Facility Management Grundlagen

Ziel Wertschöpfungsprozess d. Imm. innerhalb eines Portfolios gezielt zu steuern u. die erforderlichen Strategien f. die einzelene Immobilie festzulegen. Übergeordnet ist die Portfoliostrategeie zu sehen, die Erfolgs- u. Leistungspotentiale d. Immobilien zu heben , so dass gesamthaft d. Wert de. Immobilien für Eigentümer, Investor u. Nutzer steigt. - Herausforderung liegt in der strategiekonformen Auswahl d. einzelnen Immobilienobjekten u. in der Prognose für den optimalen An- u. Verkaufszeitpunkt oder fortenwicklung.

Asset Management ist ein wertorientiertes, strategisches u, operatives Vermögens- u, Wertschöpfungsmanagement von Immobilien auf der Objekt-Ebene nach den Vorgaben u. Zielen des Eigentümers- Unterstüztung der treuhänderischen Wahrnehmung der Eigentümerfuntkionen- FM: Projeketentw., TGM, IG; KGM, Transaktionsmanagement

REIM: Strukturierung zur Rendite- Risiko-Optiierung, Property Companies

CREM: Strukturierung zur Erreichung d.  Betriebsrelevanz u. Marktfähigkeit, Non-Property-Companies, 

CREM bezweckt die Rentabilität des Gesamt-Unternehmens zu steigern und damit einen wichtigen Beitrag zum Unternehmenserfolg zu leisten. Crem betrachtet Immobilien eben als

• Wertobjekte
• Strategische Ressourcen
• Verrechnung von Marktmieten, auch im Intercompany-Verhältnis.

Prozesse: Strategieporzess, Steuerungsporzess, operartive Prozesse

Leistungen- Definition des. Service Level der Quatität dann aufgeteilt auf die Kosten

Strategieprozesse: Strategisches Flächenmanagement, Objektstrategie, Instandhaltungsstrategie

Steuerungsprozesse: Plaung/Betriebsführung, Budgetierung, Vertragsmgt, Reporting/Controlling, Auftragsmgt, Mandatsübernahme

Operative Prozesse: 

Kaufmännische Prozesse: Vermietung, Objektbuchhaltung, Objektdoku

Erstellung/ Erhaltung: Grossinstandsetzung, Erneuerung/Sanierung

Betrieb & Instandhaltung: ver-Entsorgung, Reinigung +Pflege, Bedienung/Instandhaltung, Saftey u. Security

Dienste: Infrastruktur: Pikeet, Kommunikation:CAFM, Empfant, Help Desk; Umzug- Raum, Parking: operatives Flächenmanagement, Belegungsplanung

Flächeneinteilung nach BGF; KGf, NGF, NF, HNF, NNF, FF, VF

HNF 1: Wohnen u .Arbeiten...; HNF 2: Büro

1. Service Scope (Horizontales Design d. Serviceleistungen)

2. Cotnrolling Modell, Vertragspartner, 3. Prozesse, 4 Beschaffungsstrategie, 5. Make or Buy, 6. Strategie für Instandhaltung u. Reparatur, 7. Organtisation/ Kampatzitäten Skills 8. verrechnung/ Produkte, 9. IT-Software

Betriebskosten: z. B. Strom/ Heizung/ 

Reinigung u. Pflege, Nebenkosten, 

Verbrauchsunabhängig: Gebäudekosten wie Finanzierung,

Bonus/ Malus: Beteiligung der DL an Einsparungen, Boni- Mehrwert, Produktiviätsfortschrit KPIS, Sanktionen bei Unterschreitung von SLAs- Leistungsorientierter Ansatz

SLA: - Inputorientierter Ansatz: z.B. Qualifikation d. Personen; - leistungsorientierter Ansatz: Beurteilung nach Behebungszeit  u. Reaktionszeit in Abhängigkeit d. Schwere d. Mangels; - Prozessorientierter Ansatz: vorschriften u. Gesetze nach VDMA, DIN/ Herstellervorgaben

ganzheitlicher Ansatz: Balanced Score Card, Kunden-, Finanzen-, Entwicklungs-, Prozessperspektive

KPI, Key Performance Indicator: finanztechnischer Ansatz, Erfolgskennzahlen: ROE, ROI, EBIT, EBITA, CF, 

Qualitätsaudits: ergebnisorientierter Ansatz- Beurteilung von unabhängigen Personen

Instandhaltungsansatz: feuerwehrstrategie (Korrektivstrategie), Inspektionsstrategie, Präventivstrategie

der Zeithorizont der Kosten 

die Kostenrechnung

Je nach Gebäudestrategie u. Nutzeranforderungen wie Eigentürmerverhältnisse ist eine Strategie anzuwenden!

Outsourcing der Leistung ist beim Einsatz zu prüfen- 

Schadensfolgekosten: Instandstellungszeiten, Ersatzbeschaffung, hoher zeitlicher Druck bei Behebung

Flächenverfügbarkeit vorhanden

Anhand der Balance Score Card:

Markt/Kunde: Interne Akzeptanz, Entwicklungspotentiale, Sensibiliät Nutzerzufriedenheit

Kosten/Finanzen: Leverage Effekt, Wirtschaftlichkeite, Business Risiko

Resosurcen/Personal: Systemlandschaft, Skills vorhandener MA, Risikokenntnisse u. Einflussnahme, Unternehmeskultur

Prozesse: Differzenz heutige Qualität, Einflussnahme, Schnittstellen, IKS, Gesetze, Strategiekonormität

Reinigung, Catering, Energiemanagment, Empfang, 

nein: HLK, Vermietung, Sicherheit

Dezentraler Operator: Mgt als Einzeldienstleister; Standortleiter & Team

Zentralisierter Operator: Mgt. Auschreibung an Spartenanbieter; Standortleiter- Aufteilung nach Technik, Reinigung etc.

Kompetzenz Koordinator: Mgt. Aschreibung an Spartenanbieter; Standortleiter + Kompetzenzentrum, Bündlung der Leistungen nach Sparten

Master Koordinater: Mgt. Ausschreibung an Singleprovider; Gesamtverantwortung bei einem einzigen Ansprechpartner

Strategiescher Koordinator: Mgt. Ausschreibung an Single Provider mit Standortleitung; Gesamtverantwortung beim Provider

Dezentraler Koordinator: Hoher Eigenfertigungsgrad, Kaum Standardisierung, Hohe Individualität, 

Zentraler Koordinator: Zentrale FM Organisation, Spartenanbieter

Kompetenz-Koordinator: Zentrale FM Organisatin, Kompetenzzentren, Spartenanbieter

Master-Koordinator: FM Management, keine operativen MA

Strategischer Koordinator: Vollständiges Outsourcing, GL ist Schnittstelle zu ext. FM Organisation, Standortverantwortung bei Provider

Bewirtschaftung, Mietverträge: Verträge, Inkasso, MNK

ERP-Systeme: Finanzen, Controlling, Supply Management

Bewirtschaftung Ressourcen: Schlüssel, Sitzungszimmer, Parkplätze

Pikett Management: Dokumentation, Auftragsabwicklung

Energiemanagement: Verbrauch, Einkauf, Optimierung

Flächenmanagement: Pläne, Raumbuch, Umzüge, Mietflächen

Auswahl der Vermögensgegenstände unter Rendite- u. Risikoaspekten, keine Optimierungsbetrachtungen - Ebene: Gesamtportfolio, Erzielung der optimalen Zusammensetzung d. Vermögensgegenstände im Portfolio; 

Aufgaben: Aufbereitung u. Analyse d. Daten d. Vermögensgegenstände im Portfolio, Festlegen d. Portfolio-Strategie unter berücksichtigung d. Vermögenssituation , An- u. verkauf von Vermögensgegenständen mit dem Asset Mangement sowie KOntrolle u. Steuerung d. Portfolios

Abgrenzung zum Assetmanagement: