustand der Gebäude und Anlagen
• Immission
• Besonnung
• Aussicht
• Ausrichtung der Liegenschaft

• Verkehrsanbindungen
• Schulweg
• Weg zu Verkaufsgeschäften usw.

Kapitalkosten

• Eigenkapitalkosten
• Fremdkapitalkosten

Bewirtschaftungskosten

• Betriebskosten des Eigentümers
• Versicherungen
• Gebühren und Abgaben
• Steuern
• Verwaltungskosten
• Inkasso | Vermietung
• Baul. Unterhalt

Rückstellungen

Sofortmassnahmen

Verschiedene Umstände können dazu führen, dass das Ergebnis einer Schätzung nicht abschliessend erhoben werden kann. Fehlende Unterlagen, noch offene Punkte bei einer Projektschätzung usw.. In solchen Fällen hat der Schätzer detaillierte Vorbehalte zu erheben und das Ergebnis als Richtwert zu bezeichnen.

Der Realwert entspricht dem Zeitwert der baulichen Anlagen, den Kosten für die Umgebungsarbeiten, sowie den Baunebenkosten. Er kommt zur Anwendung, wenn eine Liegenschaft keinen oder keinen vergleichbaren Ertrag abwirft.

Der Ertragswert ist das Ergebnis der Division des Ertrags mit dem Kapitalisierungsfaktor. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

Der Kapitalisierungszinssatzsetzt sich in der Regelwie folgt zusammen:

• Basiszinssatz für Kapitalverzinsung
• Individuelle Zuschläge

Faustregeln

• Je höher der KZS, desto niedriger der Immobilienwert
• Je niedriger der KZS, desto höher der Immobilienwert
• KZS sollte mindestens gleich hoch sein wie kostendeckende Rendite.

• Vergleichswert-Methode (Hedonische)
• Sachwertmethode
• Ertragswertmethode

Der Begriff «hedonisch» bedeutet, dass jemand den Wert eines Gutes daran misst, wie dieses seine Bedürfnisse zu decken vermag. Die Immobilie wird dabei als ein Bündel von Eigenschaften betrachtet.

1.Datenerhebung

2.Datenanalyse

3.Korrekturfaktoren

4.Beurteilung des Werts 

Die Methode basiert auf der Berechnung des substanziellen Wertes der Liegenschaften. Berechnet werden die Erstellungskosten sowie der Landwert. Die Erstellungskosten werden entlang dem Baukostenplan [BKP] ermittelt. 

• Fluglärm
• Lage
• Geologische Risiken
• Ausnutzung / Bebaubarkeit
• Liebhaberobjekt
• Zonenzugehörigkeit
• KsB - sanierungsbedürftiger Standort
• Gefahrenkarte

Bei einer Arrondierung kauft man eine Teilfläche um z.B eine bessere Erschliessung zu haben.

Der Mietertrag ist der effektive Bruttomietertag (Mietzins ohne Heiz- und Nebenkosten).

Die Entwertung 1. Art entspricht einem Verlust an Nutzungspotenzial und wird auch als wirtschaftliche Entwertung bezeichnet.

Die Entwertung 2. Art entspricht der durch die Nutzung und die Alterung der Substanz eintretende Abnutzung und das damit verbundene Näherrücken von Sanierungen.

Von Entwertung 3. Art spricht man, wenn Teile oder die ganze Liegenschaft aufgrund eines Mangels, welcher somit sofort zu beheben wäre, nicht genutzt werden kann.

• Anlagesicherheit
• Geldentwertungsschutz
• Aufwertungsgewinne
• Steuervorteile 
• Verfügbarkeit lafender Erträge
• Diversifizierung des Anlageportfolios

• Private
• Immobilienfonds
• Lebensversicherungen
• Pensionskassen
• Anlagestiftungen

Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, welche ein Anleger u.a. zum Aufbau und Vermehren seines Vermögens erwirbt. Die Räumlichkeiten werden in erster Linie an Dritte vermietet, können aber auch zu einem Teil als Eigenbedarf verwendet werden. 

Das sind Immobilien, die der Eigentümer selbst nutzt wie zum Beispiel das Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.

Schulhäuser, Kirchen, Spitäler, Infrastrukturimmobilien

• Miteigentum (unausgeschiedener Bruchteil an einem Grundstück), ferner Stockwerkeigentum (qualifiziertes Miteigentum mit Recht, einen in sich abgeschlossenen Teil eines Gebäudes zu nutzen und zu belasten)
• Gesamteigentum (gemeinschaftliches Eigentum ohne Bruchteile)
• Einfache Gesellschaft (Auftatbestand bildende Personenverbindung für den Fall,
  dass die Gesellschafter keine (andere) Gesellschaftsform gewählt haben

• Erbengemeinschaft

• Kauf / Verkauf
• Erbe
• Scheidung
• Begründung von Stockwerkeigentum
• Gesellschaftsgründung
• Eintragung oder Löschung von Wohnrecht oder Nutzniessung etc.

Der Wert ist Ergebnis einer Einschätzung. Die erstellten Bewertungsgutachten mössen für jedermann nachvollziehbar sein. Der Wert ist individuell, subjektiv und kann für jeden verschieden gross sein.

Der Preis einer Immobilie ist der tatsächliche Erlös beim Kauf / Verkauf, ist ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Er kann vom geschätzen Wert abweichen.

Der Zeitpunkt des Augenscheins gilt als Stichtag. Alle Berechnungselemente und Annahmen, Bauvorschriften beziehen sich auf dieses Datum. Besondere Fälle à Stichtag in der Vergangenheit, oft bei Erbschaftsfragen oder Gerichtsgutachten der Fall

2 bis 4 Wochen - wenn für die Besichtigung Mieter avisiert werden müssen und wenn die Beschaffung der Unterlagen aufwändig ist, kann es sein, dass 4 Wochen nicht reichen.

• Auftragsbeschrieb / Auftrag
• Grundbuchauszug (Eigentümer, Beschrieb Gebäude, Dienstbarkeiten – Nutzniessung, Wohnrecht, Baurecht – Vor- und Anmerkungen, Grundpfandrechte)
• Situations- / Katasterplan (Lage, Form, Himmelsrichtung, Grenzpunkte und Gebäudeumrisse, Baulinie, unterirdische Gebäude, Gebäudenummer)
• Orts- und Zonenplan
• Planunterlagen, Projekt-, evtl. Werkpläne
• Kant. Baugesetz, Reglemente und Verordnungen
• Kommunale Bauordnung und Zonenplan
• Gebäudeversicherungswerte (Baujahr, Gebäudebezeichnung…)
• Amtliche Schätzung / Fiskalschätzungen
• Baubeschrieb
• Angaben über getätigte Sanierungen, Um- und Anbauten
• Liegenschaftsabrechnungen
• Mieterspiegel, Mietverträge (Objekt-Mix, Wohnflächen, Gewerbeflächen, Parkflächen, Netto-Mieten, Leerstandsituation)

• Begründungsakt; Grundbuchauszug der Stammparzelle
• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Nutzungs- und Verwaltungsordnung
• Verwaltungsabrechnung; Stand Erneuerungsfonds

• Grundbuchauszug des belasteten Grundstücks
• Baurechtsvertrag

• Persönliche Ausführung
• Sorgfaltspflicht
• Rechenschaftspflicht
• Weisungsbefolgung
• Keine Erfolgshaftung

• Liegenschaftsbeschrieb
• Grundeigentümer und Eigentumsart
• Dominierte Grundstücke
• Dienstbarkeiten
• Grundlasten
• Vormerkungen
• Anmerkungen
• Grundpfandrechte

• Grenzpunkte und Baulinien
• Gebäudeumrisse
• allfällige unterirdische Gebäudeteile
• Strassen-, Gebäude-, Wald- und Gewässerabstände
• Grundbuchnummer
• Gebäudenummer
• Netz der Landeskoordinaten
• Himmelsrichtung (Windrose)

Zur richtigen Interpretation der Mieten ist es wichtig zu wissen, welche Mietverhältnisse indexiert sind und auf welchem mietrechtlichen Hypothekarzinssatz die aktuellen Mieten basieren. Auch wichtig zu prüfen ist die aktuelle Leerstandssituation.

Nach dem Bewertungsgrundsatz bemisst sich der Wert eines Gutes nach dem Nutzen, den es in Zukunft zu erbringen vermag.