Kaufvertrag + Mietvertrag
AKAD 2016
AKAD 2016
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Cartes-fiches
Eigentumsübertragungsverträge (3)
1) Kaufvertrag
2) Tauschvertrag
3) Schenkungsvertrag
Voraussetzungen Vertragsabschluss (4)
1. Sind die Vertragspartner geschäftsfähig? (ZGB 12-19)
2. Wollen beide das Gleiche - besteht Willensübereinstimmung? (OR 1-10)
3. Sind besondere Formforschriften zu beachten? (OR 11-16)
4. Ist der Vertragsinhalt zulässig? (OR 18-20)
Hauptpunkt im Kaufvertrag (Art. 184 Abs. 1 OR:)
«Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen.»
Eigentumsübertragung
Unter diesen Voraussetzungen wird i.d.R. der Käufer Eigentümer der Kaufsache:
1. Gültiges, auf Veräusserung gerichtetes Grundgeschäft (Bsp.: Kaufvertrag)
2. Besitzesübertragung (Art. 714 ZGB)
3. Veräusserungsbefugnis des Veräussrers
Wahlrechte des Käufers bei Lieferverzug
1. Variante:
Auf nachträglicher Lieferung beharren und eventuel Schadenersatz wegen verspäteter Lieferung (engangener Gewinn, Spesen)
Der Käufer ist immer noch interessiert, die Ware bei diesem Lieferanten zu beziehen.
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2. Variante
Auf nachträgliche Lieferung verzichten und eventuel Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Vertrags (Mehrpreis)
Die Ware wird zu einem höheren Preis bei der Konkurrenz eingekauft.
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3. Variante
Auf nachträgliche Lieferung verzichten und eventuel Schadenersatz wegen Dahinfallens des Vertrags (Spesen)
Der Käufer verzichtet ganz auf die Ware.
Vorgehen beim Erhalt einer Lieferung (3 Schritte)
1. Ware Prüfen (OR 201)
2. Mangel melden > Mängelrüge (OR 201)
3. Ware aufbewahren (OR 204)
Drei Wahlrechte des Käufers bei Sachmängeln
1. Wandelung (OR 205 I)
Vertragsauflösung
Käufer gibt Sache zurück (eventuel Benutzungsgebühr).
Verkäufer zahlt Kaufpreis zurück
2. Minderung (OR 205 l)
Kaufpreisreduktion
Käufer reduziert den Preis um die Wertminderung.
3. Ersatzlieferung (OR 206)
Ersatz des Gegenstands
Käufer verlangt ein mängelfreies Exemplar (nur bei Gattungssachen)
Drei Arten von sachmängeln
1. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft.
2. Fehlen einer Eigenschaft, so dass man die Sache nicht ihrem gewöhnlichen Zweck nach verwenden kann.
3. Mangel, der den Gebrach oder den Wert der Kaufsache erheblich mindert.
Wie lange haftet gemäss OR 210 der Verkäufer für neue Kaufgegenstände und wie lange für gebrauchte?
2 Jahre für neue, 1 Jahr für gebrauchte Gegenstände.
Die Verkäuferhaftung kann aber vertraglich ganz aufgehoben werden.
Voraussetzungen Vertragsabschluss eines Mietvertrags
1. sind die Vertragsparteien geschäftsfähig? (ZGB 12-19)
2. Wollen beide das Gleiche - besteht Willensübereinstimmung? (OR 1-10)
3. Sind besondere Formvorschriften zu beachten? (OR 11-16)
4. Ist der Vertragsinhalt zulässig? (OR 18-20)
Pflichten des Vermieters
Zwei Hauptpflichten
- Übergabe der Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand (OR 256 / 258)
- Instandhaltung der Mietsache (OR 259A ff.)
Pflichten des Vermieters
Drei Nebenpflichten
- Bekanntgabe des Mietzinses des Vormieters (OR 256a II)
- Einsicht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters (OR 256a I)
- Tragung von Lasten und Abgaben (OR 256b)
Pflichten des Mieters
Zwei Hauptpflichten
- Bezahlung des Mietzinses (OR 257) und, sofern vereinbart, der Nebenkosten (OR 257a und b)
- Rückgabe der Mietsache und deren Reinigung nach Gebrauch (geht aus OR 253 hervor)
Pflichten des Mieters
Fünf Nebenpflichten
- Sorgfaltspflicht im Umgang mit der Mietsache (OR 257f l)
- Rücksichtnahme auf Mitmieter (OR 257f ll)
- Meldepflicht für mittlere / schwere Mängel (OR 257g)
- Reinigung /Behebung von leichten Mängeln auf eigene Kosten (OR 259)
- Duldung von Reparaturen sowie der Besichtigung der Mietsache (OR 257h)
3 Arten von Kündigung
- Ordentliche Kündigung Kündigungsfristen und Kündigungstermine werden eingehalten (OR 266a)
- Ausserterminliche Kündigung Jederzeit, wenn der bisherige Mieter einen zumutbaren Nachmieter findet (OR 264)
- Ausserordentliche Kündigung Bei Pflichtverletzung durch eine Partei (z.B. Zahlungsverzug) (OR 257d, 257f, 259b).
Kündigungsfristen und Termine
Geschäftsräume, Wohnungen, Bewegliche Sachen
- Geschäftsräume (OR 266d)
Kündigungsfrist: 6 Monate
Kündigungstermin: Ortsüblicher Termin*
- Wohnungen (OR 266f)
Kündigungsfrist: 3 Monate
Kündigungstermin: Orsüblicher Termin*
- Bewegliche Sachen (OR 266f)
Kündigungsfrist: 3 Tage
Kündigungstermin: Beliebiger Termin
*Die Ortsüblichen Termine sind recht unterschiedlich, z.B. in der Stadt Zürich 31.03. und 30.09.
OR 256
Der Vermieter ist verpflichtet den Mietgegenstand in gebrauchsfähigem Zustand zu übergeben. Für den Unterhalt des Mietgegenstandes kommt der Mieter auf.
OR 257
OR 257a/2
Der Mieter muss den vereinbarten Mietzins bezahlen, nicht jedoch Nebenkosten, wenn diese nicht besonders vereinbart sind.
OR 256a/2
Der Mieter hat das Recht vom Vermieter die Bekanntgabe des Mietzinses des Vormieters zu verlangen.
OR 257e/2
Der Vermieter kann bei der Miete von Wohnräumen bis zu sechs Monatszinsen als Sicherheit verlangen.
OR 257f
Der Mieter haftet für übermässige Abnutzung oder Schäden an der Mietsache.
OR 257g
Der Mieter muss Mängel, die er nicht zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.
OR 257h/3
Der Mieter muss dem Vermieter ständig Zutritt zur Mietwohnung gewähren.
OR 261
Mit dem Wechsel des Eigentümers der Mietsache, geht das Mietverhältnis zu Ende.
OR 262
Untermiete ist grundsätzlich verboten, ausser der Vermieter erlaubt dies.
OR 264
Bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache, kann sich der Mieter nur von den Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreien, wenn er einen Ersatzmieter vorschlägt. Der Ersatzmieter muss zumutbar, zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
