Life Cycle Management

- Maximierung des Nutzungsgrades

- Maximierung der Nutzungsqualität

- Sicherstellen der Gebrauchstauglichkeit

- Bewahrung einer ausreichenden Sicherheit (Trag- und Betriebssicherheit)

- Wahrnehmen der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft

- Erhalten des kulturellen Wertes eines Bauwerks

Eigentümer:

- hoher Werterhalt

- niedrige Instandhaltungs- und Betriebskosten

- hohe Rendite erzielen

- evtl. etwas "steuerabzugfähiges"
 

Nutzer:

- optimale Infrastruktur

- hohe Betriebssicherheit

- tiefe Nebenkosten

- Gebrauch von Funktion der Anlage/Gebäude

- gute Lage

- Langfristigkeit

- hohe Flächenverfügbarkeit
 

Betreiber:

- grösstmöglichen Umsatz generieren

- Konflikte mit Nutzer vermeiden

- Instandhaltungsstrategie

- gesetzliche Rechte und Pflichten der Eigentümerschaft

- Absichten der Eigentümerschaft

- Fachwissen

- aktueller Zustand des Gebäudes

- behördliche Auflagen

Instandhaltung: Die Instandhaltung dient der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks durch regelmässige und einfache Massnahmen. Die Instandhaltung schliesst die Behebung kleiner Schäden.

Instandsetzung: Die Instandsetzung dient dazu, das Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wiederherzustellen, sie umfasst in der Regel Arbeiten grösseren Umfangs.

- Lebenserwartung sinkt

- Wert des Objekts sinkt

- Attraktivität sinkt

- abgeplatzte Fassaden

- morsche Fensterrahmen

- abblätternde Färbe 

- Wartung

- Inspektion

- Bedienung

- Kontrolle (Funktionskontrolle)

- Anlagendokumentation

- Revision

- Wiederherstellung

Präventiv: Es werden vorbeugende Massnahmen durchgeführt, um gegebenenfalls vor dem Auftreten eines Fehlers Massnahmen zu ergreifen. Es gibt die vorausbestimmte und zustandsorientierte Instandhaltung in dieser Kategorie.

Korrektiv: Es wird erst etwas repariert wenn man feststellt, dass sich der Zustand verschlechtert oder wenn es ausgefallen ist. Es gibt die unmittelbare und aufgeschobene Instandhaltung in dieser Kategorie.

Das Eigentümerumfeld beeinflusst den Eigentümer und somit auch die Eigentümerstrategie etc.

- Fehlendes IH Controlling/Planung/Strategien/Ziele

- Dominanz von Havariestrategien (kein Personal oder Ressource als Begründung oder vornherein keine Strategie)

- Unzureichende Bestandsdaten

- Ungenaue Aussagen über Abnutzungsverhalten

- Unzureichende IH-Daten (was wurde in der Vergangenheit gemacht, gibt es ein Budget)

- Flächen müssen bekannt sein

Vorausbestimmt:
+ Planung und Abstimmung der Massnahmen möglich

+ Senkung Ausfallkosten
- hoher Planungsaufwand

- technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt

Zustandorientiert:
+ optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer möglich

+ geringer Planungsaufwand
- mehr Kosten durch zusätzliche Inspektionen und Qualifikation des Personals

- Gefahr einer falschen Einschätzung

Korrektiv:
+ optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer

+ geringer Planungsaufwand
- hohe Schadenfolgenkosten

- Verkürzung der Lebensdauer betroffener Gebäudeelemente

Vorausbestimmt: Unabhängig vom Materialverschleiss oder wie oft man die Anlage braucht, Instandhaltung wird in festen Intervallen getätigt

Zustandsorientiert: Man muss den Zustand des betroffenen Bauteils erkennen können (z.B spröder Gummi) und anhand dessen die Instandhaltung vornehmen, die Lebensdauer der Bauteile muss messbar sein!

Korrektiv: Ausfallstrategie, bei nichtbetriebsnotwendigen Anlagen, Ersatzteile müssen allerdings schnell vorhanden sein um längere Ausfälle zu vermeiden, Bereiche in denen Immobilien und Anlagen nur wenig genutzt werden

- Pläne

- technische Daten

- Wartungsangaben/hinweise

- Unterhaltsanweisungen

- theoretische Angaben zur Lebenserwartung

- Garantiebeläge

- Verbrauchsstoffe (Was braucht die Anlage um betrieben zu werden)

- Kontaktdaten Hersteller, Lieferanten etc.

- Protokolle der Abnahme

- Protokolle der festgestellten Mängel 

Vorausbestimmte Variante. Da das Abnutzungsverhalten nicht festgestellt werden kann sollte man die Instandhaltung in festen Intervallen tätigen.

Technische Lebensdauer

- Zeitspanne zwischen Errichtung und Ausfall

- Obergrenze für Haltbarkeit von Bauteilen

- Erreicht wenn Bauteil: Funktion nicht mehr erfüllt, IH-Massnahmen technisch nicht mehr möglich sind, Bauteil ausgetauscht werden muss

Wirtschaftliche Lebensdauer:

- Zeitraum indem es unter ökonomischen Bedingungen sinnvoll ist das Bauteil zu nutzen

- Erreicht wenn Bauteil: (IH-) Kosten die Erträge übersteigt, Alternativen höhere Rendite ermöglichen

Unterschied: Die Lebensdauer wird von unterschiedlichen Aspekten beeinflusst, so kann es sein das die technische Lebensdauer gegeben ist, aber die wirtschaftliche Lebensdauer aufgrund der genannten Gründe ein Ende findet und man aufgrunddessen Alternativen suchen sollte.

Vorausbestimmte ICH -> gehört zum Stamm der präventiven IH

- Ausfall oder Funktionsbeeinträchtigung weiterer Gebäudeelemente 


- Verkürzung der Lebensdauer anderer betroffener Gebäudeelemente

- Anstieg der Betriebskosten aufgrund eines erhöhten Energieverbrauchs, verstärkter 
Gebäudereinigung oder intensiverer Wartungsmassnahmen


- verschlechterten lnstandsetzungsbedingungen, durch die die Kosten der Massnahme steigen

- eventuell notwendiger Stilllegung oder Konservierung

- Beschädigung von Sach- oder Betriebsanlagen oder auch Personenschäden durch Einsturz, herabstürzende Elemente oder Wassereinbruch

- Minderung der Mieterträge aufgrund von Mietkürzungen durch den Mieter, wenn die 
Fläche vorübergehend nicht mehr vertragsgemäss genutzt werden kann

- erhöhte Verwaltungskosten aufgrund von Mieter-/Nutzerbeschwerden


- Umweltschäden (z.B. Leckage am Öltank) und deren Beseitigung sowie möglichen rechtlichen Konsequenzen

- Imageverlust von fremdgenutzten Objekten mit der Folge, dass deren Marktgängigkeit/Vermietbarkeit sinkt

Sie gibt darüber Auskunft, wie viel vom dem Wiederbeschaffungswert eines Bauteils während dessen Lebenszeit an zusätzlichen Instandhaltungskosten aufgewendet werden (ohne Instandsetzung!). Typischerweise liegt die Instandhaltungskostenquote etwa bei 0.5 %.

Die Instandhaltungskostenquote ist definiert durch: 

- Gebäudeeigenschaften (Bauart, Materialart)

- Umwelteinflüsse (Wetter - standortabhängig)

- Art und Grad der Nutzung

- Alterserscheinungen

- Grad der Instandhaltung

- Bedarfsveränderung (Grundrisse stimmen nicht mehr überein, Umnutzungen)

- Modeveränderung

- Umgebungsveränderung (plötzlich Bahnlinie hinter dem Haus, Wert sinkt)

- Gesetzliche Änderungen (CO2 Absenkungsstrategie, Heizöl wird teurer über CO2 Steuer)