Curem_strat_wertschöpfung_REAM

1. Zugang zu einem Management von Experten

2. verbesserte Erträge

3. Zugang zu spezielen Sektoren

4. Vergleich zu anderen Real Estate Classes

5. Internationale Diverifizierung für ein inländisches Realestate Portfolio

6. Zugang zu neuen Märkten

7. Einfachere Implementierung verglichen zum direkten Real Estate

8. Diverfizierungsvorteile für bestehende Multi-Asset Portfolio

9. Zugang zu leveraged Investment

Einige der grössten Pensionskassen der Welt wie die ABP, CalPERS, OTPP oder die Bayerische Versor- gungskammer wenden es an: Geprägt durch die Erfahrungen der Finanzkrise ergänzen sie die indirekten Anlagen (Fonds etc.) mit extern geführten eigenen direkten Immobilienanlagen, sogenannten Separate Accounts, und behalten so die strategische Kontrolle über ihre Investments. 

Im Gegensatz zu den zu liquiden Wertpapiermärkten ist ein passives, indexnahes Investieren in den Markt von Immobiliendirektanlagen nicht möglich. Dem Management kommt deshalb eine besondere Bedeutung zu. 

• Einsatz eines multidisziplinären Teams auch bei

  kleineren und mittleren Portfoliogrössen

• Flexibler Einsatz personeller Ressourcen

• Strukturiertere Entscheidungsprozesse und klare

  Leistungsmessung 

. Portfoliogrösse und -zusammensetzung, Leverage

und Ausschüttung werden situationsgerecht gesteuert

• Kosten für das Management des Anlagegefässes

und dessen Vertrieb fallen weg
• Portfoliomanager kann gewechselt werden; die

Liegenschaften bleiben im Eigentum des Investors 

Mindest- anlage (Mio. CHF)

Erforderliche interne Kompetenzen

Kontrolle/ Mitbestimmung des Investors

Durchschn. Management- kosten (TER)

Volatilität

Liquidität

1. Analyse, Ausgangslage u. Zielsetzung des Kunden (Konzeptionelle Aufgaben)

2. Strategieentwicklung (konzeptionell)

3. Einkauf, Developement, Verkauf - Asset Management (Bestandesmanagement)

4. Reporting (konzeptionell)

Unter Real Estate Asset Management versteht man das

1. wertorientierte, strategische u. operative Vermögens- bzw. Wertschöpfungsmanagement von Immobilien 

auf der Objekt-Ebene 

nach den Zielen u. Vorgaben d. Investors. 

REAM bezeichnet das Zusammenwirken aller hierfür erforderlichen Tätigkeiten u. unterstützt dabei die treuhänderische Wahrnehmung der Eigentümerfunktionen.

Investor, Portfolio Manager, Asset Manager

Wobei die Funktion d. Asset Manager aufgewertet wurde. Wiederentdeckung des

Bestandesmanagement als Key Performance; 

PM: Performancesteigerung d. Transaktion u. Developement, Optimierung d. Risk/Retunrs-Profilis

Objektanalyse

Standort- u. Marktanalyse (Mikro-u.Markro, Markt)

Strategieentwicklung/Szenario, verabschiedung

Produkt-Management:, Flächenupgrade, Nebenkosten, Verbesserung, A

Absatzmanagemen: Mietpriesdiefferenzierung, MIetzinspolitik,, Anpassung Marktzins, Zielgruppen

Einfluss d. Transaktionen, Einfluss d. Developement, Einfluss des Bestandesmanagment

Empirisch gesehen: nur hohe CF generiert eine Überperformance- risikoadjustiert alpha

Bei den Invest.Fond., Funds, Companies, bewirt die Entwicklung den grössten iNput.

bei den direkten Investment bewirken die Transactionen mehr.

Ein robuster, sorfältig überarbeiteter, stringent-umgesetzter Buisnessplan:

1. Liegenschaftsanalyse: makro-Mikrolage, Bauvorschriften, Umgebung

2. Marktanalyse: Marktsegmentierung, Umweltfaktoren u. Anforderungen an das Grundstück u. Gebäude

3. SWOT- Analyse

4. Bestimmung d. wettbewerbsneutralen u. wettbewerbsentscheidenden Erfolgsfaktoren- Marktstrategei

Teilmärkte u. Marktsegmentete- 

5. Wettbewerbsstrategie, Positionierung, Marketingstrategie u. Marketing-Mix 

1. Nebenkoste Mieter 

2. Instandsetzung (keine Abschreibung auf Sanierungen!)

3. Betrieb 

4. Instandhaltung/Unterhalt: Ja, wenn Ist-Miete unter Markt-miete

1. Vernichtung von "upside Potenzial" durch frühzeitiges Auslösen d. Sanierungsoption 

2. DCF- Verfahren bergen weitreichende Manipulationsmöglichkeiten, nicht gut für marktobjektiviertes Faire-Value Ermittlung

3. Der Verbleib im Bestand verbessert die Rendite, eine Sanierung unterbricht den Prozess

4. Die (relativ) sinkenden Werte (bzw. Preise) sind das Resultat von höheren Renditeerwartungen. 

5. Die Vola für sanierte Liegenschaften ist leicht höher.

6. Das Nicht-Sanieren ist die wichtigste Massnahme zur Erhaltung für nachhaltig günstigen Wohnraum

7. Eigentlicher Treiber für die Sanierung ist die Leerung der Liegenschaft

8. Nachhaltigkeit ist ein Buisness

8. Ökonomische Dimensionen hat systematische Zielkonflikte zu anderen Nachhaltigkeitszielen

Durch die Markt Geschichte des Objektes:

Leerstand, Aktuelle Miete, Mietbewegungen, Wechsel Bewirtschaftung

Marktmiete Objekte = Marktmiete Überbauung (4.5)

X Block-Faktor

X Wohnungsgrössen-Faktor

X Stockwerks-Faktor

X Lage im Block-Faktor

- Mitarbeiter: Motivation

- performance-orientierte Prozesse u. Strukturen

- Research-basierte Anreize

- Kostengünstige Struktur

- Kundenspezisfische Lösungen

- Integrierte, straffe Führung aller Dienstleister

 Die Finanzintermediäre nehmen volks- wie auch privatwirtschaftlich wichtige Transformationsfunktionen wahr. Unterschieden werden insbesondere die Losgrössen-, Fristen- und Risikotransformation: Durch die „Poolbildung” von Angebots- bzw. Nachfragekapital werden Diskrepanzen hinsichtlich individueller Kapitalangebots- und -nachfragebeträge, -fristen und -risiken kompatibel gemacht beziehungsweise ausgeglichen werden mit dem Effekt effizienterer Kapitalallokation. Im weiteren Sinne wird der Begriff auch auf Dienstleister verwendet, die die Anbahnung von Transaktionen zwischen Kapitalgebern und -nehmern erleichtern, (z.B. durch Informationsbereitstellung), beziehungsweise direkt zwischen Investor und Kapitalnachfrager vermitteln, wie Börsenmakler und Finanz Aktionäre. 

Ausübung der strategischen Kontrolle über das eigene Immobilienvermögen, ohne Aufbau einer internen Management-Struktur: Investition, Devestition und Fremdkapital können bedarfsgerecht gesteuert werden 

•Keine zusätzlichen Kosten des Anlagegefässes 

•Optimierte Anreizstrukturen möglich (Auswechseln des Portfoliomanagers möglich)