BelWertV

Die nachträgliche Rangänderung setzt die Einigung zwischen dem Inhaber des zurücktretenden und dem Inhaber des vortretenden Rechts sowie die Eintragung der Rangänderung im Grundbuch voraus.

Handelt es sich bei dem zurücktretenden Recht um ein Grundpfandrecht, muss außerdem der Grundstückseigentümer zustimmen;

wenn Dritter Recht an dem zurücktretenden Recht ein Recht besitzt, muss dier ebenfalls zustimmen.  

Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsmittel eigener Art, die den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück schützt. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

(Bsp. Verkauf: in Kaufvertrag wird Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers bewilligt. erst nach Eintragung der Vormerkung wird Kaufpreis fällig, erst nach Kaufpreiszahlung erfolgt Eigentumsumschreibung im Grundbuch)

Die Absicherung eines Darlehens im Rang nach einer Auflassungsvormerkung setzt zunächst voraus, dass der Vormerkungsberechtigte der Grundschuldeintragung zustimmt. Des Weiteren sind Wirksamkeitsvermerke bei der Vormerkung und bei der Grundschuld im Grundbuch einzutragen, damit die Rechtsbeständigkeit der Grundschuld grundbuchersichtlich ist, insbesondere für den Fall der Zwangsversteigerung des Grundstücks.

Ein Grundstück ist im Rang nach einer Vormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufsrechts beleihbar, wenn

– die öffentliche Hand vormerkungsberechtigt ist,
– die öffentliche Hand die Grundschuld im Wiederkaufsfall übernimmt (Wiederkaufpreisbelegungsklausel),

– für den Fall des Erlöschens der Vormerkung in der Zwangsversteigerung vereinbart ist, dass für die Vormerkung kein oder nur ein solcher Wertersatz beansprucht wird, der den Sicherungswert der Grundschuld nicht beeinträchtigt und
– der Anspruch auf Zahlung des Wiederkaufpreises an den Darlehensgeber abgetreten wird.

wenn sie aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder aufgrund Vereinbarung zwischen dem Inhaber des betreffenden Rechts und dem Grundschuldgläubiger (Vereinbarung über das Bestehenbleiben des Rechts in einer Zwangsversteigerung des Grundstücks) versteigerungsfest sind, sodass sie auch den Erwerber des Grundstücks belasten. Wertminderungspositionen führen zu einer Reduzierung des Beleihungswerts, weil die Übernahme der Positionen durch einen Erwerber zu einem ihrem Wert entsprechenden geringeren Verkaufspreis führt, der im gleichen Umfang den Beleihungswert mindert.

Eine werthaltige Absicherung an einem Grundstück durch eine Grundschuld im Rang nach einem Erbbaurecht scheitert in der Regel daran, dass das Erbbaurecht auf dem gesamten Grundstück lastet, das Gebäude wesentlicher Bestandteil nicht des Grundstücks, sondern des Erbbaurechts ist und der Erbbauzins die Beeinträchtigung des Sicherungswerts der Grundschuld durch das vorgehende Erbbaurecht nicht kompensieren kann.

Das SachenRBerG verbietet die Belastung nur des Gebäudeeigentums mit einer Grundschuld, wenn das Gebäudeeigentum und das Eigentum am Grundstück ein und derselben Person zustehen. Möglich bleibt die Bestellung einer Gesamtgrundschuld.

1.) Der Nießbrauch beinhaltet das umfassende Recht, ein Grundstück zu besitzen und die Nutzungen daraus im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ziehen. Der Grundstückseigentümer ist zu keinen Leistungen verpflichtet, sondern muss nur die Ausübung des Nutzungsrechts dulden.

2.) aus dem Erlös wird ein Deckungskapital gebildet, das maximal den 25-fachen Jahreswert des Nießbrauchs betragen darf (ohne Abzug von Zwischenzinsen). Aus dem Deckungskapital erhält der Nießbraucher eine Geldrente nach dem Jahreswert des Nießbrauchs, zahlbar in Quartalsbeträgen im Voraus.

1.Eine Grunddienstbarkeit kann als Benutzungsdienstbarkeit, Verbotsdienstbarkeit oder Ausschlussdienstbarkeit ausgestaltet sein.

2. stellt sicher, dass das Grundbuchamt ohne Zustimmung des Gläubigers einer Grundschuld am herrschenden Grundstück keine Inhalts- oder Rangänderung oder Aufhebung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch einträgt.

1.) Die sogenannte Mieter-Dienstbarkeit soll eine langfristige Nutzung eines Grundstücks durch den Mieter absichern, insbesondere für die Fälle der Zwangsversteigerung des Grundstücks oder dessen Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Der Erwerber kann aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts zwar einen Miet- oder Pachtvertrag kündigen, nicht aber das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit. Wichtig ist dies für den Mieter, wenn er Investitionen getätigt hat.

2.) Das von dem Dienstbarkeitsberechtigten zu zahlende Entgelt ist deshalb nicht geeignet, die Beeinträchtigung des Sicherungswerts der Grundschuld aufzuheben, weil der Grundschuldgläubiger hinsichtlich der Bezahlung des Entgelts in der Regel keine sichere Rechtsposition hat. Steht dem Dienst-barkeitsberechtigten z. B. ein Recht zur Aufrechnung zu, fließt das Entgelt nicht.

Eine dingliche Wertsicherung der Reallast bedeutet, dass die Wertsiche-rung der aufgrund der Reallast zu erbringenden wiederkehrenden Leistun-gen als Inhalt der Reallast vereinbart ist. Die Eintragung der Erhöhungen der Leistungen im Grundbuch ist nicht erforderlich. (Wertsicherungsabrede ist Teil der Bewilligungsurkunde).

Vollstreckungstitel setzt voraus, dass

– sich der Anspruch noch gegen den in der Grundschuldbestellungsurkunde ausgewiesenen Vollstreckungsschuldner richtet (sonst Erteilung einer Vollstreckungsklausel gegen den Rechtsnachfolger erforderlich),

– der Vollstreckungstitel dem Grundstückseigentümer zugestellt und

– die Wartefrist von zwei Wochen eingehalten ist.

1.) für jedes Grundstück im Rechtssinn muss ein gesonderter Wert festgesetzt werden.

Belastungen eines Grundstücks, Mietvorauszahlungen und Baukosten-zuschüsse dürfen nicht abgesetzt werden. Der Verkehrswert beweglicher Gegenstände, die mitversteigert werden, ist separat zu schätzen.

2.) Rangklasse 3: Ansprüche auf Entrichtung der öffentlichen Lasten (z.B. Grundsteuer, Erschließungsbeiträge); Rangklasse 4 alle dinglichen Rechte an dem Grundstück, die in den Abteilungen II und III des Grundbuchs eingetragen sind (Hauptanspruch und wiederkehrende Leistungen wegen der laufenden und der aus den letzten zwei Jahren rückständigen Beträge).

3.) Ersteher tritt in alle bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein.

Aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts kann der Ersteher einen Miet- oder Pachtvertrag zum ersten zulässigen Termin nach Erteilung des Zuschlags unter Einhal-tung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Die Mieter von Wohn-raum genießen auch in diesem Fall den gesetzlichen Mieterschutz.

Anders als in der Zwangsversteigerung erfasst die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung die Miet- und Pachtforderungen. Außerdem wird dem Eigentümer die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen.

Grund für den größeren Umfang der Beschlagnahme in der Zwangsverwal-tung ist, dass in diesen Verfahren die Gläubiger aus den Erträgen des Grundstücks befriedigt werden. In der Zwangsversteigerung erfolgt die Be-friedigung aus der Substanz, d. h. der Veräußerung des Grundstücks.

Netto-Umsatz je m² VK p. a.

Supermarkt: 3.500 – 5.000 €

Discounter: 3.000 – 5.000 €

Verbrauchermarkt: 3.500 – 4.500 €

SB-Warenhaus:3.500 – 4.500 €

Marktüblicher Mietanteil vom Netto-Umsatz: 

Supermarkt: 3,5 – 5,0 %

Discounter: 3,0 – 4,0 %

Verbrauchermarkt: 3,0 – 4,5 %

SB-Warenhaus:3,5 – 4,5 %

Gegenstand der Beleihungswertermittlung ist:

-das Grundstück

-grundstücksgleiches Recht

oder

-ein vergleichbares Recht ausländischer Rechtsordnung, 

das mit dem Grundpfandrecht belastet ist oder belastet werden soll.

Abs.1

Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie,  der erfahrungsgemäß

-unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten  Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt

-und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen

-während der gesamten Dauer der Beleihung  

bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Abs.2

Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der

-langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts

-der normalen regionalen Marktgegebenheiten

-der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten

im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

Abs. 6 - im Bau befindliche Objekten

Bei im Bau befindlichen Objekten ist der Beleihungswert der Zustandswert.

Der Zustandswert wird ermittelt aus:

    Bodenwert

+ anteiligem Wert der baulichen Anlagen.

Ermittlung des anteiligen Werts der baulichen Anlagen:

Wert der baulichen Anlagen des fertig gestellten Objekts und dem erreichten Bautenstand.

Der in Ansatz gebrachte Bautenstand ist von einer von der Pfandbriefbank auszuwählenden, fachkundigen, von Bauplanung und -ausführung unabhängigen Person festzustellen: §7 Abs. 1 Satz 1 (Unabhängigkeit des Gutachters) gilt entsprechend.

In den Fällen, in denen der Ertragswert des planmäßig fertig gestellten Objekts unter dessen Sachwert liegt, darf der Zustandswert den anteiligen Ertragswert, der prozentual dem jeweiligen Bautenstand entspricht,

nicht überschreiten.

Abs. 5 - Instandhaltungsrückstau, sonstiger Bauaufwand, Baumängel, Bauschäden

Ein bis zum Zeitpunkt der Bewertung erkennbarer

-Instandhaltungsrückstau

-Sonstiger baulicher Aufwand

-Baumängel

-Bauschäden

sind auf der Grundlage der für Ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Aufwendungen oder nach Erfahrungssätzen als gesonderter Wertabschlag zu berücksichtigen. Der Beleihungswert ist entsprechend anzupassen.

Abs. 4 - Entfallen Ertragswertermittlung (1 Säulenprinzip)

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kann der Beleihungswert am Sachwert orientiert werden und eine Ertragswertermittlung entfallen, wenn das zu bewertende Objekt

-nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet ist und

-bei gewöhnlicher Marktentwicklung nach den Umständen des Einzelfalls vorausgesetzt werden kann, dass das Objekt von potenziellen Erwerbern für die eigene Nutzung dauerhaft nachgefragt wird.

Der Beleihungswert kann in diesen Fällen auch an einem nach §19 ermittelten Vergleichswert  orientiert werden; neben der Ertragswertermittlung kann hierbei auch die Sachwertermittlung entfallen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern darf eine Orientierung am Vergleichswert jedoch nur dann erfolgen, wenn der Ermittlung aktuelle Vergleichspreise von mindestens 5 Objekten zugrunde liegen, die auch hinsichtlich der Größe und Wohnfläche mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmen.

Abs. 3 - Maßgebliches Verfahren

Maßgebliches Verfahren für die Ermittlung des Beleihungswerts ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf.

Bleibt in diesen Fällen der Sachwert oder der Vergleichswert um mehr als 20% hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und Ihrer Kapitalisierung. Bestätigt sich hierbei der anfangs ermittelte Ertragswert, bedarf das Ergebnis der Überprüfung einer nachvollziehbaren Begründung, andernfalls ist der Ertragswert entsprechend zu mindern.

Abs. 2 - Wohnungs- und Teileigentum

Bei Wohnungs- und Teileigentum ist ergänzend das Vergleichswertverfahren durchzuführen und der Vergleichswert als Kontrollwert bei der Ermittlung des Beleihungswerts zu berücksichtigen (3-Säulen).

Bei Eigentumswohnungen und einzelnen, in sich selbständigen gewerblich genutzten Einheiten kann in diesen Fällen eine Ermittlung des Sachwerts entfallen.

Abs. 1 - 2 Säulenprinzip

-Ertrags- und Sachwert sind getrennt zu ermitteln (2-Säulenprinzip) Die Ableitung des Beleihungswerts erfolgt unter Berücksichtigung dieser Werte nach Maßgabe der Abs. 2 bis 6.

-das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen

Abs. 1 - Gutachtenerfordernis

Der Beleihungswert ist mittels eines Gutachtens zu ermitteln.

Abs.2 - Gutachtenerstellung, Fremdgutachten

Das Gutachten muss durch einen oder mehrere Gutachter erstellt werden, die von der Pfandbriefbank allgemein, oder von Fall zu Fall bestimmt werden.

Fremdgutachten

In besonderen Fällen, etwa im Rahmen von Kooperationen oder bei Portfoliokäufen, können für andere Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen erstellte Gutachten zugrunde gelegt werden, wenn

1. diese Gutachten den Bestimmungen dieser Verordnung entsprechen

1. ein nicht mit der Kreditentscheidung befasster, fachkundiger Mitarbeiter der Pfandbriefbank eine Plausibilitätsprüfung, auch im Hinblick auf die einzelnen angesetzten Bewertungsparameter durchführt und

1. das Ergebnis der Plausibilitätsprüfung dokumentiert wird.

Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen nicht zugrunde gelegt werden.

Abs.3  Anforderungen an das Gutachten

Das Gutachten muss

-zur Objekt- und Standortqualität

-zum regionalen Immobilienmarkt

-zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften

-zur Beleihungsfähigkeit des Objekts

-zur Verwertbarkeit

-und Vermietbarkeit

Stellung nehmen.

Das Gutachten hat sich auch damit auseinanderzusetzen, ob für die begutachtete Immobilie

-ein genügend großer Käufer- und Nutzerkreis besteht und

-somit die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Immobilie anhand ihrer vielseitigen Verwendbarkeit und ihrer ausreichenden Nutzbarkeit durch Dritte gewährleistet ist.

Ein im Zeitablauf zu erwartender Wertverlust ist darzustellen und insbesondere bei der Bemessung des Modernisierungsrisikos (§11 Abs.7) und der Restnutzungsdauer (§12 Abs.2) zu berücksichtigen.

Die wesentlichen Bewertungsparameter und getroffenen Annahmen sind nachvollziehbar darzulegen und zu begründen.

Abs.4 - Wertbeeinflussende Umstände

Alle den Sachwert oder den Ertragswert beeinflussenden Umstände, insbesondere auch

-etwaige Nutzungbeschränkungen

-Dienstbarkeiten

-Duldungspflichten

-Vorkaufsrechte

-Baulasten

-und alle sonstigen Beschränkungen und Lasten

sind zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen.

Der Nießbrauch beinhaltet das umfassende Recht, ein Grundstück zu besitzen und die Nutzungen daraus im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ziehen. Der Grundstückseigentümer ist zu keinen Leistungen verpflichtet, sondern muss nur die Ausübung des Nutzungsrechts dulden.

AUFGABE 1

Verkäufer erteilt dem Käufer im Kaufvertrag eine Vollmacht mit Ermächtigung zur Grundschuldbelastung. Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung darf Grundschuld allerdings nur wegen der bereits geleisteten Kaufpreiszahlungen in Anspruch genommen werden.

AUFGABE 2

Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger über das Entstehen der Grundschuld (dinglicher Vertrag) und den Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs sowie die Eintragung der Grundschuld und des Briefausschlusses im Grundbuch.

Grundschuldbestellungsformulare beinhalten eine vollstreckbare Grundschuld und ein vollstreckbares abstraktes Schuldversprechen. Es kann also aus der Grundschuld in das belastete Grundstück und aus dem abstrakten Schuldversprechen in das gesamte Vermögen desjenigen vollstreckt werden, der es abgegeben hat.

[ohne Unterwerfungserklärung und abstraktes Schuldversprechen wären keine Vollstreckungstitel vorhanden => d.h. Vollstreckung müsste erst eingeklagt werden]