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Cartes-fiches
Ein Sanierungszyklus befasst sich mit folgendem ... ?
- den Bauteilen
- der zu erwartetenden Lebensdauer
- kurz, mittel, langfristig
Ein Unterhaltplan basiert auf welchen Kriterien ?
- Individuelle, langfristige Analyse eines Massnahmenkataloges (Überwachung ist Voraussetzung)
- müssen ganzheitlich und langfristig betrachtet werden (zu lange Unterhaltskosten verursacht Flickwerk)
- fehlende, ganzheitliche Betrachtung führt zu Schäden die normale Unterhaltskosten übersteigen
Welche Kriterien sind dem Unterhalt in der Bewi. zuzuschreiben ?
- Mehrarbeit
- Kenntnisse in Bautechnik und Verwaltung
- zielgerichtet in Unterhaltsarbeiten investieren
Welches Medium ist für den Bewi. das Wichtigste ?
Stammdatenblatt ! (Handbuch zum Unterhalt)
- Beinhaltet vollumfänglich alle Belange der Ls-Verwaltung von Beginn an.
- Überwachung der Service-Verträge.
- Systematische Zusammenstellung aller Informationen für admin. Personal und Egt.
- Kenntnisstand des Zustandes des Gebäudes
- Grundlage für Budgetierung
Ziele des Unterhaltes ?
- Instandhaltung: Bewahrung der Gebrauchs- und Funktionstüchtigkeit
- Wertverminderung verhindern
- Instandstellung: Funktionsweise eines Gebäudes bzw. Ls wieder herstellen
Zustandanalyse: Sinn und Zweck ?
(Intervall 1 - 2 Jahre)
- Bestandesaufnahme der bestehenden Bausubstanz - Ist-Zustand
- Risiko von Fehleinschätzung bzgl. Qualität kann vermindert werden
- Zustandsübersicht liefert Information über allfällige Zusatzabklärungen (Bauphysiker, Sanitäringenieur etc.)
- Zustanzanalyse ist transparent und bilden Grundlage für evt. Erneuerungen, Sanierungen etc.
Welche bauliche Massnahen sind möglich gegen... :
Hochwasser / Rückstau:
- Drainagen/Sickerleitungen regelmässig spülen
- Lichtschächte Versickerung prüfen
- Regenrinnen und Fallrohre reinigen
- auf Terrassen und Flachdächer Abläufe und Überläufe regelmässig kontrollieren und reinigen
- Rückstauverschluss / Pumpenschacht installieren gegen übermässige Regenfälle
Welche bauliche Massnahen sind möglich gegen... :
fgj
Service welcher Geräte und Intervall ist empfohlen ?
- Feuerungsanlagen: Rauchabzüge und Kamine Gesetzlich ! 1x/jährlich /
- Aufzugsanlage: regelmässig / Schachttüren, Telefon, Kabinentüre, Steuerung, Relais
- Brenner: 1x/jährlich / Reinigung von Gehäuse, Filter, Pumpe, Zündeinrichtung / Brennereinstellung / Luftreinhalteverord.
- Heizverteilungsanlage: 1x/jährlich / Heizkessel, Elektronik, Förderaggregate, Umwälzpumpe, Expansionsanlage
- Tankrevision: alle 10 Jahre / Rohrleitungen des Schutzbaus, Auffangwanne // Doppelwandige Tanks alle 2 Jahre
Welche Geräte sind regelmässigen Wartungen unterlegen ?
- Bodenheizung
- Anlage mit Brennstoffe Öl & Gas
Was kann ein Folgeschaden sein eines verstopften Ablaufrohres ?
Durch Laub, Nadeln und anderes kann Rinne und Rohr verstopft werden. Das Wasser kann nicht mehr abfliessen, Rückstau welcher durch das Dach ins Hausinnere gelangen kann.
Wasser in Rohre welches nicht ablaufen kann, kann im Winter gefrieren .
Tipp: Maschengitter vor Ablaufrohr montieren.
Dächer: Was muss bei Steildächer gewartet werden ? Achten auf ?
Moos, Laub und Äste müssen entfernt werden. Dachrinne und Ablaufrohre ebenfalls reinigen und spülen.
Kontrolle der Blechteile, schadhafte Ziegel auswechseln.
Achtung Sturzgefahr ! Nur von Dachdecker durchführen lassen.
Vorauf muss ein Flachdach gewartet werden ?
- Kontrolle der Dichtungshaut und Blechteile
- Entfernen von wurzelbildenden Pflanzen
- Instandhaltung der Kittfugen
- Reinigen der Notüberläufe und Ablaufrohre mind. 2 Abläufe)
Algen an Fassade: Wie entstehen diese ?
1. Algenvorkommen in Luft
2. genügend Feuchtigkeit
3. geeignete Unterlage.
Besonders häufig bei verputzten Aussenwärmedämmung. Dünne Verputzschicht wird unterkühlt, Tauwasser bildet sich. Das ist günstig für Algen.
Wie können Algen an der Fassade behandelt werden ?
- Anstrich mit Algizid
- Applikation von wasserabweisenden Farbanstrich
- Vordächer bauen
- dickere Verputzschicht
Objektsanierung: Bevor es soweit kommt, kann wie vorgesorgt werden ?
(Bauwerkerhaltung)
- Liegenschaft Überwachen, Unterhalt leisten, Renovieren
- Rückstellungen für Grosszyklische Sanierung (25-35 J.) = ca. 1.5 - 2.5% der Baukosten
Alterung eines Gebäudes hat 2 Aspekte...
• Technische Alterung = Fugen, Plättli, Einbauteile, evt. Geräte)
• Soziale, wirtschaftliche Alterung = Grundrisse Whg, Farben und Art der Plättli, genügt nicht heutigen Anforderungen !
Was ist bei der Wiedervermietung von renovierten Objekten zu beachten ?
Auch bei einer vollumfassenden Sanierung muss das Amtl. Formular verwendet werden und den letzten MZ ausgewiesen werden.
Eine Erstvermietung ist es erst, wenn die Grundrisse verändert wurden !
Strangsanierung
Vorwand-Installation anstelle von Aufschlitzen !
Mieterinformation bei Sanierung: Was ist zu beachten ?
- auf Interessen der Mieter möglichst Rücksicht nehmen (wenig stören oder behindert)
- Frühzeitig informieren über Absichten, Arbeiten, Umfang und Folgen - jedoch erst wenn Baubewwilligung vorliegt
- Bauablauf und Bauprogramm erklären
- Visualisierung und Pläne zeigen / neue Materielaien / Energieersparnis aufzeigen
Wie muss auf die Mieter Rücksicht genommen werden ?
1. Der Mieter muss dem Umbau grundsätzlich nicht zustimmen
Was sollte eine Präsentation der Mieterinformation alles beinhalten ?
- Aufzeigen des Zustandes des Gebäudes, Bausubstanz
- Pläne, Grundrisse, Visualisierung
- Energetische Verbesserungen (neue Heizanlage, Dämmungen)
- Bauablauf (Baubeginn, Etappen, Dauer, Terminplan)
- Information bezügl. Sanitäre Versorgung und Küchenbenutzung während Umbau
- zu erwartende neue Mietzinse
Beschreibe in groben Zügen den Bauablauf einer Sanierung
1. Phase 1 - Strategiephase = Formulierung der Ziele, Analyse Bauzustand, Marktanalyse
2. Phase 2 - Planungsphase = Planung der Renovationsarbeiten, Einholen von Offerten/Submissionen (Leistungsbeschrieb)
3. Phase 3 - Ausführungsphase = Ausführung der Renovation, Qualitätskontrolle, Abnahme, Garantieüberwachung
Was ist Sinn und Zweck eines Projekthandbuches ?
Zusammenstellung von Informationen und Regelungen, die für die Planung und Durchführung ! Kurz & knapp geschrieb
- Beschrieb des Bauprojektes. Vorhaben, Zuständigkeit, Qualität, Kosten
- Übersicht Wer Wann Was Wo gemacht hat.
- Organigramm über alle am Bau beteiligten mit deren Funktionen (Bauherr, Auftragsbegeber, Projektierung, Bauleitung)
