VWL bei Prof. Dr. V. Weislämle
Fragen zur Statistik
Fragen zur Statistik
Kartei Details
| Karten | 21 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | VWL |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 17.08.2016 / 19.02.2018 |
| Weblink |
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Geben Sie Beispiele von statistischen und wirtschaftsmathematischen Methoden in der Immobilienwirtschaft und erläutern Sie deren Nutzen für die Unternehmensführung
- die Auswertung des Kaufpreises mit statistischen Methoden in der Immobilienbewertung
- mit statistischen Methoden kann untersucht werden, ob Immobilien vergleichbar sind.
Der Nutzen liegt darin, dass statistische und wirtschaftsmathematische Methoden helfen können Entscheidungen zu treffen. Will man beispielsweise in der Kommunikationspolitik rausfinden, welche Kommunikationsinstrumente am stärksten wahrgenommen werden. so können die Resultate einer Umfrage mit statistischen Methoden bewertet werden und damit bei der Auswahl der Kommunikationsinstrumenten helfen.
Die Kundendatenbank enthält folgende Variable: ID-Nr., Adresse, Objekt, Objektart, Grösse, Alter, Zimmeranzahl, Garage, Kaufdatum...
1. welche statistischen Verfahren eignen sich zur Analyse der Daten
2. Mit welchem Ziel könnten Sie die Varianzanalyse einsetzen?
3. Mit welchem Ziel könnten Sie die Regressionsanalyse einsetzen?
1. Varianzanalyse, Korrelationsanalyse, Regressionsanalyse
2. Die Varianzanalyse untersucht die Wirkung aber nicht die Stärke einer/mehreren unabhängiger Variablen auf eine/mehrere abhängige Variablen. Es wird geprüft ob die Faktorstufen (nominale Ausprägung) der Faktoren (unabhähnige Variablen) signifikant sind.
3. Mit der Regressionsanalyse können bspw. Zusammenhänge zwischen zwei Merkmalen erkannt und nachgewiesen werden.
was bedeutet statistische Signifikanz, erläutern Sie den Begriff an einem Beispiel
Die statistische Signifikanz gibt Aufschluss darüber, ob sich statistische Ergebnisse über die erhobene Stichprobe hinaus auf eine Grundgesamtheit generalisieren lassen. Hier kann beispielsweise danach gefragt werden, ob der Unterschied in den Mittelwerten in zwei Gruppen nur zufällig vorliegt, oder ob dieser Unterschied auch in der restlichen Population dieser beiden Gruppen aller Wahrscheinlichkeit nach auftritt. Ist ein Ergebnis signifikant bedeutet das also, dass es nicht zufällig nur in dieser Stichprobe auftritt, sondern dass man auf dieser Basis eben auch eine Aussage über die Grundgesamtheit treffen kann.
die kundendatenbank enthält folgende Variablen: name, adresse, beruf, bonitätsstatus, lage, gewünschte zimmerzahl, kaufpreisobergrenze, erster und letzter Kontakt
Geben Sie eine Prozessdarstellung zur Vorgehensweise der Clusteranalyse. Erläutern Sie diese anhand des Beispiels.
Prozessablauf der Clusteranalyse:
- Auswahl der Merkmale
- Datenaufbereitung
- Auswahl des Ähnlichkeitsmasses
- Wahl der Clustermethode
- Interpretation und Bewertung der Ergebnisse
Auswahl der Merkmale: man sucht Merkmale die bei mehreren Kunden gleich sind. Beispielsweise ergibt sich aus dem Bonitätsstatus die Merkmale "tiefer Bonitätsstatus", "mittlerer Bonitätsstatus" und "hoher Bonitätsstatus". Die Kunden werden anhand dieses Merkmals in Gruppen (Cluster) geordnet. so das die Kunden in einer Gruppe homogen sind (also alle beispielsweise einen tiefen Bonitätsstatus haben, die Gruppen untereinander aber heterogen sind, es können also in zwei verschiedenen Gruppen keine Kunden den selben Bonitätsstatus haben.
Erläutern sie die Zeitreihenanalyse. gehen sie dabei auf das Komponentenmodell und saisonalitätien ein. nehmen sie hierzu als beispiel eine Analyse der entwicklung von energiekosten bei privat haushalten.
Eine Zeitreihe ist eine zeitliche geordnete Folge von Beobachtungen einer bestimmten Größe
Eine gängige Vorgehensweise der Analyse nvon Zeitreihen beruht auf der Annahme, dass sich die Reihe aus vier Komponenten zusammensetzt. 1. Trend, 2. Konjunktur, 3. Saisonalität, 4. Restkomponente.
Die Saisonkomponente stellt eine jahreszeitlich bedingte Schwankungskomponente dar, die sich relativ unverändert jedes Jahr wiederholt.
Die Saisonkomponente wird aus dem arithmetischen Durchschnitt aller trendbereinigten Zeitwerte, die die gleiche Saison betreffen, berechnet. Ergibt dieser Wert „Null“, so hätte man, keinen Sommer- oder Wintereinfluss. dies wäre im obenerwähnten beispiel nicht der fall, da im winter mehr geheizt werden muss als im sommer
Was versteht man unter der aktuellen expansiven Offenmarktpolitik der EZB („Quanti-tative Easing“), und wie wird sie begründet?
expansive Offenmarktpolitik: Der Ankauf von Schuldverschreibungen im Umfang von 80 Mrd. € monatlich wurde auf privatwirtschaftliche Anleihen ausgedehnt und soll wegen Knappheitsproblemen –dictu horribile – teilweise am geschlossenen Markt möglich sein. Der dafür angekündigte Zeitraum beträgt mindestens zwei Jahre.
Die EZB begründet ihre ungewöhnliche Politik zum einen damit, drohende Deflationsgefahren im Eurosystem verhindern zu wollen. Da die von ihr selbst gesetzte Zielgröße für die Inflationsrate nahe kleiner 2% beträgt, sei der aktuelle Wert nahe Null dringend zu erhöhen, um die negativen Wirkungen von Deflation, insbesondere der eventuelle Aufschub von Konsum- und Investitionsausgaben, rechtzeitig zu verhindern.
Zum andern, möchte sich die EZB gegen die Investitionsdefizite und Wachstumsschwäche in den Mitgliedstaaten der Währungsunion zur Wehr setzen.
Was ist der tatsächliche Grund für die tiefe Inflationsrate und wieso profitiert Deutschland davon?
Tatsächlich ist die geringe Inflationsrate vor allem durch niedrige Öl- und Rohstoffpreise verursacht. Ohne diesen Effekt würde sie in Deutschland nahe 1% liegen. In den südlichen Mitgliedstaaten der Währungsunion ist eine vorübergehend negative Inflationsrate sogar erwünscht, weil dort die Löhne und Preise weiter sinken sollten, um die verlorene Wettbewerbsfähigkeit zurück zu gewinnen. In Deutschland hat die niedrige Inflationsrate zur Zeit durchaus positive Wirkungen, weil sie die reale Kaufkraft kontraktbestimmter Einkommen stabilisiert. Weil dadurch die hohen Nominalsteigerungen von Löhnen und Renten real erhalten bleiben, stützt die Konsumnachfrage die Konjunktur erheblich und senkt dabei auch –wie international immer wieder gefordertden deutschen Außenbeitrag.
Warum senkt die zunehmende Alterung der Bevölkerung in wichtigen Industriestaaten möglicherweise das langfristige Zinsniveau?
Weil sich auf durch die Überalterung das dafür typische Spar- und Investitionsverhalten älterer Menschen durchsetzt: Es wird mehr gespart und risikoärmer investiert. Sinkende langfristige Zinssätze und fallende Wachstumsraten in der Realwirtschaft sind die Folge.
Welche Zielkonflikte sind mit der Niedrigzinspolitik der EZB verbunden?
Zum einen wird die dafür gewünschte verbesserte Eigenkapitalunterlegung der Banken empfindlich durch die Erosion der Zinserträge gestört, welche die Niedrigzinspolitik verursacht.
Die Niedrigzinspolitik verursacht die Erosion der Zinserträge, wodurch die die gewünschten Eigenkapitalunterlegung der Banken gestört wird. -> die Finanzstabilität leidet darunter.
Wieso gilt die aktuelle expansive Geldpolitik als Reformbremse?
Weil sie gerade durch die Abmilderung von volkswirtschaftlichen Strukturproblemen den Druck auf die Politik verringert, notwendige Reformen durchzuführen.
Wieso kehrt man nicht in eine neutrale Offenmarktpolitik zurück?
eine Rückkehr zu deutlich höheren Zinssätzen und einer neutralen Offenmarktpolitik würde in der Mehrzahl der Mitgliedstaaten dazu führen, dass die Kosten der Neuverschuldung kaum tragbar wären.
Ebenso wäre eine Rückführung für die Immobilienfinanzierung der Bankwirtschaft mit großen Schwierigkeiten verknüpft. Dabei würde es nicht nur Probleme bei der Neukreditvergabe geben, sondern auch bei der zukünftigen Refinanzierung bestehender Darlehen, weil diese auf der Basis längerfristiger Niedrigzinserwartungen geplant wurden.
Welche zwei Hauptgruppen von bestimmungsgründen der Nachfrage werden unterschieden? Und welche Untergruppen gibt es?
(a,aa,ab, aba, abb, abc / b, ba, bb)
a. nicht-finanzielle Bestimmungsgründe
- Einkommen (Preis-Einkommen-Verhältnis, affordabilitiy = Erschwinglichkeit)
- Demografie
- Altersaufbau
- Interne Wanderung
- Externe Wanderung
b. finanzielle Bestimmungsgründe
- reale Kreditzinse (ireal = inom - erwartete Inflationsrate)
- Kreditvergabebedingungen
Einkommen als Bestimmungsgrund der Nachfrage
Wieso spricht man von einer Immobilität auf der Nachfrage- und Angebotseite?
Angebotseite: Ein Haus das in München steht, kann nicht einfach nach Freiburg "gezügelt" werden
Nachfrageseite: Menschen sind sesshaft und bleiben gerne da wo sie sind, egal ob es ihnen woanders besser gefällt.
Bestimmtheitsgründe der Nachfrage
Wichtige Wirkungen auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien werden von demografischen Veränderungen ausgelöst. Welche Teilprobleme werden dabei unterschieden? Wie haben sich diese in den letzten Jahren in Deutschland entwickelt?
Bei der Demografie werden die Teilprobleme unterschieden. Entwicklung in Deutschland:
1. Altersaufbau:
- Anzahl älterer Menschen hat zugenommen
- Anzahl jüngerer Menschen hat abgenommen und ist nicht mehr Mehrheit
- Geburtenrate aktuell bei ca. 1.5 (viel zu tief)
-> Auswirkungen auf Immomarkt: Nachfrage nach m2 nimmt zu -> Gründe:
- Alte Menschen wollen nicht ins Altersheim
- Versingelung
- Präferenzänderung
2. Interne Wanderung:
- junge Menschen wollen dahin wo was los ist -> alle gehen in die Stadt, obwohl es auf dem Land Arbeitsplätze geben würde. -> Unternehmen gehen dahin wo es Arbeiter gibt -> alle wollen in die Stadt
- Da wo Anzahl junger Menschen stabil ist werden die Immopreise steigen
3. Externe Wanderung:
Bis 2010 war die Abwanderung grösser als die Zuwanderung. Dies hat durch die Flüchtlingskriese geändert und Zuwanderung wird in den nächsten Jahren noch mehr zunehmen. Dabei handelt es sich überwiegend um jüngere Zuwanderer.
Welche zwei Hauptgruppen von Bestimmungsgründen des Angebots gibt es? und wie werden diese weiter untergliedert?
(a, aa, ab / b, ba, bb, bc)
a. Anpassungsprobleme gegenüber Nachfrageänderungen
- Lange Verzögerungen der Anpassungsprozesse (Bau dauert lange)
- Quantitive Beschränkungen des Neubauvolumens
b. Kostenprobleme
- Baukosten: würden durch technische Fortschritte sinken, jedoch steigen sie durch gesetzliche Vorschriften und durch die höhere Qualität, die von den Nachfragern verlangt wird.
- Baulandkosten: steigen durch natürliche und politische Verknappung (Gemeindezont nur soviel Bauland ein, das Preis nicht sinkt, Transportwege sind so schlecht, dass alle in der Stadt leben wollen
- Kosten und Renditen anderer Anlagemöglichkeiten: steigen die Aktienrenditen, so sinkt die Nachfrage nach Immobilien
Was versteht man unter dem sogenannten „Realzins“?
Der Begriff Realzins bezeichnet den Zinssatz, der die Wertänderung eines Vermögens unter Berücksichtigung der Inflation angibt. (ireal = inom - erwartete Inflationsrate)
Wie wirken zunehmende Deflationserwartungen auf den Realzins und die Nachfrage nach Wohnimmobilien?
sinkende Inflationserwartungen oder steigende Deflationserwartungen führen dazu dass der der Realzins steigt und die Nachfrage nach Wohnimmobilien sinkt.
Für die Kreditvergabe von Hypothekarkrediten spielen Beleihungswerte und Schuldnerbonität eine wichtige Rolle. Vergleichen sie die beiden Kriterien miteinander.
Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der erfahrensgemäss unabhängig von konjukturellen Schwankungen und spekulativen Elementen am Markt erziehlt werden kann.
Die Schuldnerbonität betrachtet die Unsicherheit, dass der Schuldner einen Kredit nicht mehr bazahlen kann.
Wie errechnet sich der Immobilienpreis und der Mietpreis im "Asset-pricing approach"?
Immobilienpreis: Sämtliche zukünftigen Erträge werden mit einem Diskontierungszins abgezinst. Problem: Diskontierungszins kann nicht zu 100% richtig definiert werden. -> In Deutschland wird deshalb oft der Liegneschaftszins verwendet.
Miete = Preis für die Nutzung eines Objektes für eine bestimmte Zeit. -> Mietpreis= dieser Preis wird abgezinst. = heutiger Wert sämtlicher zukünftiger Kosten für die Miete
Was behauptet das "User-cost"-Modell für die kurz- und längerfristige relative Entwicklung von Immobilien- und Mietpreis?
User-cost-Modell: Hauspreisindex (P) / Mietpreisindex (R)
kurzfristig: P>R -> es wird mehr gemietet -> R steigt. R>P -> es wird mehr gekauft -> P steigt
langfristig: P = R -> Hauspreisindex (P) / Mietpreisindex (R) =1
Was versteht man unter der Grundsteuer A, der Grundsteuer B und der Grunderwerbssteuer? Wem fliessen die jeweiligen Steueraufkommensbeträge zu, und wie wirken Erhöhungen dieser Steuerarten auf die Mieten und die Neubautätigkeiten von Wohnimmobilien?
Grunderwerbssteuer: Eine Steuer die beim Erwerb eines Grundstücks anfällt. Höhe wird von Bundesländern festgelegt. Fliesst den Bundesländer zu. Verlangsamt die Dynamik auf dem Immobilienmarkt. Vor allem junge Leute können sich aufgrund dieser Steuer kein Eigenheim leisten.
Grundsteuer A = agrarisch (betrifft Land & Forstwirtschaft)
Grundsteuer B = baulich (betrifft bebautes und bebaubares Land)
Die Grundsteuer fliesst den Gemeinden zu und ist somit eine Gemeindesteuer. Der Vermieter darf die Grundsteuer als Nebenkosten auf den Mieter überwälzen.
Insgesamt kann man sagen, dass sich mit Steuererhöhungen sowohl Mieten wie auch Immobilienpreise erhöhen und damit die Immobilieninvestitionen senken.
